Российский рынок недвижимости: современное состояние и перспективы развития

  Для определения стоимости  недвижимости оценщик должен  принять во внимание размер, риск  и период, связанный с получением  дохода от использования данного  имущества.

  Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия  как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени.

  Существуют следующие экономические подходы к оценке стоимости недвижимости:

• затратный подход (сущность этого метода заключается в определении стоимости недвижимости на основе затрат на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений)).

  Стоимость недвижимости по  затратному методу - это стоимость  полного воспроизводства или  замещения минус износ плюс  стоимость участка земли как  свободного.

Ограничения, связанные с применением метода:

•   этот метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов;
•   возникают большие трудности и неопределенности с определением износа.
•   этот метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.
• доходный подход

Методы доходного подхода:

1. метод валовой ренты (этот подход осуществляется с использованием мультипликатора валовой ренты (GRM) основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду);
2. метод прямой капитализации дохода

  Под капитализацией дохода  понимается получение текущей  стоимости будущих выгод от  владения недвижимым имуществом. Если в проведенном анализе  стоимости используется доход  за один год (или среднегодовой  доход), то такой метод оценки  называется методом прямой капитализации. Существует понятие чистого операционного дохода(NOI) - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

  В методе прямой капитализации  определение стоимости производится  путем отношения чистого операционного  дохода к единой ставке капитализации  дохода за один год (или среднегодовой ставке за несколько лет).

• метод прямого сравнительного анализа продаж (это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними).

Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта (поправки могут быть количественные и качественные, эти поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и, оцениваемый).

• экологический подход

  Экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а во-вторых, по сложившимся стереотипам и визуальной оценке. Строительные компании все чаще занимаются улучшением экологии мест строительства. Высокая оценка покупателями экологии жилища дает возможность сделать дом или жилой комплекс действительно уникальным и получить существенную экономическую выгоду. А поскольку строительство даже небольшого дома измеряется тысячами квадратных метров, прибыль может составить миллионы долларов. При проектировании, строительстве и проведении рекламных кампаний акценты делают на озеленение фасадов, ландшафтный дизайн и благоустройство придомовой территории (особенно, если она огорожена и охраняется). Создаются ландшафты, значительно повышающие привлекательность объектов: декоративные водоемы, альпийские горки и т.п. Таким образом, с уверенностью можно говорить о том, что влияние экологических факторов на стоимость весьма существенно, а инвестиции в улучшение экологии жилых кварталов могут приносить ощутимый доход.

 

 

 

 

 

 

 

 

                                

 

 

 

 

Глава 2.

Современное состояние рынка недвижимости.

          На протяжении  последних пяти – шести лет  цены на российском рынке недвижимости  постоянно росли. Это связано с тем, что управление Центрального Банка Российской Федерации хотело искусственно  завысить денежную массу в стране следующим образом: сначала Центральный Банк РФ выпускал определённую денежную массу в обращение, а хотел получить гораздо большую сумму,  поэтому цены на многих рынках были завышены: на рынке недвижимости, на рынке ценных бумаг.

С конца 2008 года и по сегодняшний день нас застал мировой финансовый и экономический кризис. Естественно, этот кризис затронул и российский рынок недвижимости. Что на самом деле происходит с недвижимостью и когда можно ожидать восстановления нормальной работоспособности этого важнейшего для экономики страны сегмента бизнеса? Однозначно на этот вопрос ответить на сегодняшний день не может никто. [7]

          А ведь, аналогичный кризис мы уже переживали. В 1999-2002 годах. Но в те годы недвижимостью интересовались только специалисты и широкого резонанса кризисные явления тогда не получили.

        Есть, конечно, серьезные различия в причинах  возникновения кризиса в недвижимости 1999-2002 годов и сегодня. Но есть и общие тенденции, которые вполне можно применить по отношению к сегодняшнему дню. В частности, важно помнить, что падение цен на недвижимость после финансового кризиса 1998 началось в начале 1999г. и продолжалось вплоть до конца 2001-начала 2002 годов. Т.е., непосредственно падение цен продолжалось около 3 лет. Ведь кризисные явления 1999-2002 годов значительно уступали сегодняшним по своей силе. И, тем не менее, лихорадили рынок недвижимости на протяжении 3 лет. Откуда же теперь возьмутся у потенциальных приобретателей недвижимости деньги в таком количестве, чтобы уже во второй половине этого года они восстановили платежеспособный спрос до уровня, хотя бы, 2007 года? При этом следует отметить, что падение цен в период текущего кризиса будет, вероятно, активнее и быстрее, чем в прошлые годы.       Самой низкой цены на недвижимость можно ожидать уже к концу 2009 года. И в такой ситуации мы будем находиться гораздо дольше, чем в прошлый кризис. [6]

         Ускоренная  девальвация рубля со скоростью 1% в день моментально отразилась  на рынке недвижимости: валютные  цены продаж приближают стоимость  квадратного метра к уровню 4-5 летней давности. 

         Наибольшее  падение стоимости жилья  происходит там, где была развита ипотека, а значит, происходило массовое строительство. Ассоциация строителей России (АСР), например, прогнозирует на будущий год падение цен на жильё на 20-25%.

  Первый и наиболее распространенный  сегодня вариант – это госзаказ  и выкуп жилья у застройщиков по фиксированной цене. Пока это работает слабо.   

          Резкое  падение спроса на жилье и  собственная кредитная задолженность  вынудили пойти на уступки  строителей. Ожидания девелоперов  связаны с оживлением на рынке  нефтепродуктов и повышением цен на главный экспортный продукт, говорят эксперты, однако нефть дешевеет, а это долговременная тенденция. [6]

          В Российской  гильдии риэлторов называют и  другие причины падения цен  на жилье, помимо нефтяной. Это - отток  капитала из России, оценивающийся в 130 млрд. долларов, и рост внешней задолженности государства, банков и коммерческих предприятий.

          Что  касается путей выхода из создавшейся  ситуации, то эксперты видят еще  один вариант развития событий. Это - массированная поддержка стройкомплекса со стороны государства. Всего на приобретение жилья для военных и переселенцев из ветхого жилья в ноябре-декабре 2008 года государство уже направило 82,6 млрд. рублей, Минобороны выделило 21 млрд. рублей, Минрегионразвития - 11,6 млрд., фонд содействия ЖКХ - 50 млрд.

          По данным  Минрегионразвития, в 2009 году на  реализацию антикризисной программы  в строительной отрасли планируется  направить более 1 трлн. рублей, из  которых 320 млрд. рублей выделяет  федеральный бюджет, 80 млрд. рублей - региональные бюджеты, столько же - фонд содействия ЖКХ, 570 млрд. руб.- это средства частных инвесторов и банков.

          Существует  несколько разновидностей рынка  недвижимости: рынок жилья: первичный  или вторичный, рынок складской  недвижимости, рынок офисных помещений, рынок аренды и т.д.  И финансируются они совершенно по-разному. Существуют различия в рынках Н.Новгорода, области, и других городов, не говоря уже о стране в целом. И, самое главное, - о каком временном промежутке речь. Ведь не секрет, что многие псевдоаналитики привыкли использовать слово «кризис», но почему-то забывают применять его к конкретному месту и времени.

          По мнению  некоторых экономистов, кризис на 80-90% сложился у нас в головах. Он - психологический. Все это происходит из-за неразберихи и ложной информации о состоянии рынка недвижимости. На самом деле, сейчас резко изменился спрос на недвижимость. До сентября 2008 года порядка 30% населения приобретали жильё на заемные средства - в ипотеку. Таким образом, эти  30% из 100% по причине резко ужесточившихся условий по ипотеке, «отпали». Оставшиеся 70% разделились на две, примерно равные, категории. В первой - те, которые ждут обвала цен на жилье. Это и не мудрено, ведь, по статистике, 85% граждан хотели бы улучшить свои жилищные условия. А потом - зачем им сегодня покупать одну двухкомнатную квартиру, если завтра, по обещаниям многих СМИ, они могут купить две таких же и за те же деньги. Соблазн очень велик. Вторая половина прекрасно понимает, что, если есть проблема с жильем, то ее нужно решать именно сейчас. Как известно, жилищная проблема раньше на 40% решалась за счет первичного рынка, и на все 60% - именно за счет вторичного. Статистика неумолима. А государство планировало обеспечить граждан жильем за счет новой стройки, в программе о доступном жилье вторичный рынок почти не упоминается. Сейчас же после начала проблем в банковской сфере, а потом – в экономике в целом, соотношение первичного и вторичного рынков поменялось. Оно стало примерно 20% на 80%. Таким образом, из той оставшейся половины (35 %), которая не ждет, что цены упадут, за счет первичного рынка готовы решать свои жилищные проблемы только 20%. Именно столько процентов из ста составляют сейчас реальный оплаченный спрос на первичную жилую недвижимость. Остальные 15% из 100% готовы покупать квартиры на вторичном рынке.

          Если  еще в сентябре прошлого года  на рынке доминировал продавец, то сейчас – покупатель. Если  раньше покупатель был вынужден играть по правилам продавца и оплачивать комиссионные, то теперь он более капризен – комиссионные теперь придется платить уже продавцу. Рынок перевернулся с ног на голову. Сейчас выиграют те агентства недвижимости, которые изначально были ориентированы на покупателя. А покупатель раньше, как известно, был менее защищен: деньги отдал, а документы ему не зарегистрировали.

         Многие  риэлтерские компании перестали  работать ещё и в связи с  тем, что большинство из них  делало упор на продажу жилья именно в ипотеку, количество таких сделок доходило до 90%. Теперь же, в период кризиса, ипотека находится в застое, ипотечные кредиты никто не берет.  С сентября по декабрь 2008 года цены на жилье снизились в среднем на 5%. 

          Кто-то  идет на уступки, подает рекламу о снижении цены, но без особого эффекта. Потому что интерес покупателя тем выше, чем ближе к завершению строительство дома. На начальном этапе строительства дольщик уже не уверен, что дом будет достроен, именно поэтому только 20% нижегородцев (вместо 40%, как раньше) готовы покупать жилье на первичном рынке. 

          Что  касается вторичного рынка, то  на нем еще меньше факторов, которые позволят собственнику  снизить цену. А снизить ее  может только какая-то чрезвычайная  ситуация, например - необходимость: отдавать кредит (долги), сохранить бизнес, просто продать и разделить, другой форс-мажор, связанный со здоровьем, образованием и т.д. Но таких случаев на рынке немного, следовательно, ни о каком обвале цен на жилье на вторичном рынке (как и на первичном) не может быть и речи.

         Специалисты  дают еще одно объяснение, почему  люди перестали покупать жилье. Дело в том, что многие просто  убрали средства на «черный  день». Это та категория граждан, которые ждут. Ждут не только  «обвала» цен, но и того, что будет происходить в стране в принципе. Порядка 10 млрд. рублей было вынуто из нижегородских банков в начале кризиса. Их вынули из  банков, которые показались менее надежными, и положили  дома. Но лишний повод вкладывать в недвижимость сейчас дает непонятная ситуация с колеблющимся курсом валют. Поэтому недвижимость, как и ранее, остается более надежным средством инвестиций.

         В конце 2008-начале2009 года количество банков, предлагавших ипотечные программы  в Нижнем Новгороде, сократилось с 50 до 8-10. Это, прежде всего негосударственные банки и банки с участием иностранного капитала.

         С начала 2009 года большинство банков увеличили  процентные ставки по ипотечным  кредитам, а многие – и вовсе  свернули, приостановили свои программы. В среднем рост ставок по рынку составил 3-5%, а по некоторым программам и до 10-15%. Таким образом, сегодня ставки на рынке поднялись до уровня 2002-2003 гг. [9]

          Помимо  этого на ипотечном рынке в  связи с мировым финансовым  и экономическим кризисом произошли следующие изменения. Все банки постепенно отказались от программ кредитования с 0% первым взносом, а соотношение кредит/залог стало ниже. Совсем не осталось кредиторов, принимающих к рассмотрению доходы, представленные в заявительной форме. Многие банки перестали предлагать кредиты под залог имеющейся недвижимости (главным образом, загородной) или вынуждены были значительно поднять ставки по таким продуктам.