Правовое регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации: тенденции, проблемы и перспективы развития

- особенности ипотеки  земельных участков, предприятий, зданий  и сооружений, жилых домов и  квартир.

Следует учитывать, что отношения, связанные с ипотекой, могут регулироваться также иными федеральными законами, не регулирующими непосредственно ипотечные обязательства:

1. Предметом ипотеки может  быть только имущество, права  на которое зарегистрированы  в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. В развитие положений данного закона были  разработаны: Инструкция «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения» и  инструкция «О порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества».

В соответствии с указанным законом должна производиться также государственная регистрация ипотеки.7

2. В некоторых случаях оценка предмета ипотеки должна производиться с учетом норм Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

3. Закон «О кредитных историях» регулирует правовые основы деятельности бюро кредитных историй, их взаимоотношения с органами власти, коммерческими банками и самими заемщиками. Закон определяет не только само понятие кредитной истории, но и регламентирует правила ее формирования, использования и хранения.

4. Базовые понятия жилищных отношений: взаимоотношения собственников, право собственности, жилые объекты, на которые могут распространяться жилищные права объединяются в Жилищном Кодексе РФ.

5. В соответствии с п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку настоящим законом не установлены иные правила.

Таким образом, при реализации предмета залога должны быть учтены требования ГПК РФ и Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ.

4. При ипотеке должны  приниматься во внимание нормы, определяющие порядок проведения  сделок с имуществом, являющимся  предметом залога: нормы жилищного, земельного и других законодательств.

Значительным шагом в разработке правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования стало Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, одобрившее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, нацеленную на формирование нормативной правовой базы развития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности банков в ипотечном жилищном кредитовании и развития вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов.8

Концепция предполагает создание двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют банки-кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), на вторичном рынке - банки-кредиторы и институциональные инвесторы - операторы вторичного рынка, приобретающие у банков права по ранее выданным ипотечным кредитам (рефинансирование банков).

В качестве ключевого вопроса создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования Концепция предусматривает стандартизацию процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с развитием федеральных целевых программ:

1. Программа «Жилище» на 2002-2013 гг., принятой Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675. В 2010 году была дополнительно продлена на пять лет «О ФЦП Жилище 2011-2015 годы». Программа нацелена на формирование рынка жилья экономкласса, которое было бы доступно большинству граждан нашей страны, на устранение недостатка экологичных и комфортных жилых помещений, на стимулирование спроса на жилые помещения и повышение качества жилищного фонда России.9Данная федеральная целевая программы содержит подпрограмму «Обеспечение жильём молодых семей», гарантирующую субсидию со стороны государства молодым семьям, которые решили улучшить свои жилищные условия.

2. Программа «Военная  ипотека»10, которая была принята и разработана в 2004 году. Суть программы состоит в том, что любой военный может приобрести жилье в собственность с использованием целевого жилищного займа и инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе, не дожидаясь окончания срока службы. Военная ипотека примечательна тем, что погашать кредит придется не самому заемщику, а Министерству обороны, благодаря начислению средств на специальный накопительный счет, которые он может также потратить на первоначальный взнос.

Все вышеперечисленное дает право нам сказать, что становление ипотечного кредитования как института гражданских правоотношений связано со сменой взглядов на его развитие. Исходя из этого, ипотечное кредитование представляется как инфраструктура, как целостный механизм реализации правоотношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

1.2 Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации

Традиционная для России юридическая схема ипотеки, по мнению А. Смолянникова11, должна базироваться на сохранивших свою актуальность нормах классического римского права об имущественном залоге, которые предусматривали следующее:

- предмет залога оставался  и в собственности, и во владении  залогодателя;

- в случае неудовлетворения  по обязательству кредитор получал  право истребовать этот предмет, у кого бы он к тому времени  ни находился, продать его и  из вырученной суммы удовлетворить  свое требование;

- поскольку при ипотеке  не происходила передача в  собственность кредитора заложенного  имущества, а допускалась лишь  его продажа, должник, являющийся  собственником имущества, мог его  заложить несколько раз, что порождало  очередность в удовлетворении  претензий кредиторов;

- право требовать продажи  залога признавалось только за  первым залоговым кредитором. Последующие  кредиторы по очереди получали  удовлетворение за счет остатка от вырученной суммы после предыдущего кредитора;

- в случае недостатка  средств, вырученных от продажи  залога, для удовлетворения всех  кредиторов предусматривалась возможность  предъявить обязательственный иск  в общем порядке на другое  имущество должника.

По своему юридическому содержанию, определенному ГК РФ, ипотека представляет собой обязательственное обременение (ограничение) имущественных (вещных) прав на объект недвижимости при его залоге в качестве обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя-должника (ч. 1 ст. 329 ГК РФ), в частности, по кредитному договору.12

Залоговое (ипотечное) право является обязательственным имущественным правом в отличие от права собственности и других вещных имущественных прав (ч. 1 ст. 209, ст. 216 ГК РФ). Оно создается владельцем вещного (имущественного) права при вступлении в силу договора об ипотеке и может быть ликвидировано залогодателем в любой момент путем выполнения основного обязательства, что позволяет рассматривать залоговое (ипотечное) право как производное от вещного (имущественного) права. Поэтому договор ипотеки - условная сделка, которая может быть реализована путем взыскания (продажи) объекта залога только в случае нарушения залогодателем выполнения основного обязательства. До этого момента ипотека является только обязательственным обременением вещного (имущественного) права залогодателя, связанным с необходимостью сохранения правового и физического состояния объекта ипотеки. Залогодатель при передаче объекта недвижимости в залог не лишается права собственности на него и, следовательно, права распоряжения им. Законодательство о залоге устанавливает лишь определенные ограничения, препятствующие свободной реализации такого права. Так, в Законе «О залоге» возможность перехода права на заложенное имущество обусловливалась необходимостью перехода к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом. ГК РФ это требование изменил, определив, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодателя (ст. 346 ГК РФ). Т. Пухова, анализируя статьи ГК РФ (ст. 168, 174, 346), приходит к выводу, что залогодержатель вправе рассчитывать на удовлетворение своих исковых требований о признании сделки по отчуждению заложенного имущества недействительной только при том условии, что приобретатель предмета залога знал или заведомо должен был знать об ограничении прав собственника по распоряжению таким имуществом в связи с существованием договора залога. Представляется бесспорным, что суд при рассмотрении таких споров должен исходить из того, что приобретатель, не поставленный в известность о залоге и добросовестно удостоверившийся в наличии права собственности залогодателя на отчуждаемое им имущество, не имеет оснований предполагать наличие каких-либо ограничений в объеме прав собственника, обозначенных в ст. 209 ГК РФ.

С другой стороны, признание сделки по отчуждению предмета залога оспоримой может оказаться крайне важным для приобретателя имущества с учетом того, что срок исковой давности для требований, предъявляемых залогодержателем, будет в данной ситуации определяться в соответствии с правилами ст. 181 ГК РФ и ограничиваться годом со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания оспоримой сделки недействительной. Следовательно, если в течение года банк-кредитор не узнает о сделке купли-продажи заложенной квартиры, то и у недобросовестного залогодателя, и у добросовестного приобретателя появляются шансы выиграть в суде и оставить квартиру за собой без ее реализации в погашение долга.

Хотя у залогодержателя в соответствии со ст. 353 ГК РФ есть право выдвинуть в суде требование об обращении взыскания на предмет залога, а не о признании сделки купли-продажи недействительной, тем не менее, специалисты обращали внимание на важность вопроса регистрации прав на недвижимое имущество, необходимость которой была введена ст. 131 ГК РФ, и, соответственно, регистрации ипотеки. Многие вопросы, поставленные практикой, нашли свое отражение в законопроекте «Об ипотеке» и указах Президента РФ.13

Российское законодательство о залоге носит «многослойный» характер; из-за этого существует проблема соотношения положений Закона «Об ипотеке» с общими правилами о залоге. В п. 3 ст. 1 Закона содержится правило отсылочного характера: «общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила», по которому специальные нормы ипотечного права имеют приоритет перед общими нормами залогового права. В соответствии с п. 2 ст. 335 общие правила о залоге, установленные ГК РФ, применяются к ипотеке постольку, поскольку не противоречат Закону «Об ипотеке».14 Применительно к ипотеке важное значение имеют как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав (ст. 129 ГК РФ), так и правила по регулированию оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии с федеральными законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 4 ст. 1 Закона «Об ипотеке»).

Например, купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст.12 Лесного кодекса Российской Федерации от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ).

Анализируя проблемы правового регулирования ипотечных отношений и  практики реализации права на  ипотеку (как способ удовлетворения жилищных проблем) следует обозначить следующие проблемы: 

1. Сроки кредитования;

2. Отсутствие ресурсной базы используемой для предоставления

ипотечных жилищных кредитов и, как следствие, неразвитость вторичного рынка, высокие процентные ставки и низкая доступность кредитов;

3. Трудности оценки кредитоспособности заемщика. Оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов и расходов. Однако, подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане;

4. Валюта кредитования;

5. Неодаптированность ряда ипотечных программа, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования  российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом  предусматривает условие, что  кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причем высокая) выплачивается официально;

6. Требующие доработки правовые основы ипотечного жилищного кредитования (особенно в части обращения взыскания на заложенное имущество).

 Обращает на себя  внимание тот факт, что правовой  статус участников рынка недвижимости  не позволяет дальнейшему цивилизованному  развитию ипотечного кредитования. До сих пор не создано необходимых  правовых норм о жилой собственности, где бы однозначно устанавливались  нормы регулирования между индивидуальной и коллективной собственностью. 15Отсутствует правовое регулирование строительно-сберегательных касс, как важнейшего элемента системы ипотечного кредитования в РФ, включая вопросы их формирования и процесса дальнейшей их деятельности.  Проект Федерального закона № 454760-4 «О строительных сберегательных кассах», разрабатываемый с 2008 года, был отклонен Постановлением  Государственной  Думы РФ от 17.03.2010 № 3360-5 ГД.

В таких условиях не исключено появление на рынке недвижимости новых финансовых пирамид, что дискредитирует институт ипотечного кредитования, как элемент возрождения экономики страны.

 Развитие правовой  базы оценочной деятельности  в процессе ипотечного кредитования  выступает в качестве нового  направления на рынке недвижимости  со своей методологией, принципами  исследования, понятийным аппаратом. Использование современной методологии  оценки, недвижимости (метода замещения, метода издержек, метода доходов) позволяет сформировать базовую  точку отсчета для включения  объектов недвижимости в рыночный  оборот.

Ипотека обслуживает основное обязательство. В ст. 2 приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них: кредитный договор (ст. 819 ГК РФ); договор займа (ст. 807 ГК РФ); договор иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК РФ), аренде (ст. 606 ГК РФ), подряде (ст.702 ГК РФ); другой договор (ст. 420 ГК РФ); причинение вреда (пп. 6 п. 1 ст. 8 ГК РФ).16