Теоретические основы правового регулирования кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой

К основополагающим принципам этого вида кредитования относятся возвратность, платность, обеспеченность, срочность, специальность, обязательность (принцип внесения), гласность (публичность), достоверность, приоритет (старшинство), бесповоротность, целевое назначение и дифференцированность.

5. Предлагается классификация жилищно-строительных кредитов, обеспеченных ипотекой: по применяемой модели кредитования; по основанию возникновения ипотеки; в зависимости от модели финансирования жилищно-строительных кредитов; по объекту кредитования; в зависимости от вида предмета ипотеки; по виду кредитора; по виду заемщика; по порядку выдачи; по способу погашения кредита; по возможности досрочного погашения; по виду процентной ставки; по срокам кредитования.
6. Автором сформулированы определения кредитования коммерческого жилищного строительства, обеспеченного ипотекой; кредитования индивидуального жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, и кредитования долевого участия в жилищном строительстве, обеспеченного ипотекой. Раскрываются особенности данных видов кредитования.
7. Договор кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, – это соглашение сторон, по которому кредитор – банк или небанковская кредитная организация обязуется предоставить денежные (кредитные) средства заемщику – физическому или юридическому лицу в размере и на условиях, предусмотренных данным договором, на строительство объекта жилой недвижимости с условием обеспечения данного обязательства залогом недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество – ипотекой; а заемщик приобретает обязанность возвратить полученные денежные (кредитные) средства и уплатить проценты на них, при неисполнении которой кредитор, являющийся первоначальным залогодержателем, или последующий залогодержатель получает право удовлетворить свои денежные требования из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, в качестве которого может выступать как заемщик по основному обязательству, так и третье лицо. Выявлены существенные условия данного договора.
8. Застройщик при кредитовании жилищного строительства, обеспеченном ипотекой, – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство объекта жилой недвижимости, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для его строительства с использованием денежных средств банка (небанковской кредитной организации), предоставленных по кредитному договору, обеспеченному ипотекой.

Теоретическая значимость диссертации определяется ее актуальностью и выводами. Проведенное исследование вносит определенный вклад в развитие теории о гражданско-правовом регулировании института ипотеки и кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в общем и о правовом регулировании жилищно-строительного кредитного договора, обеспеченного ипотекой, в частности. Разработанные автором положения могут быть использованы в дальнейшем для углубленного изучения кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой.

Практическая  значимость диссертационного исследования состоит в том, что сделанные в нем выводы могут быть использованы в законотворческой деятельности при совершенствовании действующего законодательства, а также при практических действиях по развитию системы кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации. Полученные результаты могут также использоваться при написании учебных пособий и при преподавании ряда правовых и экономических дисциплин, применяться в практической деятельности субъектов, имеющих отношение к сфере кредитования, обеспеченного ипотекой.

Апробация результатов  исследования. Диссертация обсуждена и одобрена на заседании кафедры гражданского права Тверского государственного университета. Основные научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные в работе, нашли свое отражение в выступлениях автора на научных конференциях и в шестнадцати опубликованных статьях. Материалы исследования используются в учебном процессе при преподавании курса «Гражданское право» и спецкурса «Основы ипотечного кредитования» в филиале Российского государственного гуманитарного университета в городе Твери. Результаты диссертационного исследования внедрены в практическую деятельность Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования.

Структура диссертации определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, двух глав, объединяющих девять параграфов, заключения и списка использованной литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность избранной темы, характеризуется степень ее изученности, определяются предмет, объект, цель и задачи диссертационного исследования, раскрываются его методологическая, теоретическая и эмпирическая основы, научная новизна, теоретическая и практическая значимость, формулируются основные положения, выносимые на защиту, а также приводятся данные об апробации полученных результатов.

Первая глава – «Понятие, сущность и виды кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, эволюция его правового регулирования в России» – состоит из пяти параграфов.

В первом параграфе – «Понятие ипотеки и кредитования, обеспеченного ипотекой» – анализируется содержание дискуссий, ведущихся в научной литературе относительно правовой природы ипотеки и кредитования, дается авторское определение понятий «ипотека» и «кредитование, обеспеченное ипотекой», раскрываются их юридическая природа и содержание.

Проанализировав основные аргументы сторонников как вещно-правовой, так и обязательственно-правовой природы института ипотеки, автор пришел к выводу, что ипотека обладает в некоторой степени вещно-правовыми характеристиками, однако исторически и практически главным предназначением ипотеки всегда было обеспечение определенных обязательств. Без них она не может существовать. А вещность в ипотеке присутствует лишь постольку, поскольку способна обеспечить выполнение основного обязательства.

По мнению автора, ипотека - это  вещный способ обеспечения обязательства, когда предметом залога выступает недвижимое имущество, которое существует в натуре или которое залогодатель приобретет в будущем, либо принадлежащие залогодателю права на недвижимое имущество, заключающийся в праве залогодержателя получить удовлетворение своих законных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законодательством.

В теории встречаются самые разные подходы к пониманию сущности ипотечного кредитования, а значит, и его многочисленные определения. Представляется, что понятие «ипотечное кредитование» является экономическим по своему содержанию, и с юридической точки зрения правильным будет говорить о «кредитовании, обеспеченном ипотекой», под которым следует понимать совокупность действий, совершаемых между заемщиком, залогодателем с одной стороны и банком (иной кредитной организацией) с другой стороны, по предоставлению кредита с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

Второй параграф – «Правовое регулирование кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в дореволюционном и советском законодательстве» – посвящен анализу становления и развития кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в дореволюционном и советском гражданском праве с позиций историко-правового и сравнительно-правового подходов.

Изучение дореволюционного законодательства позволило сделать вывод о том, что в России в начале ХХ века, несмотря на наличие определенных недостатков, основными из которых являлись отсутствие кодификации и действие ряда архаизмов, существовала достаточно проработанная и современная по меркам того времени система правового регулирования ипотеки и кредитования, обеспеченного ипотекой. Более того, российский опыт оказал существенное влияние на развитие института ипотеки в зарубежных странах.

В советском законодательстве какие-либо объективные предпосылки для  развития залога в целом и ипотеки  в частности отсутствовали, в  связи с чем этот древнейший институт гражданского права имел в нашей стране долгое время, «скорее, ритуальное значение, сопровождая наиболее примитивные акты обмена»². Однако даже в этих условиях на практике «в виде исключения» существовало кредитование жилищного строительства, обеспеченное ипотекой.

В третьем параграфе – «Развитие и современное состояние системы правового регулирования кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации» – исследуется система правового регулирования кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, ее развитие и современное состояние.

Многочисленные проблемы жилищного  кредитования, обеспеченного ипотекой, в нашей стране возникли в 90-е годы ХХ века и связаны с построением двухуровневой (американской) модели кредитования, обеспеченного ипотекой, которая в чистом виде по целому ряду причин применяться в России не может.

Российская правовая система построена  на принципах европейской континентальной  школы права, в ее основе лежит  единая концепция права собственности. Построение двухуровневой (американской) модели кредитования, обеспеченного ипотекой, с использованием конструкций континентального залога затруднено. Нельзя просто переносить институты англо-американского права в российское, которое имеет историческую специфику и обладает своими особенностями.

В отличие от двухуровневой (американской) модели кредитования, обеспеченного  ипотекой, одноуровневая (европейская) модель более устойчива, ближе России исторически и с точки зрения построения системы права, поэтому является нам более предпочтительной.

В целом накопленный отечественный  исторический опыт и современный  мировой опыт являются хорошей базой  для создания современной системы  правового регулирования кредитования, обеспеченного ипотекой, создание которой  смягчит остроту демографической ситуации и может стать основой жилищной политики в Российской Федерации.

В четвертом параграфе – «Особенности и принципы кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой» – проведен комплексный анализ понятия кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, дается его авторское определение, выявлены особенности и основополагающие принципы этого вида кредитования, раскрыта его юридическая сущность.

Кредитование жилищного строительства, обеспеченное ипотекой, - это совокупность действий, совершаемых между заемщиком, залогодателем, застройщиком и банком (иной кредитной организацией), по предоставлению кредита на строительство объекта жилой недвижимости с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

Юридическая сущность кредитования строительства, обеспеченного ипотекой, заключается в праве залогодержателя  получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного  недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законодательством, а юридическое содержание кредитования, обеспеченного ипотекой, состоит в обременении имущественных прав залогодателя на предмет ипотеки.

К основополагающим принципам кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, относятся следующие:  возвратность, платность, обеспеченность, срочность, специальность, обязательность (принцип внесения), гласность (публичность),  достоверность, приоритет (старшинство), бесповоротность, целевое назначение и дифференцированность. Раскрывается содержание указанных принципов (с. 78-81 дис.).

В пятом параграфе – «Виды кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой» – предложена классификация жилищно-строительных кредитов, обеспеченных ипотекой, и даны авторские определения кредитования коммерческого жилищного строительства, кредитования индивидуального жилищного строительства и кредитования долевого участия в жилищном строительстве, обеспеченных ипотекой. Раскрывается специфика различных видов кредитования.

В отечественной науке  разработано множество оснований  систематизации кредитов, обеспеченных ипотекой, и при этом отсутствует, несмотря на многообразие видов, стройная система жилищно-строительных кредитов, обеспеченных ипотекой.

Автором дана классифиция  жилищно-строительных кредитов, обеспеченных ипотекой, по следующим основаниям: 1) по применяемой модели кредитования, обеспеченного ипотекой: одноуровневая (европейская) и двухуровневая (американская); 2) по основанию возникновения ипотеки при жилищно-строительном кредитовании: в силу договора (договорная ипотека) и в силу закона (легальная ипотека); 3) в зависимости от модели финансирования жилищно-строительных кредитов, обеспеченных ипотекой: модель универсальных коммерческих банков, модель жилищных контрактных сбережений, модель специализированных ипотечных банков и модель рефинансирования (секьюритизации) ипотечных активов; 4) по объекту кредитования: кредитование коммерческого жилищного строительства, индивидуального жилищного строительства и долевого участия в жилищном строительстве; 5) в зависимости от вида предмета ипотеки: залог  недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, не имеющего непосредственного отношения к строительству; залог земельного участка или прав на земельный участок, на котором ведётся строительство; залог объекта незавершённого строительства; залог прав на недвижимое имущество по договору долевого участия в жилищном строительстве и залог построенного объекта недвижимости при возникновении ипотеки в силу закона; 6) по виду кредитора: банковская ипотека и небанковская ипотека; 7) по виду заемщика: кредитование будущего собственника объекта жилой недвижимости и кредитование подрядчика, выполняющего строительство объекта жилой недвижимости; 8) по порядку выдачи: кредиты с единовременной выдачей и с выдачей по частям с нарастанием суммы долга; 9) по способу погашения кредита: постоянные (аннуитетные) кредиты, кредиты с переменными выплатами и кредиты с единовременным погашением; 10) по возможности досрочного погашения: с правом досрочного погашения, без права досрочного погашения и с правом досрочного погашения при условии уплаты неустойки; 11) по виду процентной ставки: кредит с фиксированной процентной ставкой и с переменной процентной ставкой; 12) по срокам кредитования: краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.