Речові права на чуже майно

- на переважне перед іншими  особами набуття права користування  земельною ділянкою у разі  продажу цього права іншій  особі (ч.2 ст.411 ЦК);

- на одержання відсотків від  ціни продажу емфітевзису іншій  особі — лаудемії (ч.5 ст.4И ЦК).

Власник земельної ділянки зобов'язаний:

- надати земельну ділянку в  користування;

- не перешкоджати землекористувачеві  у здійсненні його прав.

Навіть у разі порушення емфітевтою умов здійснення права користування власник не має права самочинно  перешкоджати йому у вчиненні таких  дій, а повинен звернутися до суду. Проти порушення власником його прав землекористувач захищений  усіма тими засобами захисту, що й  власник майна (ст.396 ЦК).

Землекористувач має право:

- користуватися земельною ділянкою  у повному обсязі відповідно  до договору та утримувати  її за собою (ч. І ст.410 ЦК);

- набувати право власності на  плоди і доходи від експлуатації  наданої у користування ділянки.  Це право логічно випливає  з права користування земельною  ділянкою для власних потреб;

- відчужувати право користування  земельною ділянкою для сільськогосподарських  потреб, якщо інше не встановлено  законом.

Слід зазначити, що остання правомочність  землекористувача у деяких випадках супроводжується істотними обмеженнями, встановленими на користь власника землі. Зокрема у разі продажу  права користування земельною ділянкою власник останньої має переважне  перед іншими особами право на його придбання за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах. Для забезпечення цього права  землевласника реалізація емфітевзису  шляхом продажу супроводжується  ускладненою процедурою. Продавець  емфітевзису зобов'язаний письмово повідомити власника земельної ділянки, наданої у користування, про намір  продати своє право користування іншій особі з вказівкою ціни, оголошеної для продажу, та інших  його умов. Власник, який протягом одного місяця письмово заявить про свій намір викупити емфітевзис, зобов'язаний купити його за ціною та на умовах, оголошених для продажу. Якщо власник землі  відмовиться від реалізації свого  переважного права на купівлю  емфітевзису або не повідомить письмово про згоду на купівлю, або надішле  згоду про можливу купівлю  за іншою ціною, землекористувач  вправі продати своє право будь-якій особі, але на умовах, попередньо оголошених для продажу. Якщо власник ділянки, давши згоду на купівлю емфітевзису, потім відмовиться від свого  наміру, землекористувач може вимагати від нього відшкодування шкоди, завданої такою відмовою (ст.ст.22, 23 ЦК).

У разі продажу землекористувачем  емфітевзису з порушенням права  власника на переважну купівлю останній може протягом одного року звернутися до суду з позовом про переведення  на нього прав та обов'язків набувача права з внесенням на депозитний рахунок суду грошової суми, яку  за договором має сплатити покупець емфітевзису (ст.362, ч.4 ст.411 ЦК).

Землекористувач зобов'язаний:

- вносити плату за користування  земельною ділянкою, а також інші  платежі, встановлені законом.  Плата за користування, яка виплачується  власникові ділянки, не включає  інші платежі, що підлягають  сплаті землекористувачем відповідно  до положень закону. Зазначена  плата за користування не охоплює  обов'язку користувача сплатити  власникові землі лаудемію (ч.5 ст.411 ЦК);

- ефективно використовувати земельну  ділянку відповідно до її цільового  призначення;

- підвищувати родючість земельної ділянки, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації;

- повідомити власника землі  про намір продати право користування  земельною ділянкою.

Емфітевзис припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі  власника земельної ділянки та  землекористувача. У цьому випадку  суб'єкти права власності і  речового права на чужу річ  збігаються, а відтак має перевагу  більш повне право, тобто право  власності;

2) спливу строку, на який було  надано емфітевзис, якщо строк  було зазначено у договорі  про встановлення цього права.  У ЦК не передбачений обов'язок  власника ділянки подовжити на  вимогу землекористувача строк  дії емфітевзису. Такий обов'язок  може бути закріплений у договорі  про встановлення емфітевзису.  В разі досягнення сторонами  домовленості про подовження  строку йдеться про встановлення  нового емфітевзису;

3) викупу земельної ділянки у  зв'язку із суспільною необхідністю. У цьому випадку йдеться про  викуп саме земельної ділянки,  а не права користування нею  (ст.350 ЦК);

4) знищення земельної ділянки  або такого її пошкодження,  що виключає можливість використання  для задоволення сільськогосподарських  потреб;

5) визнання недійсним правочину,  що є підставою встановлення  емфітевзису;

6) використання земельної ділянки  не за цільовим призначенням (ст.143 ЗК);

7) домовленості власника ділянки  та землекористувача про припинення  емфітевзису. Така домовленість  має бути вчиненою у такій  самій формі, як і договір  про встановлення емфітевзису.  За рішенням суду емфітевзис  може бути припинений також  у інших випадках, встановлених  законом (ст.412 ЦК).

 

2.3 Право користування  чужою земельною ділянкою для  забудови (суперфіцій) .

 

Цивільним кодексом України визначено, що власник земельної ділянки може передати її не тільки для подальшого використання для сільськогосподарських потреб, а й для забудови. Дане право називається суперфіцій. Суперфіцій полягає у наданні землекористувачу земельної ділянки її власником для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (ч. 1 ст. 413 ЦК).

Суб’єктами відносин землекористування  для забудови можуть бути будь-які  фізичні або юридичні особи, одна з яких є власником земельної  ділянки, а інша – суперфіціарій, здійснює землекористування для  забудови.

Закон не визначає можливого місцезнаходження земельної ділянки для забудови, але враховуючи призначення споруд і будівель, очевидно, що вона повинна бути розташована у межах відповідних населених пунктів.

Підставами виникнення суперфіцію можуть бути договір або заповіт. При встановленні суперфіцію на підставі договору, сторони можуть самостійно визначати умови договору, керуючись  загальними засадами договірного права. При виникненні суперфіцію на підставі заповіту, основні прав та обов’язки  власника і землекористувача визначаються у відповідності з визначеною належним чином останньою волею  заповідача. Однак це не виключає можливості наступного визначення умов суперфіцію на договірних засадах між спадкоємцем, який успадкував земельну ділянку і  став її власником, і землекористувачем[19;C.492].

Неможливість існування відповідних  будівель (споруд) відокремлено від  земельної ділянки, на які вони розташовані, а також відносно довгостроковий характер використання названих об’єктів нерухомості за призначенням, впливають  на строки, протягом яких землекористувач  має право на здійснення суперфіцію. Строк здійснення права користування чужою земельною ділянкою для  забудови встановлюється у договорі або заповіті та може бути визначеним (строковим) або невизначеним (безстроковим).

Власник земельної ділянки, переданої  під забудову, має наступні права:

• вимагати від землекористувача внесення плати за користування нею, а також своєчасного здійснення інших обов’язкових платежів, встановлених законом;
• здійснювати володіння та користування земельною ділянкою у обсязі, визначеному договором.

Володілець має право отримувати відповідну частку від доходу землекористувача від промислових об’єктів, розташованих на переданій земельній ділянці, якщо це обумовлено домовленістю сторін.

У випадку переходу права власності  на передану під забудову земельну ділянку до іншої особи обсяг  наданих володільцю прав на неї залишається  незмінним. Однак це не перешкоджає  новому власнику і землекористувачу внести зміни у договір, яким встановлено  право землекористування, керуючись  загальними положеннями договірного  права.

Землекористувач має наступні права:

• право користуватися чужою земельною ділянкою у обсязі, визначеному договором або заповітом;
• право власності на відповідні будівлі, споруди, споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови;
• право на відчуження земельної ділянки, переданої йому для забудови;
• право заповідати земельну ділянку, передану йому для забудови.

До обов’язків суперфіціарія слід віднести наступні: використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; внесення плати за користування земельною ділянкою, а також інших платежів, встановлених законом; забезпечення будівництва і після його завершення здійснення утримання споруд і будівель на чужій земельній ділянці з урахуванням екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших встановлених правил; повернення земельної ділянки власнику після закінчення строку землекористування у належному стані; знесення споруди (будівлі) у зв’язку із закінченням строку землекористування у випадках, встановлених законом.[27;C.219]

Крім цього, розробка та узгодження у відповідних інстанціях проектно-кошторисної  та іншої документації, а також  організаційне забезпечення і фінансування будівництва покладається на землекористувача (забудовника), який по завершенні будівництва  стає власником відповідного об’єкта  нерухомості.

Враховуючи можливий строковий  характер права користування чужою  земельною ділянкою для забудови і обов’язок знесення споруди (будівлі) землекористувачем у зв’язку  із закінченням строку землекористування, можна вести мову про визначену  договором або заповітом строковість  існування права власності на об’єкт нерухомості[25;C.63].

За загальним правилом право  власності на об’єкт нерухомості  є безстроковим, що не означає, неможливості його припинення у майбутньому в  зв’язку із знесенням об’єкта  нерухомості, визнанням неможливості його подальшої експлуатації, або  реалізацією узгоджених відповідно до вимог чинного законодавства  планів будівництва нових, сучасних будівель або споруд. Випадок встановлення права власності на об’єкт нерухомості  на визначений строк є унікальним для цивільно-правових відносин.

Враховуючи відчужуваність права  користування чужою земельною ділянкою для забудови, законодавство визначає обсяг правомочностей і нового власника. Особа, до якої перейшло право власності  на споруди (будівлі), набуває право  користування чужою земельною ділянкою на тих же умовах, що й попередній їх власник.

Право користування чужою земельною  ділянкою для забудови припиняється у випадку поєднання у одній  особі власника земельної ділянки  у землекористувача, спливу строку права землекористування для  забудови, відмови землекористувача від права користування земельною  ділянкою, а також у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Право  користування земельною ділянкою для  забудови може бути примусово припинено  за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом (ст. 416 ЦК).

Правові наслідки припинення права  користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда). Власник земельної ділянки та власник названого об’єкта нерухомості  визначають правові наслідки такого припинення. Якщо домовленість між  ними не досягнута, власник земельної  ділянки має право від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки у відповідність  із станом, у якому вона була до надання  її у користування[26;C.105].

Якщо знесення такої будівлі  заборонене законом (жилі будинки, пам’ятки історії та культури) або є економічно недоцільним, враховуючи співвідношення вартості земельної ділянки і  будівлі (споруди), правові наслідки припинення права користування земельною  ділянкою для її власника та землекористувача може визначити суд. З урахуванням  підстав припинення права користування земельною ділянкою, суд може постановити  рішення про викуп власником  будівлі земельної ділянки, на якій вона розташована. У випадку спливу строку землекористування, враховуючи неплатоспроможність землекористувача, суд може постановити рішення  про викуп власником земельної  ділянки розташованої на ній будівлі. Враховуючи надані однією зі сторін або  визначену законом заборону можливості знесення будівлі, або інші обставини  і докази можливості подальшого продовження  відносин сторін по землекористуванню  спірною земельною ділянкою, суд  також може постановити рішення, у яком визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі  на новий строк (ст. 417 ЦК).

 

 

 

 

ВИСНОВОК

 

Отже, споконвічно обсяг поняття  прав на чужі речі в Древньому Римі містив у собі тільки земельні сервітути  і тільки в посткласичну епоху  коло прав на чужі речі значно розширився. Поряд із правом власності права  на чужі речі також відносяться до категорії речових і абсолютних, однак головна їхня відмінність  від права власності – наявність  хронологічних границь існування.