Российский рынок недвижимости: современное состояние и перспективы развития

                                  Введение.

          Среди  элементов российской рыночной  экономики особое место занимает  недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета и объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и всё большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

          Наличие  у гражданина недвижимости – это необходимое условие нормальной жизни и деятельности каждого человека. И в силу этого недвижимость выступает  как особый объект гражданско-правовых отношений. В последнее время одной из самых актуальных проблем в обществе стало снижение спроса на российском рынке недвижимости. Актуальность исследуемой темы определяется застоем ипотеки, спадом цен на недвижимое имущество, различными прогнозами на цены на недвижимость в будущем, застоем строительства, а, следовательно, проблемой необеспеченности жильём населения нашей страны.

          В работе  была поставлена цель: рассмотреть  и проанализировать закономерности  функционирования и развития  рынка недвижимости в российской  экономике.

          Для  выполнения поставленной цели  необходимо решить следующие задачи:

•   определить понятие и виды недвижимости, рассмотреть её особенности как товара;
•   определить понятие, виды, субъекты рынка недвижимости;
•   рассмотреть особенности рынка недвижимости в российской экономике;
•   проанализировать состояние рынка недвижимости в российской экономике на современном этапе.

 

 

                                            

                                            Глава 1.

      Теоретические основы недвижимости.

1. История возникновения права собственности

  на недвижимости на основании давности владения.

           Развитие  института давности владения  имеет долгую историю в России. Впервые порядок приобретения  права собственности по давности  владения был определён в ст. 9 «Псковской ссудной грамоты»: «А  коли будет с кем суд о земли и о воде, а будет на той земли двор, или ниви разстрадни, а стражет и владеет тою землёю или водою лет 4 или 5…». Однако давность владения, существовавшая в псковском праве, надолго исчезла из правовых норм России вместе с потерей самостоятельности Пскова. Вновь понятие давности владения появилось в ст. 533 Свода законов Российской империи 1832 года (т.10, ч.1), где было закреплено, что спокойное, бесспорное, непрерывное владение вещью в виде собственности в течение десяти лет превращается в право собственности.

           В  советский период в гражданском  законодательстве институт приобретательской  давности закреплён не был, хотя  потребность в нём отмечалась  многими авторами.

           Положения  о давности владения (приобретательской  давности) вновь появились в российском законодательстве лишь в законе от 24 декабря 1990 года «О собственности в РСФСР», ныне уже утратившем силу в связи с вступлением в силу части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. В настоящее время нормы о приобретательской содержатся в ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации:

«1. Гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.  
2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.  
3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.  
4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям». Действие данной статьи распространяется на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжалось в момент введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ (ст.11 Федерального закона от 30 ноября 1994 года №52-Ф3 «О введение в действие части первой Гражданского кодекса РФ»).[1]

 

          Термин  «недвижимость» появился в России  в 17 веке. Согласно Гражданскому  кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. [1]

          Законом  к недвижимым вещам может быть  отнесено и иное   имущество. Так, например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству/

Недвижимость распадается на три основных вида:

•   земля;
•   жилье;
• нежилые помещения.[1]

                              

                              Особенности недвижимости как товара.

          Недвижимое  имущество как товар - это объект  сделок (купли-продажи, дарения, залога  и др.), удовлетворяющий различные  реальные или потенциальные потребности  и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

          Недвижимые  вещи как товары включают в  себя одновременно и     благо, необходимое потребителям, и  затраты или инвестиции, без которых  владение и пользование ими  практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если бы земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух.

         Полезность  недвижимости - это субъективная  оценка недвижимости потребителем; удовлетворение или удовольствие, получаемое потребителем от недвижимости.

         Как и  любой товар, недвижимость имеет  потребительскую и рыночную стоимость. Потребительная стоимость, т. е. её  полезность. Рыночная стоимость - это  цена продажи недвижимости на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара - тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

         Особенность земли как товара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой.

Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

          К экономическим  особенности недвижимости как  товара относятся: неравномерность  денежных потоков, дифференциация  налогообложения, многообразие комбинации  вещных прав, жесткая регламентация  оформления сделок, ликвидность  и необходимость менеджмента. [2]

 

Экономический и юридический аспекты собственности.

         Недвижимость  – это объект собственности. 

Право регулирует отношения собственности путём установления прав

 и обязанностей.

        Существует  два определения понятия собственности:

• экономическое содержание:

Собственность – это:

1. экономические отношения, возникающие по поводу материальных

благ;

2. все те вещи, к которым физические и юридические лица относятся

 как к своим;

• юридическое содержание
1. в объективном смысле:

Собственность – это совокупность правовых норм, которые регулируют

 отношения в связи с принадлежностью  к государству, физическому лицу,

 юридическому лицу материальных и нематериальных благ.

2. в субъективном смысле:

Собственность – это право собственности государства, физического лица,

юридического лица.

         Право собственности  включает в себя три правомочия  собственника:

• правомочие владения (т. е. владелец имеет в своём хозяйстве какую

-либо вещь);

• правомочие пользования (т.е. возможность эксплуатации имущества и извлечения из него полезных свойств, плодов, доходов);
• правомочие распоряжения (т. е. возможность определения юридической судьбы вещи путём изменения её принадлежности,состояния, назначения).

               Существует три формы собственности:

• государственная собственность (федеральная собственность и собственность собственность субъектов Российской Федерации);
• частная собственность (собственность физических и юридических лиц);
• муниципальная собственность (имущество городских и сельских поселений).

              Способы приобретения права собственности.

1. первоначальный способ, т.е. собственник вновь создаёт какое-либо имущество и собирает и собирает общедоступные вещи (грибы в лесу);

2) производный способ, т.е. приобретение  собственности по договору купли- продажи, наследования, дарения и т.д. (покупка квартиры).

Закон предоставляет возможность

                 Условия прекращения права собственности.

• по доброй воле (например, продажа)
• помимо воли (например, стихийное бедствие или конфискация имущества).

Существует такое понятие как национализация – это переход имущества из частной собственности в собственность государства. Правительство прибегает к политике национализации, если нужно централизовать все ресурсы в руках государства. Национализация имеет различное социально-экономическое и политическое содержание в зависимости от того, в какую историческую эпоху, кем и в интересах каких классов она проводится. Например, в политику военного коммунизма национализация проводилась со следующей целью: не допустить имущественного расслоения между пролетариатом и буржуазией.

          Наряду  с понятием национализации существует понятие приватизации – это переход государственного или муниципального имущества (предприятий, транспорта, жилых помещений и т.п.) в частный сектор.

Приватизация преследует следующие цели:

повысить мотивации к труду;

создать стимулы к предпринимательству;

повысить производительность труда;

насытить рынок товарами;

обеспечить функционирование свободного рынка.

Приватизация в большинстве случаев имеет возмездный характер, т.е. перед приобретением в собственность какого-либо объекта физические и юридические лица должны уплатить налог. Например, приватизация – это одна из мер, которая входила в реформы «шоковой терапии», проводимые Б.Н. Ельциным, А. Чубайсом, Е. Гайдаром в 1991 году. [2]

 

Основные признаки недвижимости. 

Таблица 1. [4]

 

         Признаки

Содержание (состояние)

Степень подвижности

Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному значению;

Связь с землёй

Прочная (физическая и юридическая);

Форма функционирования

Натурально-вещественная и стоимостная;