Правовое регулирование отношений, возникающих из договора об ипотеке

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. По договору, заключенному между ответчиком и истцом, истец передал ответчику  в аренду на 49 лет земельный участок  из состава государственных земель под принадлежащим ответчику  на праве собственности зданием. Договором аренды было предусмотрено  обязательное получение арендатором  предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды. Однако это условие противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, предусматривающей, что арендатор  без согласия арендодателя с его  уведомления вправе заложить свои права  по договору. Положение пункта 9 статьи 22 ЗК не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, так как согласно п.2 ст.607 ГК РФ законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду земельных  участков.

Следовательно, условие договора аренды земельного участка, предусматривающее  обязательное получение арендатором  согласия арендодателя на залог права  аренды, является недействительным в  силу статей 168 и 180 ГК РФ.

Что касается пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, то положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения  указанного пункта, определяют особенности  ипотеки земельных участков в  отличие от главы XII Закона, устанавливающей  особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное  в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке  условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки здании (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи  с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется»²⁰.

В соответствии с действующим  законодательством залогодатель имеет  право:

- пользоваться предметом  залога в соответствии с его  назначением, в том числе извлекать  из него плоды и доходы, если  иное не предусмотрено договором  и не вытекает из существа  залога;

- отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или  безвозмездное пользование другому  лицу либо иным образом распоряжаться  им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога;

- завещать заложенное  имущество (ст. 346 ГК ГФ). Условия  договора об ипотеке или иного  соглашения, ограничивающие это  право залогодателя, ничтожны;

- в любое время до  продажи предмета залога прекратить  на него обращение взыскания  и его реализацию, исполнив обеспеченное  залогом обязательство (п. 7 ст. 350 ГК РФ);

- в разумный срок восстановить  предмет залога или заменить  его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено  иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

- в случае обращения  взыскания на заложенное имущество  - земельный участок - сохраняет  право ограниченного пользования  той частью, которая необходима  для использования здания или  сооружения в соответствии с  его назначением (п. 4 ст. 340 ГК РФ);

- если иное не предусмотрено  Законом об ипотеке и договором,  залогодатель вправе без согласия  залогодержателя сдавать заложенное  имущество в аренду, передавать  его во временное безвозмездное  пользование и по соглашению  с другим лицом предоставлять  последнему право ограниченного  пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

а) срок, на который имущество  предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного  ипотекой обязательства;

б) имущество предоставляется  в пользование для целей, соответствующих  назначению имущества (п. 1 ст. 40 Закона).

На основании вышесказанного нами может быть сделан вывод о  том, что правовой статус залогодателя в полной мере определён законодательством и при этом имеет весьма широкий круг прав и обязанностей.

§3. Права и обязанности  залогодержателя.

Залогодержателем может  быть только кредитор в обязательстве, обеспеченном ипотекой. Согласно положениям гражданского законодательства, в случае, если залогодатель исполнит требование залогодержателя, вытекающее из основного  обязательства, права залогодержателя  по отношению к должнику переходят  к залогодателю в силу закона (ст. 387 ГК РФ). При этом действуют правила  о цессии.

Залогодержатель обязан:

- залогодержатель, которому  передано имущество, обязан, если  иное не предусмотрено законом  или договором, страховать за  счет залогодателя заложенное  имущество в полной его стоимости  от рисков утраты и повреждения,  а если полная стоимость имущества  превышает размер обеспеченного  залогом требования, - на сумму  не ниже размера требования;

- на залогодержателя,  которому передано имущество,  возложена обязанность, если иное  не предусмотрено законом или  договором, принимать меры, необходимые  для обеспечения сохранности  заложенного имущества, в том  числе для защиты его от  посягательств со стороны третьих  лиц; немедленно уведомлять другую  сторону о возникновении угрозы  утраты или повреждения заложенного  имущества;

- до обращения взыскания  на имущество, залогом которого  обеспечены требования по предшествующей  и последующей ипотекам, залогодержатель,  намеренный предъявить свои требования  к взысканию, обязан в письменной  форме уведомить об этом залогодержателя  по другому договору об ипотеке  того же имущества;

- при обращении взыскания  на имущество, заложенное по  двум или более договорам об  ипотеке, залогодержатель должен  представить в суд, в который  предъявляется соответствующий  иск, доказательства исполнения  обязанности по уведомлению в  письменной форме залогодержателя  по другому договору об ипотеке  того же имущества о намерении  предъявить свои требования к  взысканию.

Залогодержатель имеет право:

- проверить по документам  и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения  заложенного имущества (п. 2 ст. 343 ГК РФ);

- требовать от залогодателя  принятия мер, необходимых для  сохранения предмета залога;

- требовать от любого  лица прекращения посягательств  на предмет залога, если это  угрожает утратой или повреждением  его;

- потребовать досрочного  исполнения обеспеченного залогом  обязательства в случаях:

а) если предмет залога выбыл  из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;

б) нарушения залогодателем  правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ);

в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель  не отвечает (п. 1 ст. 351 ГК РФ);

- потребовать досрочного  исполнения обеспеченного залогом  обязательства, а если его требование  не будет выполнено, то обратить  взыскание на предмет залога  в случаях:

а) нарушения залогодателем  правил о последующем залоге (ст. 342 ГК РФ);

б) невыполнения залогодателем  обязанностей, предусмотренных п. 1, 2 ст.343 ГК РФ);

в) нарушения залогодателем  правил о распоряжении заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 ГК РФ);

- приобрести по соглашению  с залогодателем при объявлении  торгов несостоявшимися заложенное  имущество и зачесть в счет  покупной цены свои требования, обеспеченные залогом (п. 4 ст. 350 ГК  РФ).

Залогодержателю как собственнику российским законодательством предоставлено  право истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Данному праву корреспондирует п. 3 ст. 33 Закона об ипотеке, предоставляющий залогодержателю право, действуя от своего имени, истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301-303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя.

Если залогодатель отказался  от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и  потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых  расходов (п. 2 ст. 33 Закона об ипотеке).

Поскольку залогодатель обязан сообщать каждому будущему контрагенту  о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств, то в случае невыполнения этих условий залогодержатель по последующему договору будет вправе потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Залогодержатель имеет право  потребовать от залогодателя сообщить сведения о последующей ипотеке (п. 2 ст. 44 Закона об ипотеке).

После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего  договора, влекущее обеспечение новых  требований предшествующего залогодержателя  или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя  по последующему договору (п. 3 ст. 44).

Залогодержатель по предшествующему  договору об ипотеке обладает правом преимущественного удовлетворения своих требований.

Если залогодатель отчуждает (продает, меняет, дарит, вносит в качестве капитала в имущество юридического лица и т.п.) предмет залога без  согласия залогодержателя, то залогодержатель  вправе по своему выбору потребовать:

а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных  ст. 167 ГК РФ;

б) досрочного исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства и обращения  взыскания на заложенное имущество  независимо от того, кому оно принадлежит.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих  требований, вызванных неисполнением  или ненадлежащим исполнением обеспеченного  ипотекой обязательства, в частности  неуплатой или несвоевременной  уплатой суммы долга полностью  или в части, если договором не предусмотрено иное. Также если договором не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна²¹. При этом впервые при регулировании залоговых обязательств законодатель указывает на конкретные сроки исполнения обязательств (ст. 50 Закона об ипотеке).

В случаях, предусмотренных  ст. 35, 39 и 41 Закона об ипотеке, залогодержатель  вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.

На основании вышесказанного нами может быть сделан вывод о  том, что права и обязанности  залогодержателя непосредственно  корреспондируют с правами и  обязанностями залогодателя и имеют  весьма широкий круг.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

На основе проделанной  нами работы мы можем сделать вывод  о том, что законодательное регулирование  договора об ипотеке весьма обширно, но в то же время, находится в стадии своего развития, вследствие чего постоянно  меняется.

Следующим мы можем сделать  вывод о значимости ипотеки в  нынешних условиях и необходимости  дальнейшего развития данного института.

Также нами может быть сделан вывод о том, что при заключении договора об ипотеке необходимо соблюдать  большое количество тонкостей для  дальнейшего признания данного  договора заключённым и вытекания  из него прав и обязанностей сторон.

 Ещё одним выводом  может послужить то, что права  и обязанности сторон по договору  об ипотеке являются весьма  сбалансированными и данный баланс  контролируется такими институтами,  как государственная регистрация  данного договора, оценка предмета  ипотеки и другими.

Следующим выводом мы можем  сделать то, что к договору об ипотеке активно применяются  общие гражданско-правовые нормы  для заключения договоров.

Также мы можем сделать  вывод о том, что договор об ипотеки вследствие своей акцессорности, а также других факторов, является весьма зависимым от других правоотношений, то есть основного договора, исполнение которого он обеспечивает.

 

 

 

Список используемой литературы.

1.Конституция Российской Федерации (с изм. от 30.12.2008) // РГ от 25.12.1993.

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ;

3. Закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге";

4. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

6. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, с изм. от 28.07.2012) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"