Правовая природа договора социального найма жилого помещения

Обязательственные права  нанимателя по договору социального  найма жилого помещения, т.е. права  требования совершения от наймодателя совершения определённых действий, определены в ст. 67 ЖК РФ. К их числу следует отнести право требовать от наймодателя обеспечения бесперебойной работы инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме (в т.ч. исправления повреждённого оборудования), предоставления коммунальных услуг.

 Обязанности нанимателя и членов его семьи  можно разделить на имущественные и неимущественные. Имущественные, в свою очередь, делятся на 3 группы:

Первая группа обязанностей нанимателя и членов его семьи  характеризуется тем, что указанные  лица должны совершать необходимые  действия, обеспечивающие сохранность  жилого помещения, а именно, использовать предоставленное им жилое помещение  по целевому назначению и в установленных  пределах, не изменять характер пользования  помещений, не производить самовольных  перестроек и перепланировок жилого помещения, соблюдать установленные  правила пользования электричеством, газом и т.д., а также не препятствовать наймодателю производить действия, которые обеспечивают надлежащее состояние жилья. Как видно, исполнение обязанностей рассматриваемой группы требует от нанимателя, как совершения ряда активных действий, так и воздержания от совершения определённых действий.

Вторая группа обязанностей представляет собой только активные действия, которые должен совершать  наниматель и члены его семьи  на протяжении всего периода существования  жилищного обязательства. Такими обязанностями  являются своевременное внесение платы  за пользование жилым помещением и коммунальные услуги¹³.

К третьей группе обязанностей относятся такие обязанности, как  своевременно информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, передача наймодателю жилого помещения при выезде на другое постоянное место жительства, что также предполагает совершение со стороны нанимателя активных действий.

2.3 Ответственность сторон по договору социального найма жилого помещения

 

Важнейшей гарантией реализации договора социального найма жилого помещения выступает надлежащее исполнение сторонами такого договора вытекающих из него обязательств. В случае, когда обязательства не исполнены или исполнены ненадлежащим образом, говорят об их нарушении. Подобные нарушения способны причинить значительный вред исправной стороне. В целях предотвращения таких нарушений, а также устранения их негативных последствий установлена гражданско-правовая ответственность.

В связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора социального найма жилого помещения законом предусмотрена ответственность, как для нанимателя, так и для наймодателя.

 Наниматель, в частности, может допустить следующие нарушения своих обязанностей, вытекающих из договора: задержка оплаты жилья и коммунальных услуг; систематическая порча или разрушение жилого помещения; использование жилого помещения не по назначению; систематическое нарушение правил общежития, создающее для других обстановку невозможности проживания в одной квартире или в одном доме; самовольное переоборудование и перепланировка жилого помещения и др.

Для наймодателя вопрос об ответственности обычно возникает в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по предоставлению нанимателю коммунальных услуг, а также ремонту жилых домов.

Следует иметь в виду, что в данных случаях возникает  договорная ответственность, которой  присущи все характерные признаки гражданско-правовой ответственности  сторон по договору.

В силу специфики договора социального найма жилого помещения, стороны в договоре не вправе устанавливать  меры ответственности, данный вопрос решается непосредственно в законе.

Согласно ч. 2 ст. 69 ЖК РФ совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Поэтому наймодатель вправе требовать исполнения как от всех должником совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получит полного удовлетворения от одного из солидарных должников, он имеет право требовать недополученного от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью.

Применение такой меры ответственности, как расторжение  договора и выселение, возможно лишь при виновном поведении нанимателя.

В том случае, когда граждане нарушают свою обязанность по обеспечении  сохранности жилого помещения, что  выражается в его систематическом  разрушении или порчи, наниматель подлежит выселению без предоставления другого  жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).

При явном использовании  жилища не по назначению: устройство складских  помещений, магазинов, парикмахерских и т.д. наймодатель после установления систематичности в действиях нанимателя и применения к нему мер предупреждения и общественного воздействия, в соответствии с ч. 1 ст. 91 ЖК РФ вправе потребовать выселения без предоставления другого жилого помещения.

Обязанностью нанимателя является также проведение им текущего ремонта жилого помещения. К такому ремонту относятся следующие виды работ: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки². Однако если неисполнение нанимателем своей обязанности по осуществлению текущего ремонта не приводит к порче или разрушению жилого помещения, то привлечь нанимателя к ответственности практически невозможно. За сам факт невыполнения указанных выше работ по текущему ремонту ответственность не предусмотрена.

Основными нарушениями со стороны наймодателя являются следующие: завышение тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг; неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по ремонту жилого дома и оборудования; обеспечение нанимателя некачественными коммунальными услугами.

Кроме этого  наймодатель может быть привлечен к ответственности за неосуществление лежащей на нем обязанности по производству капитального ремонта жилого дома.

В процессе обеспечения нанимателей  коммунальными услугами, наймодатель может допустить следующие нарушения своих обязанностей: перерывы в водоснабжении горячей и (или) холодной водой; перерывы в водоотведении и теплоснабжении; несоответствие состава воды, газа, теплоносителя установленным нормативам и т.д.

Ответственность наймодателя за указанные и другие нарушения своих обязательств предусмотрена как «Правилами предоставления коммунальных услуг», так и законом «О защите прав потребителей»¹⁴. В связи с тем, что

данные акты законодательства по ряду позиций противоречат друг другу, принятые Правительством РФ до введения в действие ГК РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей» «Правила предоставления коммунальных услуг» от 26 сентября 1994 г. могут применяться в части, не противоречащей ГК РФ и закону «О защите прав потребителей».

В том случае, когда наймодатель причинит вред жизни, здоровью или имуществу нанимателя и членов его семьи, а также других граждан, проживающих в жилом помещении нанимателя вследствие конструктивных, производственных, рецептурных или иных недостатков, например, подавалась некачественная вода, то этот вред подлежит возмещению в полном объеме.

Итак, можно сделать вывод, что со стороны нанимателя возможны такие нарушениями, как невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги; его разрушение или повреждение; систематическое  нарушение прав и законных интересов  соседей, которое делает невозможным  совместное проживание в одном жилом  помещении; использование жилого помещения  не по назначению. Для наймодателя вопрос об ответственности возникает обычно в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по предоставлению нанимателю коммунальных услуг¹⁵, ремонту жилых домов, проведению капитального ремонта сданного внаём жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для коммунальных услуг.

 

 

 

Глава 3. Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения

 

Жилищный кодекс РФ устанавливает, что договор найма жилого помещения  может быть изменен только согласия нанимателя, членов его семьи и  наймодателя. Из этого правила возможны исключения, предусмотренные законодательными актами Российской Федерации.

В Жилищном кодексе РФ регламентируется следующие случаи изменения договора найма.

Согласно ст. 82 Жилищного кодекса РФ  граждане, поживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Дееспособный член семьи  нанимателя с согласия остальных  членов своей семьи и нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое  же право принадлежит в случаи смерти нанимателя любому дееспособному  члену семьи умершего.

Предмет договора найма жилого помещения имеет две главные  взаимосвязанные особенности. Во-первых, жилое помещение должно быть изолированным  и, во-вторых, отвечать предъявляемым  к нему санитарным и техническим  требованиям.

Статьей 82 ЖК РФ предусмотрены  условия, при которых возможно заключение отдельного договора найма на жилое  помещение в квартире.

Изменение договора найма  в случае смерти нанимателя или его  выбытия осуществляется независимо от возражений наймодателя по поводу замены нанимателя. В данном случае решающее значение имеет единодушное согласие всех постоянных пользователей, проживавших с умершим или выбывшим нанимателем.

Если согласие между членами  семьи не достигнуто, то нанимателем, как правило, становится самый старший  член семьи, который был указан в  решении (постановлении) о предоставлении жилой площади.

По закону в этих случаях  договор продолжает действовать  на тех же условиях с учетом внесенных  изменений.

Возникающие споры в связи  с признанием члена семьи нанимателем  разрешаются в судебном порядке.

Изменение договора найма  жилого помещения возможно также  при объединении граждан, проживающих  в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным  договорам социального найма, в  одну семью. Согласно ст. 82 Жилищного кодекса РФ указанные граждане в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемое ими помещение.

Отказ наймодателя в заключении единого договора социального найма может быть оспорен в судебном порядке. В этом случае в суде рассматриваются доказательства, подтверждающие родственные отношения, наличие одной семьи или намерение совместно проживающих и ведущих совместное хозяйство лиц об образовании единой семьи (копии свидетельства о браке, рождении, письма, акты комиссий, и др.).

Договор социального найма расторгается по основаниям, предусмотренным законом либо договором.

В соответствии со ст. 83 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения.

Расторжение договора социального  найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных  для него правовых последствий. Иногда наниматели, переезжая на новое место  жительства, оставляют ранее занимаемое жилое помещение в состоянии, не пригодном для проживания без  его предварительного ремонта.

Расторжение договора найма  по инициативе наймодателя: В соответствии со ст. 3 ЖК РФ закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

Расторжение договора найма  жилого помещения не всегда связано  с выселением из жилого помещения, это  не тождественные понятия. Например, при выезде или смерти одиноко  проживающего нанимателя жилого помещения, действие договора найма прекращается без необходимости выселения. Вместе с тем выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольно вселился, не связано с расторжением договора найма жилого помещения, так  как в данном случае этот договор  не заключался.

Расторжение договора найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев¹⁶; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению.

Согласно ст. 84 Жилищного кодекса РФ выселение производится в судебном порядке. Допускается выселение в административном порядке с санкции прокурора лишь лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом.

Жилищный кодекс предусматривает  два вида выселения:

– с предоставлением другого жилого помещения

– без предоставления другого жило помещения

Выселение с предоставлением  гражданам другого благоустроенного жилого помещения: гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, за исключением случаев указанных в Жилищном Кодексе. Таким образом, выселение без предоставления другого благоустроенного жилого помещения является исключением из общего правила.