Товарищество собственников жилья

Членство в  товариществе собственников жилья  прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ). Обратим внимание, что ЖК РФ не предусматривает возможность исключения члена товарищества из товарищества. Представляется, что такую возможность нельзя предусмотреть и в уставе, если исходить из буквального толкования приведенных положений ч. 3 ст. 143: здесь имеется в виду только добровольная подача заявления о выходе из членов товарищества.

Права товарищества, предусмотренные п. 3, 4 ч. 2 ст. 137 товарищество вправе осуществлять только с согласия, как членов товарищества, так и иных собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица осуществляют гражданские права по своей воле и в своем интересе. Отсюда следует, что собственник приобретает имущество в собственность только по своему решению. Принудительно имущество в собственность приобретаться не может⁶. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество  собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Обязанности товарищества собственников жилья предусмотрены ст. 138 ЖК РФ. Таким образом: с момента вступления в члены ТСЖ гражданин наделяется определенным комплексом прав и обязанностям. Смысл членства в товариществе - сохранить правовую связь, приравняв принимаемые решения (большинством голосов) к решениям принимаемых собственниками помещений (единогласно) и самое главное, принудив собственников помещений в многоквартирном доме - членов ТСЖ, нести расходы по принятым решениям.

2.2 Порядок создания и регистрации товарищества собственников жилья

 

В соответствии с ч. 3 ст. 135 ЖК РФ число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Членами товарищества не обязательно будут все собственники жилых помещений в многоквартирном доме.

Достаточно, чтобы собственники жилых помещений, желающие создать  товарищество собственников жилья, обладали более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Количество голосов может не совпадать с числом собственников жилых помещений, так как одно жилое помещение может принадлежать на праве собственности нескольким лицам.

В соответствии с ч. 1 ст. 139 ЖК РФ в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Собственники  помещений в одном многоквартирном  доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о  создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 135 ЖК РФ устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Устав является единственным учредительным документом любого товарищества собственников жилья. При этом юридическое значение устава состоит также в том, что устав - это локальный нормативный документ, обязательный для всех членов данного товарищества и самого товарищества как юридического лица⁷. Поскольку правоспособность юридического лица (см. ст. 49 ГК РФ) реализуется его органами (ст. 53 ГК РФ), постольку устав товарищества обязателен к исполнению всеми его органами - общим собранием членов товарищества, правлением, председателем правления, ревизионной комиссией (ревизором). Устав обязателен для всех членов соответствующего товарищества, а не только для тех, кто участвовал в утверждении устава при создании товарищества собственников жилья. Законодательство и правоприменительная практика исходят из обязательности устава также для третьих лиц.

На основании своего устава товарищество собственников  жилья в лице соответствующего органа управления выступает участником гражданского оборота, субъектом трудовых, налоговых и других правоотношений. Устав с учетом общих требований законодательства индивидуализирует статус конкретного товарищества.

Общее собрание, на котором принимается устав  товарищества собственников жилья, проводится в порядке, предусмотренном ст. 45-48 Жилищного Кодекса.

Товарищество  собственников жилья является юридическим  лицом с момента его государственной регистрации. Рассмотрим более подробно правила государственной регистрации ТСЖ.

Государственная регистрация юридических лиц – это акты уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемые посредством внесения в государственные реестры сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц,  иных сведений о юридических лицах в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации» (ч.2 ст.1 ФЗ от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"⁸).

Итак, государственная  регистрация есть акт уполномоченного  федерального органа исполнительной власти. Интересно, что статья 51 ГК РФ такой характеристики не дает. По своей природе акт государственной регистрации юридического лица имеет гражданско-правовой характер, так как «создается субъект гражданского права, фиксируются дальнейшие изменения в правовом положении, имеющие существенное значение для характеристики юридического лица как участника гражданского оборота»⁹. То есть именно с момента государственной регистрации ТСЖ становится участником гражданского оборота.

Государственная регистрация осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией РФ и ФКЗ от 17.12.1997 г. «О Правительстве Российской Федерации»¹⁰.

Постановлением  Правительства РФ от 17.05.2002 г. N 319 «Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц»¹¹ данные функции были возложены на Министерство РФ по налогам и сборам. Но необходимо учитывать, что Министерство РФ по налогам и сборам реорганизовано в Федеральную налоговую службу. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30.09.2004 г. № 506 «Об утверждении положения о Федеральной налоговой службе»¹², она осуществляет государственную регистрацию юридических лиц (п.5.3.1.)

Из анализа  положений ст.12 ФЗ «О государственной  регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» при государственной регистрации создаваемого ТСЖ необходимо представить в регистрирующий орган следующие документы:

а) Подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации. В заявлении подтверждается, что представленный устав ТСЖ соответствует установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации, достоверны, что при создании ТСЖ соблюден установленный для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядок их учреждения, в том числе оплаты уставного капитала на момент государственной регистрации.

б) Решение о создании юридического лица, принятое его учредителями, должно приобрести форму, предписанную законом для избранной учредителями организационно-правовой формы юридического лица. При наличии нескольких учредителей решение о создании юридического лица принимается ими совместно. Если юридическое лицо создается одним учредителем, достаточно его волеизъявления. Решение о создании ТСЖ будет оформлено протоколом общего собрания собственников жилых помещений дома.

в) Устав ТСЖ. Учредительный документ может быть представлен в регистрирующий орган, как в подлиннике, так и в нотариально удостоверенных копиях. Сложившаяся практика регистрации юридических лиц показывает, что в большинстве случаев заявители предпочитают представлять копии учредительных документов. В соответствии с п.4 ст.9 Закона регистрирующий орган не вправе требовать представления других документов, кроме документов, установленных Законом.

г) Квитанция об оплате государственной пошлины. В соответствии  со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ,  размер государственной пошлины за государственную регистрацию юридического лица составляет 2 000 рублей.

Государственная регистрация  юридических лиц при их создании осуществляется в сроки, предусмотренные статьей 8 данного Федерального закона, а именно: в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган.

Права юридического лица ТСЖ приобретает после его  государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Правила о реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья установлены в статьях 140, 141 ЖК РФ.

 

III. ПРЕИМУЩЕСТВА, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ТОВАРИЩЕСТВ

 

3.1 Преимущества товарищества собственников жилья

 

Наши исследования позволили  выявить основные преимущества и недостатки товарищества собственников жилья как способа управления многоквартирным домом.

Основные преимущества ТСЖ:

• 1.Защита интересов собственников дома.

ТСЖ позволяет объединить домовладельцев для управления, эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Цели органа управления ТСЖ совпадают с интересами собственников помещений (жильцов). Для сравнения целью органа управления управляющей компании, как всякой коммерческой организации, является получение прибыли.

• 2. Возможность непосредственного участия в решении основных   

    вопросов.

ТСЖ предоставляет возможность  непосредственно участвовать всем заинтересованным собственникам в  принятии совместных решений по вопросам управления общим имуществом  многоквартирном доме.

• 3. Возможность влиять на политику управляющей компании.

Собственники помещений, объединившиеся в ТСЖ, действительно в состоянии влиять на политику управляющей компании. Общество жильцов может самостоятельно выбрать соответствующую компанию и следить за качеством ее работы или сформировать личный персонал. Если управляющая компания работает хорошо, можно ничего не менять, а просто оплачивать ее работу. Если деятельность УК не удовлетворяет собственников, ТСЖ может перезаключить договоры с подрядчиками, качество работ и расценки которых устраивают товарищество. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно.

• 4. Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной   

    деятельности ТСЖ.

В соответствии со ст. 152 ЖК РФ товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство  дополнительных помещений и объектов  общего имущества в многоквартирном  доме;

3) сдача в  аренду, внаем части общего имущества  в многоквартирном доме.

Для дополнительного  пополнения бюджета ТСЖ можно  сдавать нежилые помещения или же предложить в аренду подвалы или верхние технические этажи. Наружные стены дома и крышу можно использовать для размещения рекламы. ТСЖ может распоряжаться по своему усмотрению придомовой территорией, оформив при этом участок в собственность. Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Неизрасходованные (сэкономленные) средства остаются на счете ТСЖ и в дальнейшем тратятся на содержание дома.

• 5. Самостоятельное планирование ремонтных работ.

На общем собрании членов товарищества утверждается перечень необходимых ремонтных работ, а  также их приоритетность.

• 6.  Контроль исполнения договорных отношений и качества  

     предоставляемых услуг.

ТСЖ контролирует исполнение всех договорных обязательств с подрядчиками и с ресурсоснабжающими организациями, а также качество предоставляемых работ (услуг), качество и режим поставки коммунальных ресурсов. На практике это означает, что собственники сами контролируют качество предоставляемых им коммунальных услуг. Такую «ревизию» осуществляют, например, работники ТСЖ, председатель или члены правления. При выявлении нарушений можно потребовать перерасчёта платежей за предоставленные коммунальные услуги ненадлежащего качества.

• 7. Деятельность ТСЖ способна заметно увеличить рыночную цену жилья.

Благоустроенный, ухоженный  двор, детские площадки и газоны, домофон и консьерж в подъезде, чистые лестничные клетки в подъездах , лифт с зеркалом – всё это сказывается не только на настроении жильцов, но и на рыночной стоимости квартир в доме.

• 8. Товарищество по своей сути является первой ячейкой создания гражданского общества.