Теоретические основы правового регулирования кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой

На правах рукописи

 

 

 

 

ЛЕПЕХИН ИЛЬЯ АЛЕКСАНДРОВИЧ

 

 

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ  КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА,

 ОБЕСПЕЧЕННОГО ИПОТЕКОЙ

 

 

 

Специальность 12.00.03 – гражданское право;

предпринимательское право; семейное право;

международное частное право

 

 

 

 

 

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата юридических наук

 

 

 

 

Москва - 2010 

Диссертация выполнена на кафедре  гражданского права

юридического факультета Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования

«Тверской государственный университет»

 

Научный руководитель	- доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист Российской Федерации Ченцов Николай Васильевич.
Официальные оппоненты:	- доктор юридических наук, профессор Иванова Светлана Анатольевна;   - кандидат юридических наук Аксенова Ольга Валерьевна.
Ведущая организация	- ГОУ ВПО «Петрозаводский государственный университет».

Защита  диссертации  состоится 29 октября 2010 г. в    час. на заседании диссертационного совета Д 521.023.02 при Московской академии экономики и права по адресу: 117105, г. Москва, Варшавское шоссе, д. 23.

 

С диссертацией можно  ознакомиться в библиотеке Московской академии экономики и права.

 

Автореферат разослан «      » сентября 2010 г.

 

Ученый секретарь

диссертационного совета

кандидат юридических наук,                                    Ю. С. Харитонова 

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

 

Актуальность  темы. Жилищное строительство, лишившись в 90-х годах ХХ века в связи с переходом к рыночной экономике доминирующего государственного бюджетного финансирования, не смогло в короткие сроки переориентироваться на рыночные принципы. В результате проблема жилищного строительства и обеспечения граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем, несмотря на пристальное к ней внимание, до сих пор остается нерешенной.

Очевидно, что разрешить  эту проблему возможно только путем  становления рыночных отношений в сфере жилищного строительства, по-новому формируя источники его финансирования. В современных российских условиях основой финансирования жилищного строительства должно стать кредитование, а лучшим способом его обеспечения – ипотека. «Нужны ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования – как граждан, так и профессиональных застройщиков. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем»¹.

Изучению вопросов использования кредитных ресурсов в процессе финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости в последние годы уделяется повышенное внимание. Однако большинство отечественных авторов ограничиваются описанием зарубежного опыта кредитования, обеспеченного ипотекой, историей ипотеки в дореволюционной России либо исследуют теорию и практику отдельных жилищных программ, связанных с деятельностью конкретных коммерческих банков, а изучение вопросов кредитования, обеспеченного ипотекой, в современной России чаще всего ограничивается классическим ипотечным кредитом.

Анализ научных исследований, действующего законодательства и практики его применения свидетельствует о неразработанности вопроса применения кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации. На сегодняшний день в отечественной науке не сформировалось единого мнения не только по существу рассматриваемой проблемы, но и относительно самого понятийного аппарата, с помощью которого должно осуществляться правовое регулирование кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой.

Недостаточная научная  разработка вопросов кредитования жилищного  строительства, обеспеченного ипотекой, требует их комплексного изучения, которое невозможно без всестороннего качественного теоретико-практического исследования основного договора при данном виде кредитования – договора кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой.

Все вышеизложенное свидетельствует об актуальности темы диссертационного исследования.

Степень научной  разработанности темы. Изучением вопросов правового регулирования ипотеки и кредитования занимались многие ученые-цивилисты в дореволюционной России. В советском законодательстве институт ипотеки, как таковой, отсутствовал, однако исследованием правовых вопросов, связанных с институтом заемно-кредитных отношений, занимались многие советские цивилисты.

В силу своей актуальности вопросы правового регулирования ипотеки и кредитования активно изучают в современной России. Исследованию этих вопросов посвящены многочисленные публикации в научных журналах и отдельные работы ученых, как юристов, так и экономистов, в частности Э.В.Аванесова, С.П. Гришаева, И.В. Довдиенко, В.С. Ема, Е.Ф. Жукова, Н.Б.Косаревой, В.В. Меркулова, Л.Н. Наумовой, В.М. Полтеровича, А.В.Толкушкина, Ю.К. Толстого, Е.С. Филипповой, Г.А. Цылиной, О.В.Шелкова, Л.В. Щенниковой, В.К. Южелевского.

Проблемам ипотеки и  кредитования посвящены также многие диссертационные исследования, к примеру, Л.Б. Лазаренко «Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях» (Краснодар, 2004), А.Ю. Александровой «Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации» (М., 2005), Е.В. Дударевой «Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования» (М., 2006), А.Х. Хисамова «Договор в сфере отношений ипотечного жилищного кредитования» (Казань, 2007), Р.Р.Замалеева «Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков» (М., 2008), Е. Ю. Руденко «Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений» (Краснодар, 2009), О.Р. Фархиуллиной «Гражданско-правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской Федерации и зарубежных странах» (М., 2010). 

Однако, несмотря на такое внимание к вопросам ипотеки и кредитования, в отечественной юридической литературе до сих пор не было проведено ни одного комплексного исследования правового регулирования кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации, изучение которого проходило в основном в рамках экономических специальностей. Более того, в теории и на практике вопросы правового регулирования ипотечных отношений содержат множество противоречий и пробелов, которые являются предметом многочисленных дискуссий и требуют дальнейшего изучения и разрешения.

Цель диссертационного исследования заключается в комплексном изучении правового регулирования кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации.

Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:

• определить основные правовые понятия кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, и раскрыть их юридическую природу;
• изучить имеющийся отечественный опыт правового регулирования ипотеки и кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой;
• исследовать действующее российское законодательство и подзаконные акты в сфере правового регулирования кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой;
• выявить особенности и сформулировать основные принципы кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой;
• рассмотреть и классифицировать виды кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, сложившиеся в Российской Федерации и в мировой практике;
• исследовать договор кредитования жилищного строительства, обеспеченный ипотекой, как основной элемент структуры договорных связей при жилищно-строительном кредитовании, обеспеченном ипотекой, изучить его юридическую природу и дать определение;
• выявить гражданско-правовые особенности субъектов жилищно-строительного кредитного договора, обеспеченного ипотекой;
• провести анализ содержания договора кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, как правоотношения;
• выявить особенности гражданско-правовой ответственности сторон по жилищно-строительному кредитному договору, обеспеченному ипотекой.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения в сфере правового регулирования кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой.

Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства, регулирующие кредитование жилищного строительства, обеспеченное ипотекой, и договор кредитования жилищного строительства, обеспеченный ипотекой.

Методологической  основой исследования является совокупность общенаучных и частнонаучных методов изучения правовых явлений и процессов: анализ, синтез, индукция, историко-правовой, сравнительно-правовой, системно-структурный, формально-юридический, диалектический, эмпирический, функциональный и другие методы научного познания.

Теоретическую основу диссертационного исследования составляют труды современных российских и зарубежных ученых, касающиеся правового регулирования ипотеки и кредитных отношений, в частности Э.В.Аванесова, Ч.И. Арабаева, А.В. Афониной, М.И. Брагинского, В.М.Будилова, Р.Н. Викторовой, В.В. Витрянского, А.А. Вишневского, И.В.Воликовой, В.А. Горемыкина, С.П. Гришаева, Л.Ю. Грудцыной, И.В.Довдиенко, В.С. Ема, Л.Г. Ефимовой, Е.Ф. Жукова, Н.Н. Захаровой, В.А.Зюзина, М.И. Каменецкого, Р.И. Каримуллина, А.Н. Королева, Н.Б.Косаревой, К.К. Лебедева, А.Ю. Леванова, З.П. Лукиной, М.Г. Масевича, Д.А. Медведева, В.В. Меркулова, В.М. Минца, Л.Н. Наумовой, Л.А.Новоселовой, В.М. Полтеровича, В.Ф. Попондопуло, Д.В. Пристанскова, И.А. Разумовой, В.В. Смирнова, О.Ю. Старкова, Е.А Суханова, А.В.Толкушкина, Ю.К. Толстого, Е.С. Филипповой, Г.А. Цылиной, Е.В.Чепенко, А.В. Черных, О.В. Шелкова, Л.В. Щенниковой, В.К.Южелевского.

 Кроме того, в своей работе автор опирался на научные труды ученых-цивилистов дореволюционного и советского периодов, в частности М.М.Агаркова, С.С. Алексеева, И.А. Базанова, С.Н. Братуся, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, А.М. Гуляева, И.С. Гуревича, Н.М. Зеленковой, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, Е.С. Компанееца, Я.А. Куника, Л.А. Лунца, Д.И. Мейера, И.Б.Новицкого, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Б.И. Пугинского, Р.О. Халфиной, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича. Обращение к научным трудам  дореволюционного и советского периодов обусловлено глубиной исследования вопросов правового регулирования кредитования, обеспеченного ипотекой, и стремлением к преемственности правовых традиций в России.

Нормативную и  эмпирическую основу исследования образуют: действующее федеральное российское законодательство; нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации; нормативные акты дореволюционного и советского периодов; действующее зарубежное законодательство; правоприменительные и интерпретационные акты Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Федерального Арбитражного Суда Уральского округа и Московского областного суда.

Научная новизна диссертации заключается в том, что она представляет собой первое комплексное исследование правового регулирования кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, и договора кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации.

Автором дана полная характеристика юридической природы кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой; предложена классификация жилищно-строительных кредитов, обеспеченных ипотекой; сформулированы авторские определения ипотеки, кредитования, обеспеченного ипотекой, кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, и его различных видов, а также застройщика при кредитовании жилищного строительства, обеспеченном ипотекой. Кроме того, приведена комплексная характеристика договора кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, и предложено авторское определение данного вида договора.

Новизну диссертационного исследования отражают следующие основные положения, выносимые на защиту:

1. Понятие «ипотечное кредитование» является экономическим по своему содержанию, поэтому с позиции понятийного аппарата науки гражданского права правильным будет рассматривать «кредитование, обеспеченное ипотекой».
2. Ипотека как вещный способ обеспечения обязательства – это залог недвижимого имущества, которое существует в натуре или которое залогодатель приобретет в будущем, либо принадлежащих залогодателю прав на недвижимое имущество, обеспечивающий возможность залогодержателя получить удовлетворение своих законных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законодательством.

Юридическая природа ипотеки как способа обеспечения обязательства многогранна. Ипотека может выступать и в качестве меры гражданско-правовой ответственности, и как средство защиты нарушенных прав.

3. При кредитовании, обеспеченном ипотекой, не следует отождествлять залогодержателя и кредитора. При кредитовании, обеспеченном ипотекой, первоначальным залогодержателем всегда является кредитор, но только первоначальным, так как при данном виде кредитования каждый кредитор будет выступать в качестве залогодержателя, но не каждый залогодержатель будет кредитором.
4. Под кредитованием жилищного строительства, обеспеченным ипотекой, следует понимать совокупность действий, совершаемых между заемщиком, залогодателем, застройщиком и банком (иной кредитной организацией), по предоставлению кредита на строительство объекта жилой недвижимости с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.