Российский рынок недвижимости: современное состояние и перспективы развития

Состояние потребительской формы в процессе использования

Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации;

Длительность кругооборота (долговечность)

Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании;

Способ переноса стоимости в производственном процессе или в процессе потери потребительских свойств

Постепенно, по мере износа и накопления амортизационных отчислений;

Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)

Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество;

Общественное значение

Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством;

Редкость недвижимости

Нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости;

Стоимость прилегающих земель, зданий

Например, строительство вредного производства;

Территориальные особенности

Изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений;

Целевое назначение

Как правило, без существенных затрат не может быть изменено.

        

                        Место недвижимости в рыночной  системе.

       Недвижимое имущество  выполняет одновременно две важнейшие  функции: средства производства  и предмета личного потребления  для проживания , отдыха, культурного  досуга и т.п. С объектами недвижимости  тесно связано экономическое  и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

          Основной, базовый объект недвижимости  – земля. Земля имеет уникальное  и ключевое значение во всей  системе предпринимательской деятельности  людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующие в производстве всех других товаров и услуг. Поэтому предложение земли ограничено, а спрос на неё постоянно растет.

                                         Предложение земли.

           Основными  факторами, которые влияют на  предложение земли, являются плодородие  и географическое положение земли. Ограниченность земли как раз и заключается в том, что имеется в виду земля определенного качества, расположенная в определенном месте. Безусловно, количество земельных участков хорошего качества с удобным местоположением, как правило, ограничено вполне определенным количеством площадей. Это количество может быть несколько увеличено в случае приложения труда и капитала.

           Итак, предложение земли не меняется при уменьшении или увеличении цен на землю, собственники данного фактора производства предлагают к продаже постоянное (фиксированное) количество земельных участков. Значит, эластичность предложения земли по цене равняется нулю и кривая предложения земли имеет вид вертикальной прямой.

        Правда, в долгосрочной  перспективе линия предложения  может отклониться с отрицательным  наклоном, но на очень короткий  промежуток времени, после чего  снова примет вертикальное положение.

Такое временное изменение наклона кривой предложения может быть связано с предложением труда и участием капитала в улучшении качества земельных участков (то есть, фактически расширении земельных площадей удовлетворительного качества в удобном местоположении).

  Спрос на  землю.

         Спрос на землю не является  однородным. Он включает в себя две основных составляющих: спрос сельскохозяйственных и несельскохозяйственных потребителей.

        Сельскохозяйственные  потребители все те, кто использует плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа. Для сельскохозяйственных потребителей цена земли определяется ее плодородием и в меньшей мере ее местоположением, от которого зависят климатические условия и вопрос доставки ресурсов и готовой продукции. Линия сельскохозяйственного спроса имеет отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли (увеличения сельскохозяйственных площадей) в производство ее пользователи будут постепенно переходить от более плодородных земель к менее, но и за меньшие расценки, соответственно. Это явление называется законом уменьшающегося плодородия, который был сформулирован А. Тюрго (1727-1781) и Дж. Андерсоном (1739-1808), а распространение получил благодаря работам Д.Рикардо (1772-1823).

         Несельскохозяйственные потребители  – все те, кому земля нужна  для строительства зданий, промышленного производства или других целей, не связанных с использованием плодородия почвы.

Для несельскохозяйственных потребителей существует два основных фактора формирования цены земли: подготовленность земельного участка к использованию (наличие электричества, газопровода, телефона и т.п.)

 местоположение земельного  участка.

Соответственно, несельскохозяйственные потребители согласны приобретать удачно расположенные земельные участки с развитой инфраструктурой за большие деньги, чем удаленные земельные площади без дополнительных достоинств в виде телефонной линии или близкой электростанции. Линия несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как потребители используют земельные площади не только в центре, но и на окраинах крупных городов и индустриальных центров, но уже по более низким ценам.

Совокупный (общий) спрос на землю определяется суммированием сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (рисунок 1)

 

 

                        

                                               Рис.1.

                                    Равновесие на рынке земли.

Равновесие на рынке земли определяется в точке пересечения линий спроса и предложения и равновесная цена на землю зависит, прежде всего, от уровня спроса на землю.

 

                      

                                                      Рис. 2.

[2]

 

Общая классификация недвижимости. [4]                                       

Таблица 2.

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	-для жилья: дома, коттеджи, квартиры; -для коммерческой и  производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады; -для сельскохозяйственных  целей: фермы, сады; -для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений
По целям владения	-для ведения бизнеса; -для проживания владельца; -в качестве инвестиций; -в качестве товарных  запасов и НЗП; -для освоения и развития; -для потребления истощимых  ресурсов.
По степени специализации	-специализированная (в силу  своего специального характера  редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса):  нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору; -неспециализированные - вся  другая недвижимость,  на которую существует  всеобщий спрос на открытом  рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации	-введенные в эксплуатацию; -требующие реконструкции  или капитального ремонта; -незавершенное строительство. -не воспроизводимые: земельные  участки, месторождения полезных ископаемых; -воспроизводимые: здания, сооружения,  многолетние насаждения.

 

                          1.3. Рынок недвижимости.

         Рынок недвижимости  в Российской Федерации функционирует  на основе следующих принципов:

•   право каждого гражданина приобрести и иметь в личной собственности недвижимое имущество, продавать его, обменивать, дарить, а также использовать его в каких-либо коммерческих целях (например, сдавать недвижимое имущество в аренду) без всяких ограничений;
•   право гражданина на свободный выбор способа удовлетворения своих потребностей в недвижимости: собственный дом или квартира, совместное владение в кооперативе или личное владение, аренда жилья или собственное использование жилья;
•   платность жилья по рыночной цене с учетом его качества и местоположения;
•   социальные гарантии малообеспеченным семьям в осуществлении их права на жилище путём предоставления им бесплатного или удешевлённого жилья в муниципальном жилом фонде;
•   признание прав очередников на льготные условия предоставления жилья.

          Основными  особенностями рынка недвижимости  являются:

•   локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);
•   уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);
•   низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими    товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);
•   несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;
•   разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей. [3]

          По функциональному  назначению объектов рынок недвижимости  подразделяется на 4 основные составляющие:

•   рынок земли (земельных участков);
•   рынок жилья;
•   рынок нежилых помещений;
•   рынок промышленной недвижимости;
•   можно также выделить рынок незавершенных объектов.

 

• физические лица
• юридические лица: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции;
• государство.

            1.4.    Основные понятия и особенности рынка недвижимости.

          Купля-продажа  недвижимости это не просто  обычная купля-продажа товаров  длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

          Рынок  недвижимости представляет собой  совокупность региональных, локальных  рынков, существенно отличающихся  друг от друга по уровню  цен, уровню риска, эффективности  инвестиций в  недвижимость и т.д.

         Рынок недвижимости  является существенной составляющей  в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная  часть национального богатства, на долю которой приходится  более 50% мирового богатства. Без  рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг  для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

          Основу  рынка недвижимости составляют  существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.

          Рынок  недвижимости как саморегулируемая  в установленной правовой среде  система состоит из 7 основных  элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

         Рынок недвижимости  оказывает большое воздействие  на все стороны жизни и деятельности  людей, выполняя ряд общих и  специальных функций. [2]

Оценка недвижимости.

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке:

• спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей;
• полезность;
• ограниченность предложения;
• отчуждаемость объектов недвижимости.