Правовое регулирование отношений, возникающих из договора об ипотеке

ФИНАНСОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ  ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 

 

Курсовая работа

по дисциплине:

«Гражданское  право России»

«Правовое регулирование отношений, возникающих из договора об ипотеке»

 

 

Выполнил:

Студент группы ЮО- 405

Коломеев А.В.

 

Научный руководитель:

Рассказова Е.Н.

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2012г.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1. Договор, как основание  возникновения правоотношений по поводу ипотеки…………………………………………………………………………….5

§1. Понятие договора об ипотеке………………………………………….5

§2. Форма и государственная  регистрация договора об ипотеке……….7

§3. Существенные условия  договора об ипотеке……………………….13

§4. Заключение, изменение, расторжение  договора об ипотеке……….20

Глава 2.  Права и обязанности  сторон по договору об ипотеке………………23

§1. Субъектный состав договора об ипотеке……………………………23

§2. Права и обязанности  залогодателя…………………………………..24

§3. Права и обязанности  залогодержателя………………………………30

Заключение……………………………………………………………………….35

Список используемой литературы……………………………………………...36

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

В условиях рыночной экономики, курс на которую взят в нашем государстве, особую и очень важную роль играет ипотека. Она позволяет таким  образом перераспределять капитал  внутри страны, а также непосредственно  влияет на социальную составляющую, путём  решения жилищных проблем граждан.

Для России институт ипотеки, в его традиционном смысле – явление  достаточно новое, а значит проработанность законодательно и практическое применение данного института находятся в периоде своего активного развития.

Цель нашего исследования – проанализировать правовую и практическую составляющие вопросов о договоре об ипотеке.

 Для достижения нашей  цели нами была первой поставлена  задача уяснения понятия договора  об ипотеки, так как для дальнейшего  разрешения вопросов данной темы  необходимо дать дефиницию понятия,  о котором идёт речь. Следующей  нами была поставлена задача  рассмотрения формы и государственной  регистрации договора об ипотеке,  так как от соблюдения данного  зависит непосредственно возникновение  прав и обязанностей сторон  по договору об ипотеке.

Также нами была поставлена задача рассмотрения существенных условий  данного договора, так как значимость достижения соглашения по ним сторонами  очень высока и также влияет на заключение данного договора.

Затем мы поставили задачу рассмотреть заключение, изменение, расторжение договора об ипотеке, так как данные понятия представляют собой непосредственно практическое применение норм договора об ипотеке.

Следующими нами были поставлены задачи рассмотрения правовых статусов сторон договора об ипотеке и его  субъектного состава, так как  именно права и обязанности сторон представляют формируют и сами условия заключения договора.

Основными методами исследования при написании работы являлись анализ и синтез литературы и документов, также использовались формально-юридический  и сравнительно-правовой методы.

Данная работа состоит  из двух глав, в первой из которых  содержится четыре параграфа, а во второй – три. В первом параграфе нами были даны определения ипотеке и  договору об ипотеке, а также рассмотрены  виды договора об ипотеке. Во втором параграфе  первой главы нами были рассмотрены  форма и государственная регистрация  договора об ипотеке, их значение для заключения данного договора. В следующем, третьем параграфе, повествуется о существенных условиях и подробно рассматриваются некоторые из них. В четвёртом параграфе первой главы говорится о заключении, изменении, расторжении договора об ипотеке.

В первом параграфе второй главы нами был рассмотрен субъектный состав данного договора, так как  данное необходимо для уяснения и  дальнейшего рассмотрения прав и  обязанностей сторон по договору об ипотеке, которое было нами сделано в втором и третьем параграфе, в которых говорится, соответственно, о правах и обязанностях залогодателя и залогодержателя.

 

 

 

 

Глава 1. Договор, как основание возникновения  правоотношений по поводу ипотеки.

§1. Понятие договора об ипотеке.

Первоначально термин «ипотека» (hypothecate, hypotheca) появился в Древней Греции, однако своё последующее развитие получил в римском праве. Изначально hypotheca представляла собой залог имущества, при котором вещь оставалась во владении и пользовании должника, однако, позже под данным термином понимался исключительно залог недвижимости.

В российском праве понятие  ипотеки появилось в 60-х годах  XIX в. и являлось лишь синонимом залога.

 В современном российском  праве определение ипотеки даётся  в законе Российской Федерации  от 29 мая 1992 года  №2872-1 «О залоге».  В данном законе ипотека определяется  как  «залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного  объекта, непосредственно связанного  с землей, вместе с соответствующим  земельным участком или правом  пользования им»¹.

Что касается определения  самого договора об ипотеке, то его  можно вывести из п.1, ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102- ФЗ «Об  ипотеке (залоге имущества)». В соответствии с данным законом договор об ипотеке  – это договор, в соответствии с которым одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными указанным федеральным законом.

Также необходимо обратить внимание на принципиальное различие между договором об ипотеке и  ипотеке по договору. Ипотека по договору - это один из двух видов  договора об ипотеке.  Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с  соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке².

Вторым же видом договора об ипотеке является ипотека в  силу закона. Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого  имущества, возникающий на основании  федерального закона³. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, ипотека в силу закона может возникать  в следующих случаях:

- при покупке недвижимого  имущества в кредит, в том числе  с условием рассрочки платежа;

- при приобретении жилого  дома или квартиры за счет  кредита банка.

Ипотека в силу закона возникает  также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как  по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество (ст.41 Закона об ипотеке).

Подчеркнем, что ипотечное  правоотношение (как и любое залоговое) является акцессорным (дополнительным), т.е. может существовать лишь постольку, поскольку существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного правоотношения⁴.

Согласно ст.2 Закона, ипотека  может быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор об ипотеке может  выступать средством обеспечения  сразу нескольких договорных обязательств и также договор об ипотеке  может быть самостоятельным, т.е. отдельным  по отношению к договору, из которого возникает обеспечиваемое залогом  обязательство.

На основании вышесказанного можно сделать вывод о том, что договор об ипотеке имеет  сложную структуру и правовую природу, имеющим несколько оснований  для возникновения и в то же время являющийся акцессорным.

§2. Форма и государственная  регистрация договора об ипотеке.

Договор об ипотеке совершается  в письменной форме. Закон не предъявляет  дополнительные требования к его  форме, поэтому договор может  быть составлен как единый документ, собственноручно подписанный сторонами. Допускается факсимильное воспроизведение  подписи (механическое или иное копирование, электронно-цифровая подпись либо иной аналог собственноручной подписи). Однако поскольку договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации, целесообразно составлять его в простой письменной форме⁵.

Как нам известно, для  того, чтобы из договора возникали  права и обязанности сторон, необходимо наличие определённого юридического факта. В случае с договором об ипотеке данным юридическим фактом является государственная регистрация  данного договора.

Согласно п.2 ст.10 Закона об ипотеке, договор считается заключенным  и вступает в силу с момента  его государственной регистрации. Неправильное толкование понятий «совершение  сделки» и «заключение договора», на практике, зачастую является предметом  споров и дискуссий. В этой связи  подчеркнем, что Закон об ипотеке  с моментом государственной регистрации  связывает не само заключение договора, а вступление его в силу. Таким  образом, сделка считается совершенной  с момента подписания договора об ипотеке уполномоченными лицами, а не с момента государственной  регистрации договора⁶.

В том случае если в договоре отсутствуют существенные условия (ст.9 Закона), или нарушены какие-либо положения Закона, такой договор  не подлежит государственной регистрации  в качестве договора об ипотеке.

Приведем пример из практики: «Арендатор обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции  в государственной регистрации  договора об ипотеке права аренды нежилого помещения, вытекающего из договора аренды, заключенного на одиннадцать  месяцев. Отказ учреждения юстиции  был обоснован тем, что в соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ и информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации  договоров аренды нежилых помещений» договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации. Согласно подпункту 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для отказа в государственной регистрации права или сделки является то, что данное право или данная сделка не подлежит государственной регистрации. Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, не может быть осуществлена и государственная регистрация договора об ипотеке арендных прав, вытекающих из такого договора.

Арбитражный суд отказал  арендатору в удовлетворении его  заявления и признал отказ  учреждения юстиции обоснованным по следующим причинам.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с пунктом 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого  имущества, не подлежащего государственной  регистрации, не могут являться предметом  договора об ипотеке. Поэтому договор  о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого  имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации»⁷.

Необходимо учитывать, что  ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  не предусмотрено государственной  регистрации договоров «купли-продажи  здания, ипотеки здания» (пример из Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 марта 2002 г. №КГ-А40/1534-02[3]). На практике стороны  зачастую предают неправильную форму  соглашению, в связи, с чем получают отказ в государственной регистрации⁸.

Несоблюдение правил о  государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п.2 ст.10 Закона).

Рассмотрим порядок проведения государственной регистрации.

Как подчеркивается в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №184)[5] (с изменениями  от 12 ноября 2005 г.) государственная регистрация  прав включает в себя:

- прием документов, необходимых  для государственной регистрации  сделки с объектом недвижимого  имущества и (или) права (его  возникновения, перехода, прекращения), ограничения (обременения) права  и отвечающих требованиям Закона, и их регистрацию в книге  учета входящих документов (статьи 12, 13, 16, 17, 18 Закона);

- правовую экспертизу  документов и проверку законности  сделки, юридической силы представленных  на государственную регистрацию  правоустанавливающих документов, в ходе которой, в том числе,  устанавливается отсутствие противоречий  между заявляемыми правами и  уже зарегистрированными правами  на объект недвижимого имущества,  проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (статьи 9, 13, 17 Закона);