Правовое регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации: тенденции, проблемы и перспективы развития

Если иное не установлено законом, то закладной могут быть удостоверены права по обеспеченному ипотекой обязательству, как по договору, так и по ипотеке в силу закона.

Закладная является именной неэмиссионной ценной бумагой, передача прав по которой осуществляется путем заключения сделки в простой письменной форме, результатом которой является цессия. При совершении такой сделки лицо, передающее право, совершает на закладной отметку о новом владельце. При этом запрет на последующую передачу закладной другим лицам ничтожен.

Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (нового владельца закладной) и передачи закладной этому лицу. Передача прав по закладной означает передачу прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Осуществление любым новым законным владельцем закладной государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя не является в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке» обязательным, но в случае наличия такого намерения со стороны законного владельца закладной такая регистрация должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя.45

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, тогда и должником. Новеллой является то, что закладная выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения в государственный орган регистрации. Залогодержатель вправе потребовать зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и первоначальным залогодержателем или иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). Другой стороной, участвующей в договоре ипотеки, является залогодатель. Залогодателем может быть как сам должник по обязательству, так и третье лицо, не участвующее в этом обязательстве. В качестве залогодателя может выступать как физическое лицо, так и юридическое. Им может быть как сам должник по основному обязательству, так и третье лицо, поскольку закон не запрещает собственнику имущества обеспечить им в качестве залога обязательство третьего лица.

Основное требование, предъявляемое законодательством к залогодателю, - быть собственником имущества, которое передается в ипотеку либо владеть им на праве хозяйственного ведения. Данное требование является необходимым. Поскольку ипотека предполагает принципиальную возможность продажи предмета договора, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть право распоряжения соответствующим имуществом и возможность продажи заложенного имущества.

Введение в гражданский и коммерческий оборот Федеральным законом “Об ипотеке (залоге недвижимости)” нового вида ценных бумаг - закладной имеет огромное практическое значение с точки зрения организации и развития вторичного рынка ипотечных кредитов. Это объясняется следующим:

Во-первых, введение “механизма закладной” позволяет в значительной степени упростить процедуру продажи кредитов, обеспеченных ипотекой, выдавшими их кредитными организациями Агентству по ипотечному жилищному кредитованию или другим инвесторам. При этом уменьшаются временные, финансовые затраты и трудозатраты, связанные с такой продажей ипотечных кредитов, так как вместо заключения договоров уступки прав требования по ипотечным кредитам и как следствие - осуществления государственной регистрации смены залогодержателя по договору об ипотеке требуется всего лишь совершить на закладной передаточную надпись в пользу нового владельца закладной и передать закладную этому лицу, что будет означать отчуждение имущественных прав, удостоверенных закладной. При этом передаточная надпись на закладной оформляет состоявшуюся уступку прав требования по закладной с наступлением последствий, предусмотренных п. 2 ст. 146 ГК РФ.46

Во-вторых, возможность использования закладной путем ее залога для обеспечения каких-либо обязательств владельца закладной. При этом Федеральный закон “Об ипотеке” предусматривает достаточно простую процедуру удовлетворения требований залогодержателя закладной из стоимости проданной закладной при соблюдении определенных условий, оговоренных в Федеральном законе «Об ипотеке».

В-третьих, закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником иных ценных бумаг.

Однако при осуществлении каких-либо гражданско-правовых сделок с закладными следует помнить, что каждая закладная, основанная на ипотечном кредите и ипотеке жилой недвижимости, удостоверяет права ее законного владельца как кредитора по ипотечному кредиту и залогодержателя по залогу жилой недвижимости. Из чего следует, что законный владелец закладной должен организовать соответствующее обслуживание ипотечного кредита, заемщиком по которому является конкретное физическое лицо.

Также следует отметить, что наличие закладной никоим образом не уменьшает все те риски, которые присущи ипотечному кредитованию как таковому.

В настоящее время, в связи с использованием на практике системы кредитования физических лиц для приобретения ими жилых помещений под залог соответствующей недвижимости, у правоприменителей возникает большое количество вопросов.

В частности, сегодня распространена ситуация, когда супруги, выступая в качестве заемщиков по кредитному договору или договору займа, покупают жилое помещение, например квартиру, в общую долевую собственность. При этом собственниками квартиры выступают не только сами супруги, но и их несовершеннолетний ребенок.

Таким образом, одним из участников общей долевой собственности на квартиру становится лицо, не заключавшее кредитный договор либо договор займа. В середине декабря Верховный суд России отменил необходимость наличия согласия органов опеки при проведении сделок с квартирами, где зарегистрирован несовершеннолетний жилец. Но в решении суда отмечалось, что оно не распространяется на случаи, когда ребенок является собственником жилья.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, производит в указанной ситуации государственную регистрацию залога в силу закона независимо от того, что среди собственников есть лица, не заключавшие кредитный договор или договор займа. Согласия органа опеки и попечительства для регистрации ипотеки регистрирующий орган не требует.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог может возникнуть как в силу договора, так и на основании закона. В последнем случае для возникновения залога должны наступить указанные в законе обстоятельства, а в самом нормативном акте должно быть предусмотрено: 1) какое имущество признается находящимся в залоге и 2) исполнение какого обязательства будет обеспечиваться залогом.47

В п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке установлено, что предметом залога применительно к рассматриваемой ситуации выступает жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.48 Основное обязательство, исполнение которого в этом случае обеспечивается залогом, - обязательство по соответствующему кредитному договору или договору целевого займа. Названное имущество будет считаться находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Из смысла закона следует, что именно заемщик должен быть собственником предмета залога, а следовательно, и залогодателем в правоотношении по залогу жилого помещения.

Правовой анализ п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке позволяет сделать вывод и о том, что для возникновения залога в силу закона по рассматриваемым правилам предмет залога может быть приобретен и в общую долевую собственность нескольких лиц, если они выступают в качестве созаемщиков по кредитному договору или договору целевого займа. Во всех остальных случаях, когда приобретенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа жилой дом или квартира поступают в общую долевую собственность нескольких лиц, хотя бы одно из которых не является заемщиком по соответствующему кредитному договору или договору целевого займа, залог в силу закона по правилам ст. 77 Закона об ипотеке возникнуть не может. В таких ситуациях основанием для возникновения залога может быть лишь договор о залоге, заключенный с участием всех собственников жилого помещения. При ином толковании этой нормы создавалось бы положение, когда собственники квартиры или жилого дома, не выступавшие заемщиками и не принимавшие на себя никаких обязательств перед банком, автоматически вынуждены были бы за счет своего имущества обеспечивать исполнение обязательства должника, а, следовательно, и нести риск утраты права собственности на это имущество.

Вместе с тем для возникновения залога, как в силу закона, так и в силу договора всегда необходимо проявление воли залогодателя и совершение им действий, порождающих, в конечном счете, обеспечительное обязательство. Анализ предусмотренных законом случаев возникновения залога в силу закона (например, установленных в ст. ст. 488, 489, 587 ГК РФ) позволяет утверждать, что:

- помимо воли лица залог  в соответствующих ситуациях  не возникает. Субъект, вступая в  отношения с контрагентом - будущим  кредитором по основному обязательству  и залогодержателем в залоговом  правоотношении, фактически выражает  свое согласие с появлением  в последующем залога при наступлении  указанных в законе обстоятельств;

- залогодателем во всех  рассматриваемых случаях по закону  является сам должник в основном  обязательстве. Именно он состоит  в отношениях с кредитором  и принимает на себя определенные  обязанности.

В процессе исследования поставленной проблемы возник вопрос и о возможности расширительного толкования п. 1 ст. 77 ФЗ, распространив его на залог доли лица в праве общей долевой собственности на жилой дом или квартиру. Анализ правовых норм, регулирующих отношения в сфере возникновения и прекращения прав на недвижимое имущество, совершения сделок с недвижимостью, а также изучение правоприменительной практики позволяют сделать вывод о том, что правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обременении и сделок с ним распространяются на доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, если законодательством для этих случаев не установлены иные правила. В этой связи возможно применение по аналогии положений п. 1 ст. 77 ФЗ к случаям, когда кредит или целевой заем был предоставлен лицу для приобретения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом или квартиру. С момента государственной регистрации права лица на приобретенную долю она будет считаться находящейся в залоге в силу закона.49

Действующее гражданское законодательство РФ не запрещает несовершеннолетнему при соблюдении определенных правил выступать в качестве заемщика или одного из заемщиков по кредитному договору либо договору целевого займа. Если такая сделка совершается, то жилое помещение в силу п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке становится предметом залога с момента государственной регистрации права собственности заемщика, либо всех заемщиков на жилой дом или квартиру. Совершение этой сделки (кредитного договора, договора целевого займа) приводит в последующем к обременению приобретаемого несовершеннолетним имущества, что затем может повлечь реализацию этого имущества. В таких ситуациях в законодательстве установлены специальные механизмы контроля, призванные защитить интересы несовершеннолетнего. Одним из таких механизмов выступает необходимость получения согласия органа опеки и попечительства на обременение имущества несовершеннолетнего.

В процессе ипотечного жилищного кредитования принимают участие достаточно много субъектов. Сторонами договора об ипотеке являются залогодержатель и залогодатель. Залогодержатель является кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству. У него обширный круг прав, которые достаточно защищены – преимущественное удовлетворение денежных требований перед другими кредиторами. Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной. Другой стороной договора ипотеки является залогодатель, который может быть как должником по основному обязательству, так и третьим лицом, участвующем в данном обязательстве.

Таким образом, реализация ипотечного кредитования не возможно без активного участия её субъектов, важно обеспечить их заинтересованность в эффективном взаимодействии с целью расширения возможностей и расширения всей системы ипотечного кредитования. Организация механизма ипотечного кредитования подразумевает, на наш взгляд, гармонизацию интересов субъектов ипотеки на основе построения особой модели их функционального взаимодействия. Разработка модели базируется с учетом конкретно-целевого характера ипотеки и ее функциональной роли в гражданском обществе как особого институционального звена, взаимоувязывающего ипотечный рынок, рынок недвижимости и финансовый рынок.

2.3 Особенности гражданско-правовой  ответственности участников ипотечных  отношений

Предметом залога может быть как уже существующий объект недвижимости, так и строящийся. При ипотечном жилищном кредитовании залогом обременяется либо существующее и принадлежащее залогодателю на вещном праве жилое помещение, либо строящиеся жилой дом или квартира в многоквартирном жилом доме. При этом основными договорами, безусловно, являются кредитный договор или договор займа как основные договоры и договор об ипотеке, обеспечивающий их исполнение. При этом и основной договор, и обеспечительный необходимо рассматривать в комплексе, так как они взаимосвязаны и составляют, по сути, одно гражданское правоотношение, поскольку совмещают отношения по кредитованию и собственно ипотеке (связь эта вполне закономерна, учитывая акцессорность юридической природы залога). Таким образом, именно договор устанавливает определенный круг прав и обязанностей сторон, участвующих в ипотечном кредитном правоотношении.

В случае, когда стороны исполняют свои обязательства ненадлежащим образом либо вовсе их не исполняют, одним из последствий является привлечение виновной стороны к гражданско-правовой ответственности. И в этой связи принято разделять ответственность сторон по основному обязательству и по акцессорному. Например, ответственность по кредитному договору может быть возложена и на заемщика, и на кредитора.