Правовое регулирование отношений, возникающих из договора об ипотеке

Кроме того, закладная - обыкновенная именная ценная бумага (т.е. субъектом  выраженного в ней права является обозначенное в ней лицо или тот, к кому она дошла в порядке  цессии)¹⁶. Поскольку права по ценной бумаге в данном случае передаются в общегражданском порядке (в форме цессии), кредитор может предъявлять против владельца бумаги все возражения, которые он мог выдвигать против его предшественника. На основании этого можно сделать вывод о том, что обыкновенные именные ценные бумаги не обладают публичной достоверностью. Это в полной мере относится к закладной.

Каузальная ценная бумага - ценная бумага, в тексте которой  есть ссылка на сделку, на основании  которой она выдается, и включены условия этой сделки.

Закладная является каузальной именной ценной бумагой¹⁷. Каузальность ценной бумаги сама по себе не приводит к допущению возражений, не основанных на ее содержании. Но закладная выдается на основании договора об ипотеке¹⁸. А ипотека как способ обеспечения исполнения основного обязательства обладает свойством акцессорности. При этом круг субъектов, вовлеченных в данные правоотношения, включает в себя: должника и кредитора по основному обязательству, залогодателя и залогодержателя по договору об ипотеке, залогодержателя как первоначального владельца закладной и следующего законного владельца закладной (ипотечного залогодержателя). Кроме того, возможен залог закладной, когда владелец закладной закладывает ее другому лицу (залогодержателю закладной).

Передача прав по закладной  влечет последствия уступки требований (цессии). Законному владельцу закладной  принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права  залогодержателя и права кредитора  по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 48 Закона об ипотеке).

Таким образом, мы можем сделать  выводы о том, что в договоре об ипотеке содержится немало существенных условий, указанных в законодательстве и обязательных для соблюдения сторонами  в ходе его заключения.

§4. Заключение, изменение, расторжение договора об ипотеке.

Как и другие гражданско-правовые договоры, договор ипотеки заключается  по общими правилам гражданского законодательства между двумя лицами (сторонами) - залогодателем и залогодержателем. При этом ипотека может обеспечивать исполнение основного обязательства лица, не являющегося стороной по договору ипотеки, когда в договоре участвуют три лица, одним из которых является должник по основному обязательству и в отношении которого залогодатель выступает в качестве поручителя.

Как нами было отмечено ранее, договор ипотеки заключается  в письменной форме с обязательной государственной регистрацией. Также  для того, чтобы договор об ипотеке  считался заключённым необходимо соглашение сторон по всем существенным условиям данного договора, которые мы рассмотрели  выше.

Изменение и расторжение  договора об согласно п. 1 статьи 450 ГК возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  ГК, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор об ипотеке может  быть изменен или расторгнут по решению  суда при существенном нарушении  договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной  из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она  в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или  частично, когда такой отказ допускается  законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно п. 1 статьи 44 Закона залогодатель обязан сообщать каждому  последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей  ипотеке сведения обо всех уже  существующих ипотеках данного имущества. Невыполнение залогодателем этой обязанности  дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения  договора и возмещения причиненных  убытков.

Существенное изменение  обстоятельств, из которых стороны  исходили при заключении договора, является основанием для его изменения  или расторжения, если иное не предусмотрено  договором или не вытекает из его  существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Соглашение об изменении  или о расторжении договора совершается  в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота  не вытекает иное (п. 1 статьи 452 ГК).

При изменении договора об ипотеке обязательства сторон сохраняются  в измененном виде. При расторжении  договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно п. 5 статьи 453 ГК если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Таким образом мы можем увидеть, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и с государственной регистрацией, а также то, что общие правила об изменении и прекращении договора в гражданском праве полностью применимы и к договору об ипотеке.

Глава 2.  Права  и обязанности сторон по договору об ипотеке.

§1. Субъектный состав договора об ипотеке.

Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному  составу залогового правоотношения.

Согласно абз.2 п.1 ст.1 Закона об ипотеке, залогодателем может  быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

«Третье лицо» заключает  договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения  между третьим лицом - залогодателем  и должником по основному обязательству  не являются ипотечными. Они могут  регулироваться отдельным договором, в котором предусматривается  право залогодателя на получение  возмещения в случае обращения взыскания  на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель в случае обращения взыскания  на заложенное имущество вправе требовать  от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении (гл.60 ГК РФ).

Залогодателем, так же как  и залогодержателем, может быть физическое, юридическое лицо, либо государство. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические  лица, государственные и административно-территориальные  образования, обладающие гражданской  правосубъектностью.

Залогодержатель - потенциальный  собственник, однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом правоспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 355 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее  на нее право хозяйственного ведения. ГК РФ (п. 1 ст. 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

Отдельно выделим профессиональных субъектов ипотечных правоотношений (банки, оценочные, риэлтерские и  страховые компании). Заметим, что  необходимо различать субъектный состав ипотечного рынка, ипотечных правоотношений, субъектный состав обязательства. Последняя  категория – частная и включает в себя стороны ипотечного обязательства.

Среди специальных субъектов  юридических лиц - залогодержателей по ипотечным договорам заметно  выделяются кредитные учреждения. Предоставляют  ипотечный кредит, как правило, банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке. Такими банками  являются ипотечные банки. Ипотечные  банки имеют в экономике двойное  значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством  вложения капитала и приносящих проценты¹⁹.

Дабы разобраться в  правовом статусе субъектов ипотечного обязательства обратимся к рассмотрению прав и обязанностей залогодателя и  залогодержателя.

На основании вышесказанного мы можем сделать вывод о том, что субъектный состав договора об ипотеке может быть весьма широким, а сторонами в данном договоре могут являться как физические и  юридические лица, так и публичные  образования.

§2. Права и обязанности  залогодателя.

Залогодатель является неотъемлемой стороной договора об ипотеке, права  и обязанности которого также  формируют  сам договор об ипотеке.

Залогодатель обязан:

- страховать заложенное  имущество в полной его стоимости;

- немедленно уведомлять  залогодержателя о возникновении  угрозы утраты или повреждения  заложенного имущества (ст. 343 ГК  РФ);

- сообщать каждому последующему  залогодержателю сведения обо  всех предшествующих залогах  данного имущества и отвечать  за убытки, причиненные залогодержателям  невыполнением этой обязанности  (ст. 342 ГК РФ);

- залогодатель несет риск  случайной гибели или случайного  повреждения заложенного имущества,  если иное не предусмотрено  договором о залоге (ст. 334 ГК РФ);

- в случае предъявления  к залогодателю другими лицами  требований о признании за  ними права собственности или  иных прав на заложенное имущество,  о его изъятии (истребовании) или  об обременении указанного имущества,  либо иных требований, удовлетворение  которых может повлечь уменьшение  стоимости или ухудшение этого  имущества, залогодатель обязан  немедленно уведомить об этом  залогодержателя, если он ему  известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке);

- пункт 2 ст. 33 Закона предписывает, что в указанных выше случаях  залогодатель должен использовать  соответствующие обязательствам  способы защиты своих прав  на заложенное имущество, предусмотренные  ст. 12 ГК РФ;

- закон возлагает на  залогодателя обязанность сообщать  каждому будущему контрагенту  о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 Закона);

- залогодатель, заключив  последующий договор об ипотеке,  должен незамедлительно уведомить  об этом залогодержателей по  предыдущим ипотекам.

В соответствии с п.9 ст.22 ЗК РФ собственник здания, расположенного на земельном участке из состава  государственных и муниципальных  земель, арендуемом им на срок более  пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого  участка, вправе заложить эти права  без согласия арендодателя с его  уведомления. Обязан ли залогодатель «уведомлять» собственника земельного участка? Приведем пример из практики: «Субъект Российской Федерации, сдавший в аренду принадлежащий ему на праве собственности земельный участок на 49 лет, предъявил иск о применении последствий недействительности договора об ипотеке, по которому арендатор земельного участка заложил свои права арендатора по договору аренды, не получив на это согласия арендодателя.

Истец указал, что в соответствии с условиями договора аренды и  пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор  был не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в  субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять  его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права  в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Истец также отметил, что в соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке в случае, когда земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Арендатор, возражая против иска, указал, что права по договору аренды земельного участка заложены им одновременно с ипотекой принадлежащего ему на праве собственности здания, находящегося на этом участке во исполнение требований, установленных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке. Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему  зданием посредством его ипотеки  не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием. В частности, пункт 3 статьи 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся  на земельном участке, не принадлежащем  продавцу на праве собственности, допускается  без согласия собственника этого  участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным  законом или договором. При продаже  такой недвижимости покупатель приобретает  право пользования соответствующей  частью земельного участка на тех  же условиях, что и продавец недвижимости.