Товарищество собственников жилья

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ **************************************************************************  03

I. ПРАВОВАЯ ОСНОВА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

1.1 Понятие и основы правового положения товариществ

собственников жилья * **************************************************************  06

1.2 Права и обязанности товарищества собственников жилья **************** 10

1.3 Органы управления товарищества собственников жилья ***************** 15

1.4   Контрольный орган товарищества собственников жилья  **************** 22

II. ПРАВОВОЙ СТАТУС ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

2.1 Правовое положение членов товарищества собственников жилья  ******* 24

2.2 Порядок создания и регистрации товарищества собственников жилья** 27

 

III. ПРЕИМУЩЕСТВА, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ТОВАРИЩЕСТВ

3.1 Преимущества товарищества собственников жилья **********************  32

3.2 Комплексный характер существующих проблем эффективного функционирования и организации товариществ собственников жилья ****  35

3.3 Поддержка и механизмы стимулирования создания товариществ собственников жилья *************************************************************** 39

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ *********************************************************************  42

 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМЫХ СОКРАЩЕНИЙ ********************************* 45

 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ********************************** 46

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Экономические преобразования в России 1990-х гг., приватизация недвижимости вызвали новые процессы, происходящие в жилищной сфере. Появился отсутствующий ранее класс собственников жилья. Во многих

городах и посёлках, собственников сейчас большинство в общей массе жителей.

Вместе с появлением нового класса собственников недвижимости возникла и необходимость преобразований в системе управления жилищным фондом. Одним из главных направлений реформирования жилищно-коммунального хозяйства является упорядочение правовых и хозяйственных вопросов в сфере управления многоквартирными домами. Как показывает анализ опыта реформирования ЖКХ, для получения положительных результатов необходимо создание трёх основных предпосылок:

1.Насыщенный рынок высококачественных жилищно-коммунальных услуг с многообразием конкурирующих предпринимательских структур;

2.Платёжеспособность населения на базе роста его благосостояния;

3.Наличие в обществе развитых традиций частного домовладения, предполагающих осознание ответственности за состояние своего и чужого недвижимого имущества.

Улучшение качества обслуживания и ремонта жилищного фонда зависит не только от предоставляемых населению услуг, но и от позиции самих собственников жилья, которые данные услуги заказывают. Таким образом, дальнейшее проведение реформы ЖКХ становится невозможным без применения новых форм и методов управления жилищным фондом российских городов. При этом остро стоит и социальная значимость вопросов, связанных с реформированием жилищно-коммунальной сферы. В этой связи возникла необходимость пересмотреть традиционные формы управления жилищным фондом, в том числе подход к качеству содержания жилищного фонда, формированию источников финансирования для его содержания.

Введенный в действие в 2005 г. Жилищный кодекс РФ существенно  изменил систему управления жилищным фондом в целом и многоквартирными домами в частности. Жилищный кодекс предложил новые подходы к регулированию общественных отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу их общего имущества. Ключевым вопросом здесь является выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно Жилищному  кодексу, собственники помещений в  многоквартирном доме обязаны самостоятельно выбрать один из способов управления им:

1. Непосредственное управление собственниками;
2. Управление через товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищный либо иной потребительский кооператив;
3. Управление с помощью привлечения управляющей организации.

В реформе ЖКХ наиболее перспективной формой управления многоквартирными домами и регулирования правовых отношений между владельцами общего имущества является ТСЖ, что отмечено в публикациях многих авторов.

Товарищество  собственников жилья  – объединение домовладельцев для совместного управления и в установленных законом рамках распоряжения недвижимым имуществом, т.е. кондоминиумом.

Целью деятельности товарищества собственников жилья является обеспечение должного содержания жилых площадей, всего здания и прилегающего земельного участка, а также организация предоставления коммунальных услуг членам товарищества и защита их интересов как потребителей коммунальных и других услуг, сотрудничество с государственными и негосударственными организациями для улучшения качества проживания.

Однако процесс  создания товариществ собственников  жилья в России идёт крайне медленно, товарищества испытывают ряд административных, правовых, экономических трудностей. Все это определяет актуальность выбранной темы курсовой работы.

Объектом исследования в курсовой работе является совокупность регулируемых правом общественных отношений, возникающих при создании и деятельности товариществ собственников жилья.

Предметом исследования в курсовой работе является товарищество собственников жилья, как субъект гражданского права.

Цель курсовой работы - на основании изученных научных, нормативных источников, правоприменительной практики определить особенности правового статуса товариществ собственников жилья, как субъектов гражданского права.

Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:

- Рассмотреть  понятие и правовую основу  деятельности товариществ собственников жилья; дать характеристику органам ТСЖ;

- Охарактеризовать  порядок создания и регистрации  товариществ собственников жилья;

- Рассмотреть правовое  положение членов товариществ собственников жилья; раскрыть порядок управления деятельностью товариществ собственников жилья, при этом особо уделить внимание компетенции органов товариществ собственников жилья;

- Рассмотреть существующие проблемы функционирования товариществ собственников жилья, внести предложения по устранению проблем в законодательстве.

При написании курсовой работы использовались общие и частные методы: аналогии, логический, сравнительно-исторический и сравнительно-правовой.

I. ПРАВОВАЯ ОСНОВА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

1.1 Понятие и основы правового положения товариществ собственников жилья

В главе 13 Жилищного кодекса РФ определены основы правового положения товариществ собственников жилья, установлены правила о создании, реорганизации, ликвидации, а также об объединениях таких товариществ.

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Из приведенного определения следует, что предметом и целями деятельности товарищества собственников жилья являются управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Кроме того, предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья определяются с учетом положений ст. 137, 138 Жилищного кодекса, закрепляющих права и обязанности таких товариществ. На это важно обратить внимание, поскольку товарищество собственников жилья, как и другие некоммерческие организации, обладает не общей, а специальной (или уставной, целевой) правоспособностью (см. п. 1 ст. 49 ГК РФ). Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. Поэтому предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья должны быть недвусмысленно определены в его уставе.

Товарищество  собственников жилья не вправе совершать  сделки, противоречащие целям и предмету его деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом товарищества. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

Объем специальной правоспособности конкретного товарищества определяется учредителями в его уставе при создании данного товарищества. В дальнейшем возможно изменение объема уставной правоспособности товарищества собственников жилья путем внесения в его устав соответствующих изменений, которые подлежат государственной регистрации.

Целесообразно обратить внимание на то, что правомочия товарищества собственников жилья  по распоряжению общим имуществом в  многоквартирном доме ограничены законодательством. Товарищество может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме только путём передачи его в пользование (возмездное или безвозмездное) с соблюдением требований ст. 36 Кодекса и ст. 246 ГК РФ. Отчуждать общее имущество в многоквартирном доме не вправе ни товарищество собственников жилья, ни его члены (ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса).

Отношения, связанные  с имущественной ответственностью товарищества собственников жилья, регламентированы в ч. 6 ст. 135 Кодекса и основываются на соответствующих положениях ГК РФ. Наличие самостоятельной имущественной ответственности является одним из важнейших признаков юридического лица. Товарищество отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, т.е. всем имуществом, находящимся в его собственности.

Между тем на практике взыскание нередко обращается прежде всего на средства юридического лица на банковских счетах, несмотря на то, что в составе сумм, находящихся на счетах, могут быть, например, авансовые платежи, не принадлежащие ему до момента выполнения оплаченных в предварительном порядке работ, услуг, передачи продукции или товаров, а также заемные и другие не находящиеся в собственности организации денежные средства. Однако именно этим имуществом юридическое лицо, как правило, и отвечает по своим обязательствам. В связи с этим указанную норму целесообразно толковать расширительно, так как согласно ст. 56 ГК РФ юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, а, следовательно, не только тем, которое упоминается в п. 1 ст. 48 ГК РФ. Поэтому вещные права не должны рассматриваться как необходимые и исключительные юридические формы имущественного обособления юридического лица¹. Только наличие собственного имущества может обеспечить самостоятельную имущественную ответственность товарищества собственников жилья. Законодательство не устанавливает минимальный размер (стоимость) имущества, которым должно обладать (иметь на праве собственности или праве оперативного управления) некоммерческое юридическое лицо. Тем не менее, товарищество собственников жилья в уставе обязано определить порядок формирования имущества товарищества или указать размер вступительных, целевых, периодических и иных взносов его членов либо закрепить способ расчёта различных видов взносов членов товарищества. Это позволит хотя бы минимально гарантировать права кредиторов.

Специалисты справедливо указывают на то, что  вся полученная товариществом собственников жилья прибыль от предпринимательской деятельности и использования имущества, которое товарищество приобретет, должна направляться на основную деятельность товарищества и не подлежит разделу². Здесь следует четко различать прибыль от имущества товарищества и прибыль от недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности членов товарищества как собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежит разделу только прибыль, полученная от использования имущества самого товарищества. Если же прибыль была получена от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то эта прибыль по существу является доходом собственников от своего имущества (ст. 218 ГК РФ) и должна быть распределена между ними, тем более, что не все собственники могут являться членами товарищества. Товариществу собственников жилья причитается лишь плата за управление общим имуществом собственников, как любому управляющему или работнику. Эта плата и является доходом товарищества, который в соответствии с законом не подлежит разделу между членами товарищества. Следует помнить, это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не передается в собственность товариществу собственников жилья. Оно всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственность только вместе с соответствующим помещением (ст. 37 ЖК РФ). В этом состоит основное отличие раздела VI ЖК РФ от положений ФЗ "О товариществах собственников жилья" (в настоящее время утратил силу). Члены товарищества не имеют права передавать свои доли в общем имуществе многоквартирного дома в собственность товарищества в качестве вступительных взносов (см. ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Члены товарищества собственников  жилья не отвечают по обязательствам товарищества, а товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. С одной стороны, обязательства членов товарищества существуют независимо от обязательств соответствующего товарищества собственников жилья, и отношения членства не порождают взаимосвязи указанных обязательств. С другой стороны, солидарная ответственность товарищества по обязательствам его членов не только не предусмотрена законодательством, но и фактически исключена императивной нормой ч. 6 ст. 135 Кодекса. В силу этого обстоятельства она не может быть установлена и договором между товариществом и его членом или закреплена в уставе такого товарищества. При этом общее правило ст. 322 ГК РФ о том, что солидарная обязанность (ответственность) может быть предусмотрена, в частности, договором, по нашему мнению, не должно применяться, поскольку здесь действует специальная норма жилищного законодательства.