Правовая природа договора социального найма жилого помещения

Каждый из участников договора является носителем большого числа  прав и обязанностей, причем конкретному  праву одной стороны соответствует  определенная обязанность другой стороны  договора.

Правовое положение сторон, вступающих в отношения пользования  жилым помещением по договору социального  найма, различно. Для граждан, получающих жилое помещение, — это право  получить для проживания жилое помещение, отвечающее установленным требованиям  к жилому помещению; для наймодателя — обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в пользование жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Обязанность вступить в договор социального найма вытекает из факта принятия решения соответствующим органом, предписывающего наймодателю предоставить гражданину-нанимателю возможность занять жилое помещение.

Нанимателем жилого помещения  по договору социального найма может  быть только гражданин, что следует  из ч. 1 ст. 49 ЖК. Данное положение соотносится со ст. 17 ЖК, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Согласно ч. 2 ст. 61 ЖК наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме⁹.

По договору социального  найма жилого помещения одна сторона  — собственник жилого помещения  государственного жилищного фонда  или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномочен  ный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ст. 60 Ж К РФ)¹⁰.

Договор социального найма  заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК). Это отличает его от договора «коммерческого» найма, который заключается на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК). Положение о бессрочном предоставлении жилого помещения содержалось в ст. 10 ЖК РСФСР. Сохранение в действующем законодательстве данного положения способствует стабильности отношений по договору социального найма.

Согласно ст. 63 ЖК договор  социального найма заключается  в письменной форме на основании решения о предоставлении жилья.

Необходимость письменной формы  договора очевидна. Договор, как таковой, должен содержать все права и  обязанности сторон. Таким образом, имея в виду необходимость соблюдения прав и осуществление обязанностей той или иной стороной договора, а также возможность эффективной  защиты прав по договору, требуется  четко определить и отразить эти  права и обязанности в соответствующем  документе¹¹.

Договор заключается в  простой письменной форме (ст. 161 ГК). Нарушение письменной формы не влечет в этом случае недействительность договора, но лишает стороны права — в случае спора — ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Однако стороны имеют право приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК)¹².

Принимая во внимание правила  ст. 69 ЖК о необходимости указать  в договоре социального найма членов семьи нанимателя, необходимо также отметить, что отказ от заключения договора в письменной форме ставит этих лиц — в случае жилищного спора — в тяжелое положение при доказывании своих прав.

Далее, в следующей главе  считаю необходимым рассмотреть права, обязанности и ответственность его сторон.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Субъекты договора социального найма жилого помещения

2.1 Стороны договора

 

Как было изложено выше, договор социального найма жилого помещения является двусторонним. Его сторонами являются наймодатель и наниматель. Однако есть и определённая особенность, которая заключается в том, что под воздействием специальных положений гл. 35 ГК РФ, а также гл. 7, 8 ЖК РФ о договоре социального найма жилого помещения, его реализация осуществляется при непосредственном участии членов семьи нанимателя, которые не являются самостоятельными субъектами такого договора.

 В качестве наимодателя выступают органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда. Так, в частности, в г. Москве такой организацией является Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

  При этом перечень субъектов, которые могут выступать в качестве наимодателя жилого помещения по договору социального найма определён в ч. 1 ст. 60 ЖК РФ исчерпывающим образом.

Нанимателем жилого помещения  по договору социального найма может  быть только гражданин - физическое лицо. В этой связи следует отметить, что основной целью рассматриваемого договора выступает удовлетворение потребности гражданина в жилище. Однако в настоящее время государство  не имеет экономических возможностей обеспечить «бесплатным» жильем всех нуждающихся в этом. Именно поэтому  граждан, которые могут выступать  в качестве нанимателей по договору социального найма, можно подразделить на три группы:

• во-первых, граждане, которым жилое помещение было предоставлено по установленным правилам и за которыми сохраняется право пользоваться этим жилым помещением;
• во-вторых, граждане, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении или которые могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилом помещении в соответствии с ЖК РФ. Указанной категории лиц гарантируется предоставление помещения в пользование по правилам, установленным действующим жилищным законодательством;
• в-третьих, иные граждане, указанные в законе, которые в соответствии с действующим законодательством могут быть признаны нуждающимися в жилом помещении и которым в соответствии с правилами, установленными законодательством также может быть предоставлено жилое помещение в пользование по договору социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).

Далее следует отметить, что в ЖК РФ получила развитие норма  ст. 40 Конституции РФ, согласно которой  не все граждане, нуждающиеся в жилище, могут претендовать на предоставление «бесплатного» жилья. Данное право, прежде всего, гарантируется тем гражданам, которые в установленном порядке признаны малоимущими. При этом согласно ч. 2 ст. 49 ЖК РФ к данной категории относятся граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации¹.

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам  социального найма и (или) принадлежащих  им на праве собственности, определение  уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений (ч. 2 ст. 51 ЖК РФ). Общая площадь жилого помещения согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ рассчитывается как сумма площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Малоимущим признаётся гражданин, обладающий невысоким уровнем доходов, в собственности которого отсутствует  дорогостоящее имущество, подлежащее налогообложению, в результате чего, с учётом социально-экономического положения в стране, он не может  обеспечить себя жильем собственными средствами.

Действующим законодательством  предусмотрено обеспечение жилыми помещениями по договору социального  найма таких категорий, как инвалиды, инвалиды войны, участники Великой  Отечественной войны, ветераны и  инвалиды боевых действий, а также  иных категорий ветеранов, семьи, имеющие  детей инвалидов, дети сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, Герои Социалистического Труда, полные кавалеры ордена Трудовой Славы, прокуроры и следователи, Герои  СССР, Герои РФ, полные кавалеры Ордена Славы, реабилитированные жертвы политических репрессий, спасатели профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований, сотрудники милиции, сотрудники и лица, уволенные со службы в органах наркоконтроля в связи с выходом на пенсию и другие категории.

Таким образом, право на получение  жилого помещения по договору социального  найма законом субъекта РФ может  быть предоставлено любым категориям граждан с учетом возможностей обеспечения  жилыми помещениями, которые у него имеются.

Порядок предоставления указанным  категориям граждан жилых помещений  из муниципального жилищного фонда  по договорам социального найма установлен в ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.

По правилам ч. 5 ст. 49 ЖК РФ иностранным гражданам и лицам без гражданства жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма не предоставляются, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

Следующим обязательным условием для предоставления жилого помещения  по договору социального найма является признание гражданина нуждающимся  в улучшении жилищных условий.

Основания нуждаемости - это  конкретные жизненные обстоятельства, с которыми правовые нормы связывают  возникновение права на получение  жилого помещения по договору социального  найма. Статья 51 ЖК РФ устанавливает  такие основания путём определения  категорий граждан, нуждающихся  в обеспечении жилыми помещениями. К их числу, прежде всего, относятся  граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального  найма либо собственниками жилых  помещений или членами семьи  собственника жилого помещения.

Кроме того, к указанной  категории отнесены лица являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учётной нормы.

Необходимо особо отметить, что наличие у гражданина статуса  малоимущего при отсутствии у  него установленных ЖК РФ оснований  для признания нуждающимся в жилье не может служить самостоятельным основанием для предоставления ему жилого помещения по договору социального найма.

Отличительной особенностью договора социального найма является то, что жилое помещение предоставляется в пользование не только нанимателю, но и членам его семьи. Жилищный кодекс РФ внес значительные изменения в понятие «член семьи нанимателя». Так, ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относит, прежде всего, проживающих совместно с ним супруга, а также его детей и родителей. При этом указанные граждане относятся к членам семьи нанимателя независимо от их возраста и трудоспособности.

В исключительных случаях членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке могут быть признаны иные лица. К таковым, в частности, могут быть отнесены лица, которые находятся с нанимателем в фактических брачных отношениях, дети, родившиеся вне брака, при отсутствии оснований для признания отцовства.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Кроме того, дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Можно сделать вывод, что  право на получение жилого помещения  по договору социального найма законом  субъекта РФ может быть предоставлено любым категориям граждан с учетом возможностей обеспечения жилыми помещениями, которые имеются у того или иного субъекта РФ.

2.2 Права и обязанности сторон договора

 

Договор социального найма  жилого помещения относится к числу взаимных договоров, таким образом, каждая из сторон правоотношения, возникшего из такого договора, имеет как права, так и корреспондирующие им обязанности.

Наймодатель по договору социального найма жилого помещения, прежде всего, имеет право требовать от нанимателя и членов его семьи своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. К числу основных обязанностей наймодателя относятся обязанности по передаче нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения; участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества; производство капитального ремонта жилого помещения.

Наниматель жилого помещения  по договору социального найма, в  свою очередь, вправе вселять в жилое  помещение иных лиц; сдавать жилое  помещение в поднаем; разрешать  проживание в жилом помещении  временных жильцов; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, предоставления коммунальных услуг, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме. К числу обязанностей нанимателя относятся использование жилого помещения по назначению, обеспечение его сохранности, производство текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальных услуг, информирование наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением.

Характеризуя права и  обязанности субъектов договора социального найма жилого помещения  необходимо отметить, что действующий  ЖК РФ в ч. 3 ст. 65, а также в ч. 4 ст. 67 устанавливает, что наймодатель и наниматель несут и иные обязанности, предусмотренные самим Кодексом, иными федеральными законами, а также договором.

Одной из основных обязанностей наймодателя является передача жилого помещения в пользование нанимателю. При этом следует обратить внимание на то, что наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания.