Российский рынок недвижимости: современное состояние и перспективы развития

              Рынок недвижимости всегда был  одним из наиболее стабильных  в отнотношении роста. Эта тенденция  касалась, как развивающихся стран, так и стран, экоэкономика которых находилась на стадии становления. Ныне рынок         вижнедвижимости является настолько непрогнозируемым, что с него ушли порядка 70 70% крупных инвесторов.

         Следует начать с того, что  за последние время на рынке недвижимости, установился четкий нисходящий тренд цен на жилье. В сложившихся условиях этот тренд абсолютно уместен и имеет доминирующий характер. С одной стороны недвижимость дорожала много лет и выросла в цене многократно, нередко отрываясь от уровня платежеспособности основной массы потенциальных покупателей жилья. С другой стороны, разразившийся финансовый кризис заметно сократил доходы бизнеса и населения, практически уничтожил ипотечное кредитование и инвестиционную активность.

          Все эти и иные факторы, влияющие  сейчас на рынок недвижимости, приводят к одному очевидному выводу. В ближайшее время нисходящий ценовой тренд будет сохраняться и все прогнозы, по сути, сводятся к ответу на следующие вопросы: «Как долго будет продолжаться снижение?» и «Какова глубина падения цен?». На эти вопросы можно дискутировать бесконечно и приводить множество аргументов.

 Одни  специалисты прогнозируют, что цены на недвижимость будут расти. Вот их прогнозы.

                                     Прогнозы цен на квартиры.

                Все предложения квартир в новостройках и на вторичном рынке жилья в столице в плане цен можно разделить на две категории – адекватные и неадекватные. К первой категории относятся хорошие или сбалансированные по всем параметрам предложения, не имеющие серьезных недостатков, причем по разумной цене. Ко второй – квартиры, цены на которые были завышены изначально, даже до кризиса, выставлялись «на вырост» с расчетом на дальнейший рост рынка, причем нередко подобные варианты имеют те или иные изъяны. Соответственно, в нынешних условиях даже независимо от сегмента, к которому принадлежит квартира, динамика ее стоимости, будет определяться тем, принадлежит ли она к первой категории или ко второй. Так, по мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, коррекция цен на жилье из первой категории будет наименьшей, потому что они не были завышены изначально, а также даже в условиях кризиса оптимальные варианты имеют больше шансов найти своих покупателей. При этом коррекция цен на квартиры, которые можно отнести ко второй категории может оказаться куда более глубокой и продолжительной.

          Для сравнения: после дефолта 1998 года, когда падение цен на недвижимость было наибольшим за всю рыночную историю, снижение составило в среднем около 35%. Это позволяет сделать вывод, что коррекция цен на квартиры, относящиеся к первой категории, уже во многом исчерпана. Следовательно, в 2009 году эти квартиры могут потерять в цене уже немного, возможно дополнительные 10%-15% до начала лета, а с наступлением весеннего делового сезона спрос на оптимальное жилье по разумной цене начнет постепенно восстанавливаться, а цены – стабилизируются.

         Дополнительное снижение цен на квартиры, относящиеся ко второй категории, может оказаться более существенным, так как в кризис все низколиквидные предложения продать крайне сложно. Разумеется, что и срок коррекции цен на неликвидные квартиры по завышенным ценам потребует больше времени и продлится до конца лета – начала осени. Так или иначе,  основная волна коррекции цен на квартиры закончится в первом полугодии 2009 года, а для второго будет характерна стабилизация цен.

          Также достаточно очевидно, что  осенью 2009 года следует ожидать  большей активизации рынка, чем  весной. К тому времени будет  больше объем накопившегося спроса, скорее всего, уже наметится нормализация ситуации после мирового финансового кризиса, а также начнет ощущаться недостаток новостроек из-за заморозки текущего строительства. Тем не менее, ожидать начала нового роста цен раньше 2010 года вряд ли следует.

          Квартиры в регионах России имеют существенный плюс по отношению к Москве: – они заметно дешевле, а также в меньшей степени оторваны от платежеспособного спроса и себестоимости строительства. А следовательно, и коррекция цен на жилье в регионах будет более сдержанной, чем в Москве и может ограничиться 15%-30% от докризисных цен. Заметно глубже коррекция может быть в городах с сильно вздутыми ценам, а также там, где более половины квартир продавалось с помощью ипотеки. [9]

                           Прогноз цен на загородную  недвижимость.

Рынок коттеджей хорошо развит в некоторых регионах, в других регионах он во многом переживает этап становления. При этом рост цен на коттеджи все прежние годы был заметно сдержаннее, чем на квартиры, в результате чего разрыв стоимости квартиры и загородного дома заметно сократился. С одной стороны это должно означать, что загородному рынку коррекция не грозит, либо она будет минимальной. Но с другой стороны, загородное жилье в подавляющем большинстве случаев воспринимается не как основное, а как дополнительное, что снижает спрос на него в условиях кризиса и ограниченности финансовых возможностей.

       По мнению сотрудников аналитического центраwww.irn.ru , к загородному рынку можно применить тот же принцип разделения на две категории, как выше было сделано для рынка квартир. В результате оптимальные предложения по разумным ценам испытают незначительную коррекцию стоимости, а также будут пользоваться спросом.  [5]

                                        Прогноз цен на аренду жилья.

Кризис способен заметно ограничить финансовые возможности людей и на время парализовать рынок продажи квартир, но он не устраняет потребность в жилье. А следовательно, на ближайший год рынок аренды квартир обещает быть наиболее активным, а коррекция арендных ставок вряд ли станет значительной. Для этого есть достаточно причин: аренда все прежние годы дорожала медленнее, чем цены купли-продажи, доходность от сдачи жилья в аренду невелика даже по сравнению с банковскими депозитами. Поэтому коррекция ставок аренды может в большей степени затронуть сегмент дорогих квартир и домов. [5]

 
                     Прогноз цен на рынок коммерческой недвижимости.

Следует признать, что коммерческая недвижимость в условиях кризиса в большей степени попадает под удар, чем жилье. Сокращение бизнеса уже сказалось на росте доли вакантных площадей в офисных и торговых помещениях всех классов, и этот процесс в ближайшее время будет продолжаться. Однако коррекция арендных ставок опять же окажется меньше, чем снижение цен купли-продажи нежилых помещений. Уже сейчас коммерческую недвижимость пытаются продавать с дисконтом более 50%, и далеко не всегда это позволяет найти покупателя. Причин здесь несколько. Во-первых, нежилые помещения часто явно переоценены. Офисные комплексы нередко строятся на площадках, неподходящих для строительства жилья (возле промзон, вдоль железных дорог или оживленных магистралей), а себестоимость нежилого метра дешевле, чем жилого аналогичного класса. Но в Москве нередко стоимость квадратного метра в бизнес центрах даже выше, чем в новых жилых домах, расположенных в том же районе. Во-вторых, большинство застройщиков и собственников зданий по-прежнему пытаются оперировать только большими площадями по несколько тысяч метров, рассчитывая на крупные богатые компании. Но в условиях кризиса подобная гигантомания становится неуместной.

         Кризис приведет к заметным  переменам на рынке коммерческой  недвижимости. Основной вектор будет  направлен на переформатирование  зданий с нарезки на большие блоки (тысячи метров) к блокам средней (несколько сотен метров) и малой площади (до 100 метров). Это позволит привлечь существенный спрос на офисы и торговые площади со стороны небольших и средних компаний. Большинство из них размещаются сейчас, как правило, в старых помещениях советской эпохи и при наличии адекватных предложений в новых бизнес центрах будут не против перебраться в них, что позволит застройщикам и владельцам зданий пережить кризис.

         Следует отметить, что стремительное  развитие общего финансового  кризиса и коррекции цен на недвижимость имеет свои положительные стороны. После  семилетнего периода постоянного роста цен рынку недвижимости было необходимо «спустить пар», чтобы подготовится к новому продолжительному периоду роста. Примечательно, что основная часть коррекции цен уже произошла, причем за довольно короткий промежуток времени – последние месяцы 2008 года. А значит, худшее уже позади.

         С началом 2009 года снижение цен, разумеется, продолжится, но оно  будет происходить уже замедляющимися  темпами, и рынок достигнет «дна»  еще в первом полугодии, после  чего последует период стабилизации цен. Дальнейшее развитие событий, во многом, будет зависеть от общего макроэкономического фона, но постепенная активизация покупателей будет происходить за счет высокой потенциальной потребности в жилье и необходимости в улучшении жилищных условий. А значит, впоследствии рынку обеспечен новый период подъема.

         Летом падение цен на жилье остановится, и его стоимость начнет постепенно повышаться, но не резко - на уровне инфляции, - прогнозируют некоторые специалисты. По их мнению, количество покупателей, которые хотят приобрести жилье с целью сохранения средств, увеличивается. При этом основное значение имеет стоимость недвижимости, ее потребительские характеристики и «многофункциональность». Несмотря на то, что потенциальные покупатели интересуются всеми типами квартир, большинство готово приобрести все же наиболее дешевое малогабаритное жилье. Связано это с тем, что у многих недостаточно средств на покупку крупногабаритной квартиры, а ипотека для большинства до сих пор недоступна. Ставки по ипотеке сейчас находятся на уровне 25% годовых, а требования к заемщикам серьезно ужесточились. 

  Другие специалисты  считают, что цены на недвижимость  будут продолжать падать. Вот  их прогнозы.

       В ближайшие 2-5 месяцев цены на недвижимость  упадут еще на 10-15% (всего на 25-40% с начала острой фазы кризиса), в зависимости от класса жилья и коммерческой недвижимости. Обоснование прогноза:

       Цены  на российском рынке недвижимости  определяются совокупным действием  многих факторов. Наиболее важные  из них:

•   наличие свободных средств у покупателей (физических и юридических лиц).
•   доступность и цена кредитов для физических лиц на покупку недвижимости.
•   наличие или отсутствие у инвесторов (физических и юридических лиц) возможности альтернативного вложения средств с большей доходностью, чем на рынке недвижимости (с сопоставимыми рисками).
•   объем предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости (в частности, объемы вводимых построенных площадей).
•   потребность строительных компаний в оборотных средствах (сверх того, что они могут взять в кредит у банков).
•   доступность кредитных ресурсов для строительных компаний.

        Первые три фактора формируют платежеспособный спрос на недвижимость. Если с первыми двумя все ясно, то на третьем факторе стоит остановиться подробнее. Значительная часть покупок на рынке недвижимости в последние годы определялась не желанием граждан купить жилье для улучшения жилищных условий, а стремлением вложить свободные средства в быстро растущий актив. При этом на принятие такого инвестиционного решения оказывает существенное влияние наличие альтернативных способов вложения средств.

          Теперь о четвертом факторе (объеме  предложения на рынке недвижимости). Здесь все очевидно. Чем больше  вновь вводимых объектов, тем  выше конкуренция между застройщиками. В настоящее время объемы строительства сокращаются из-за сокращения спроса, но сокращение предложения еще не стало таким критическим, чтобы остановить падение цен на недвижимость.

         Что касается пятого и шестого  факторов, то они прямо влияют на готовность застройщиков снижать цены при уменьшении спроса. Если строительные компании при уменьшении спроса начинают предлагать крупные скидки и льготные условия сделок, это означает, что они либо испытывают дефицит денежных средств, либо предполагают, что цены на рынке недвижимости будут сильно падать и выгоднее продать сейчас со скидкой, чем через месяц-два по рыночной цене, которая будет ниже текущей цены (даже с учетом скидки).

          Вывод напрашивается неутешительный: если ситуация на российском фондовом рынке не изменится, а нефть снова не начнет расти, то учитывая, что с начала октября 2008 г рынок уже упал примерно на 25%, эта группа экспертов прогнозирует падение цен на недвижимость в ближайшие 2-5 месяцев еще на 10-15% (всего на 25-40% с начала острой фазы кризиса).

          Таким образом, в ближайшие 2-5 месяцев  будет иметь место благоприятный  момент для тех граждан и  юридических лиц, кто собирается  приобретать квартиры для проживания  или коммерческую недвижимость для ведения собственного бизнеса. [6]

 Заключение.

          Сейчас рынок российский недвижимости  переживает переходный этап в  своём развитии. Мировой финансовый  и экономический кризис сказался  на российском рынке недвижимости как положительно, так и отрицательно.

          Негативные последствия мирового  кризиса на рынке недвижимости  можно наблюдать в следующем: строительство зашло в тупик, растёт безработица, увеличивается  преступность за счёт тех людей, которые потеряли работу; ипотека практически остановилась в своём развитии, банки недополучают огромный процент (т.е прибыль), следовательно они не смогут кредитовать предприятия, производство находится в застое. Ещё важен такой момент, что если строительство находится в застое, то нельзя будет дать жильё тем категориям населения, которые в нём нуждаются: например, молодые семьи, люди, пострадавшие в результате стихийного бедствия или несчастного случая.

         Положительные же стороны кризиса, который сказался на рынке российской недвижимости таковы: теперь, когда недвижимость упала в цене, её могут купить больше желающих, а через некоторое время, когда цены на недвижимость вырастут (а они обязательно вырастут, только пока экспертам сложно сказать «когда»!). Но это субъективно, так как у большинства желающих сократилась заработанная плата в связи с кризисом. А с дугой стороны, многие люди держали свои средства в банках, а поскольку банки сейчас нестабильные, то люди будут вынимать свои сбережения из банков и вкладывать в реальные активы, а большинство в нашей стране доверяет именно недвижимости. Также всем известно, что в Нижегородской области цены на недвижимое имущество до кризиса были весьма высокими, и этот кризис стабилизировал цены на рынке недвижимости. Ещё нужно отметить тот факт, что за период мирового экономического и финансового кризиса многие риэлтерские компании прекратили свою деятельность. Это говорит о том, что происходит своеобразная чистка рынка недвижимости, и после кризиса останутся только сильнейшие.

           Что касается прогнозов на  цены на рынке недвижимости, то  мнения экспертов разделились  на две группы. Первая группа  экспертов утверждает, что цены  на недвижимость будут расти. Их прогноз основан на том, что сейчас цены упали, следовательно, спрос будет расти за счет тех граждан, которые будут снимать свои сбережения со счетов и вкладывать в реальные активы, а когда спрос вырастет, то цены поднимутся.

          Вторая группа экспертов считает, что цены на недвижимость будут  падать. Их прогноз основан на том, что ипотека не развивается, банки производство находятся в застое, многие слои ранее (до кризиса) трудоспособного населения потеряли работу, а что касается снятия денег со счетов, то эта группа экспертов считает, что больший процент не будет рисковать тем, что сможет потерять процент по вкладам. Но эта группа экспертов соглашается с первой тем, что когда кризис закончится, и экономика России стабилизируется, то цены на недвижимость снова возрастут, а когда это произойдет – время покажет, исходя из этого прогноз обеих групп экспертов дан вперёд на пять – шесть месяцев.