Предмет и форма договора аренды

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………	3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ  ДОГОВОРА АРЕНДЫ КАК ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ СДЕЛКИ…………………………………….	7
1.1. Предмет и форма  договора аренды……………………………………..	7
1.2. Объекты и субъекты  договора аренды………………………………….	13
1.3. Содержание договора  аренды…………………………………………...	17
ГЛАВА 2. ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ …………..	34
2.1. Стороны  в договоре  аренды…………………………………………….	34
2.2. Объекты аренды………………………………………………………….	38
2.3. Форма и государственная  регистрация договора аренды……………..	43
2.4. Срок аренды и  арендная плата…………………………………………..	47
2.5. Прекращение и изменение  договора аренды…………………………..	57
2.6. Возмещение убытков…………………………………………………….	61
ГЛАВА 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ………………………………………………..	68
3.1. Договор проката………………………………………………………….	68
3.2. Аренда транспортных  средств…………………………………………..	72
3.3. Аренда зданий и  сооружений…………………………………………...	74
3.4. Аренда предприятий……………………………………………………..	81
3.5. Финансовая аренда (лизинг)…………………………………………….	82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………….	86
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………………………	92

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время  в условиях развития рыночных отношений  в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

В связи с этим большое  значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.

Договоры аренды составляют самостоятельную группу правоотношений, особенностью которых является их срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права.

В новых условиях хозяйствования в экономический оборот включаются новые виды имущества, предметом сделок в более широких масштабах становится недвижимость. Договор аренды широко применяется на практике, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения  по переходу имущества во временное  пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические  отношения по владению и пользованию имуществом (например, финансовая аренда (лизинг) или аренда предприятий).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ договор  аренды относится к числу гражданско-правовых договоров, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Вместе с тем, проблематикой данного договора является то, что суды постоянно дают разъяснения по вопросам применения норм о договоре аренды в российском законодательстве. Отечественное законодательство, регулирующее арендные правоотношения, крайне запутано. Множество нормативных актов, противоречащих друг другу, только ухудшают сложившееся положение. Находясь лишь на пути к требуемому Арбитражным процессуальным кодексом РФ¹ единообразию, судебная практика подчас не может внести полную ясность в разрешение вопросов по аренде. Таким образом, большой груз проблем ложится на плечи законодателя, чье кардинальное вмешательство давно и обоснованно назрело.

Вышеперечисленные факторы обуславливают актуальность выбранной темы дипломного исследования. Теоретико-правовое исследование дипломной работы позволит выявить основные элементы, правовую природу, специфику договора аренды как гражданско-правовой сделки. Практическое исследование обобщит порядок составления на практике различных форм и видов договоров аренды.

Объект дипломного исследования – договор аренды как отдельная  экономическая и правовая категория. Предметом исследования данной работы является выделение и изучение законодательной базы и юридической практики при составлении договора аренды.

Понятие договора аренды широко используется в юридической науке и правоприменительной практике, что обусловлено распространенностью данного договора в гражданском обороте.

Отдельные стороны проблемы применения норм гражданского законодательства о договоре аренды, неоднократно рассматривались в правовой науке. Общетеоретические аспекты договора аренды разрабатывали такие ученые, как Витрянский В.В., Суханов Е.А.,  Козырь О.М., Завидов Б.Д., Павлодский Е.А. и др.

В дипломной работе используются работы таких ученых в сфере гражданского и других отраслей права, как Покровский И.А., Иоффе О.С., Брагинский М.И., Дозорцев В.А., Садиков О.Н., Богачева Т.В., и ряда других авторов, комментарии гражданского законодательства, учебники гражданского права.

Научная новизна исследования заключается в том, что оно  представляет собой одну из попыток комплексного теоретико-правового анализа договора аренды как института гражданского права в свете последних изменений законодательства в данной области.

Говоря о новизне, также  следует отметить, что основная масса  работ посвященных, как гражданско-правовым исследованиям правовой характеристики договора аренды, так и исследование правового регулирования договоров  аренды. Это не снижает теоретической и практической ценности упомянутых научных трудов, но требует учета действующего законодательства и практики его реализации действующими субъектами гражданско-правовых правоотношений.

Целью исследования является комплексный теоретико-правовой анализ нормативно-правовых актов, регулирующих институт договора аренды в Российской Федерации, а также выявление основных практических направлений и коллизий при составлении различных видов договоров аренды.

В соответствии с поставленной целью в работе представлены следующие основные задачи:

1. Исследовать действующую в  настоящее время нормативно-правовую  и учебную базу формирования  договора аренды и обосновать  тенденцию их развития.

2. Определить основные элементы  и существенные условия договора аренды, опираясь на существующую правоприменительную практику.

3. Определить отдельные виды  договора аренды и порядок  их составления.

Структура дипломной работы состоит  из введения, трех глав, заключения, списка литературы, состоящего из 48 источников и 5 приложений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ  И ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ КАК  ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ СДЕЛКИ

1.1. Предмет и форма  договора аренды

Предметом договора аренды являются любые индивидуально-определенные непотребляемые вещи, поскольку они не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Так, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса² или водные объекты³), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое имущество.

Сдача в аренду земельных  участков и других обособленных природных объектов имеет свои особенности, устанавливаемые законом.

Законом также могут  быть установлены виды имущества, сдача  в аренду которого не допускается  или ограничивается. Так, например, согласно ст. 27 Земельного кодекса РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной  собственности такими объектами, как государственные природные заповедники и национальные парки, здания и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, объекты организаций федеральной службы безопасности и др⁴.

Ограничены в обороте  находящиеся в государственной  или муниципальной собственности земельные участки в пределах лесного фонда, особо охраняемых природных территорий, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками и др.

Эти особенности, прежде всего, вытекают из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности, а потому – необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК РФ.

Объекту недвижимости должен быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета. Только после подробного описания объекта недвижимости могут быть зарегистрированы какие-либо права на него, в том числе и договор аренды.

Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически значимым.

По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор – незаключенным.

Форма договора аренды урегулирована  ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.

Договор аренды недвижимого имущества  подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом⁵. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ. Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности (или иного вещного права) на объект недвижимости. Иными словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 2 ст. 6 Закона), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости. Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним(ст. 12 Закона). И только затем можно регистрировать договор аренды.

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором аренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске отказал.

В апелляционной жалобе истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции признал  доводы истца необоснованными и указал, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном  законе «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Государственная регистрация  договора аренды производится по заявлению  любой из сторон (п. 1 ст. 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора не обязательно. При подаче заявления о регистрации  арендатором применяются правила  ст.16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона).