Товарищество собственников жилья

Сознательность и ответственность обитателей домов, где есть ТСЖ, во много раз выше, чем разрозненных горожан. «Товарищи» знают, что в случае поломки или порчи общего имущества им придется за это платить. Поэтому разбитых стекол и разрисованных стен в таких домах практически не увидишь. Развитие товариществ собственников жилья – важный ресурс формирования у людей чувства подлинного хозяина, их сопричастности к общественно-политическим процессам, что является необходимым условием становления гражданского общества, развития демократии и самоуправления в России. Собственник, поняв принципы управления и научившись эффективно содержать свою общедолевую собственность в многоквартирном доме, сможет в дальнейшем реализовать основные положения закона о местном самоуправлении, создавать территориальные общественные советы и т.д.

 

 

 

3.2 Комплексный характер существующих проблем эффективного функционирования и организации  товариществ собственников жилья

 

Развитию ТСЖ мешает ряд проблем, без комплексного исследования которых будет невозможно вывести  работу по организации ТСЖ на эффективный уровень, создать полноценную сферу собственников жилья и обеспечить образование ТСЖ в качестве приоритетного направления в сфере управления многоквартирными домами.

Сегодня, как  в научной литературе, так и в средствах массовой информации, значительное внимание уделяется анализу деятельности объединений собственников жилья и конкретно – ТСЖ в современном российском обществе, проблемам их эффективного функционирования и организации. Ряд аналитиков рассматривают отдельные аспекты проблем деятельности ТСЖ – правовые, организационные, финансово-хозяйственные и т.п., другие характеризуют их по различным критериям, например в зависимости от этапа жизненного цикла ТСЖ, уровня развития инфраструктуры услуг для ТСЖ [1. С. 55], с позиции оценки основных субъектов жилищных отношений. В целом у экспертов имеется общее, во многом совпадающее представление об особенностях и характере стоящих перед товариществами собственников жилья проблем, стратегий их дальнейшего развития как института самоуправления в жилищной сфере. Но, несмотря на проработку темы,

практические  результаты достигаются крайне редко. Это объясняется масштабом и сложностью имеющихся проблем, их комплексным характером.

Проблемы, препятствующие массовому созданию и успешному функционированию ТСЖ по предметному признаку, следующие:

 

• 1.Нормативно-правовые проблемы

Анализ публикаций, опыт деятельности ТСЖ, судебная практика указывают  на несовершенство правовой регламентации  в ЖК РФ отношений по управлению общим имуществом многоквартирного дома: отсутствует системность подхода законодателя к вопросу о механизмах реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников общего имущества в доме, что препятствует их полноценному и эффективному осуществлению. Положения об управлении изложены неоднозначно, что создает почву для злоупотреблений со стороны управляющих субъектов. Это порождает проблемы в определении правовой природы отдельных явлений, в порядке согласования волеизъявлений сособственников при принятии решений, по поводу распоряжения общим имуществом, использования полученных ТСЖ доходов, установления завышенных дополнительных платежей [2. С. 4]. Недостаточно урегулированы отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме, являющимися членами ТСЖ и не изъявившими желания вступить в товарищество.

 

• 2. Организационные проблемы

Товарищества собственников  жилья в общем случае не располагают  достаточными материальными и кадровыми  ресурсами, которые позволили бы организовать на современном уровне деятельность большинства органов управления товарищества (общего собрания, правления, ревизионной комиссии), а также выполнение товариществом собственными силами наиболее сложных работ и услуг, связанных с управлением многоквартирным домом. Среди основных организационных проблем создания и деятельности ТСЖ выделяют следующие: 1) по инвентаризации и паспортизации общего имущества многоквартирных домов; 2) по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома; 3) по приведению общего имущества многоквартирных домов в надлежащее состояние в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилищного фонда; 4) по обучению управляющих многоквартирными домами; 5) по методической помощи собственникам жилья, в том числе разработке и опубликованию типовых форм и инструкций по организации деятельности ТСЖ; 6) по созданию информационных систем, обеспечивающих предоставление собственникам помещений в многоквартирных домах информации, необходимой для управления такими домами. Организуемая по установленным государством и органами местного самоуправления «правилам игры» внутренняя жизнь и деятельность ТСЖ должны быть понятны и приемлемы для граждан.

 

• 3. Экономические проблемы

 Среди основных экономических проблем деятельности ТСЖ выделяют:

• Сложность получения бюджетных дотаций, недофинансирование;
• Необходимость изыскания средств для финансирования расходов:

-по изготовлению (восстановлению) необходимой технической документации и регистрации вновь создаваемых объединений собственников жилья;

-по подготовке проектов межевания территории, проектов границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома;

• Отсутствие порядка финансирования невыполненного капитального ремонта;
• Неплатежи населения, если кто-то из жильцов не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. За время судебных разбирательств недостачу придется покрывать за счёт исправно платящих жильцов;
• Более высокие эксплуатационные платежи. Для многих именно этот пункт является причиной отрицательного отношения к ТСЖ. Обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу. Другое дело, если жильцы сами принимают решение «скинуться» на благоустройство придомовой территории, парковки, найм консьержа или другие цели; кроме того, необходимо оплачивать работу управляющего ТСЖ, бухгалтера, юриста.

 

• 4.Социально-психологические проблемы

Отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов. Собственники помещений в многоквартирных  домах, несмотря на обязанность, возложенную  на них Жилищным кодексом, заняли

сегодня весьма сдержанную позицию относительно своего участия в управлении домом. Отсутствие у них энтузиазма к самоорганизации  мотивируется недоверием, серьезными опасениями и недостаточной информированностью (все неизвестное пугает и вызывает естественную

реакцию отторжения). Кроме того, практически каждый многоквартирный  дом (за исключением элитных застроек) представлен собственниками с разными  уровнем благосостояния. Одни, составляющие большинство, получили в результате приватизации в собственность помещения, занимаемые ими ранее по договору социального найма, и с трудом оплачивают коммунальные услуги, другие приобрели квартиру в том же доме и могут себе позволить дополнительные затраты на застройку и благо- устройство придомовой территории. Существование подобного социально-имущественного неравенства также негативно сказывается на процессе самоорганизации и выработки согласованных решений собственниками помещений в одном многоквартирном доме.

В связи с повсеместным созданием ТСЖ стала актуальна проблема мошенничества в этой сфере, появление «псевдо-ТСЖ», рейдерство. Цель рейдеров – получить контроль над ТСЖ путем получения большинства голосов на собраниях. Они могут ввести в заблуждение жителей, получить их доверие, организовав видимость правильного голосования. Ценность для рейдеров представляют земля и площади в составе общего имущества, которые можно продать или предложить в аренду, а также средства товарищества. Бюджет одного ТСЖ может достигать нескольких миллионов рублей в месяц. Завладев этими средствами, рейдеры уже распоряжаются бюджетом в своих целях, а не на благо дома и жильцов.

Из всего вышесказанного следует, что необходимо защищать интересы собственников жилья на государственном  уровне и комплексно подходить к

решению данных проблем.

 

3.3 Поддержка и механизмы стимулирования создания товариществ

      собственников жилья

 

На мой взгляд, в качестве механизмов стимулирования создания товариществ собственников жилья и поддержки их деятельности можно предложить следующее:

1.  В первоочередном порядке необходимы определение и реализация мер по государственной поддержке проведения собственниками жилищного фонда его капитального ремонта (модернизации);

2. Совершенствование законодательства в сфере управления жилищным фондом. Для упорядочения процесса передачи муниципальными структурами функций по управлению многоквартирными домами требуется разработка механизмов взаимодействия муниципальных структур, собственников жилья и их объединений, а также управляющих организаций;

3. Деятельность ТСЖ и государственная политика в отношении ТСЖ не должны приводить к относительному ущемлению каких-либо социальных групп по отношению к другим социальным группам. В частности, это означает, что нормы права и судебная система должны обеспечивать эффективное разрешение конфликтов между собственниками помещений и органами управления ТСЖ;

4. Включение в условия конкурсов по отбору подрядных организаций, присутствие представителя ТСЖ, как одной из заинтересованных сторон;

5. Популяризация лучшего опыта российских регионов по внедрению новых форм управления жильем;

6. Необходимо провести упрощение процедур создания товариществ собственников жилья, упростить предоставляемую ими отчетность;

7. Необходимо создание системы «одного окна» по всем вопросам, связанным с реформой управления жилым фондом, созданием и функционированием ТСЖ;

8. Необходимо создание методических центров по оказанию помощи ТСЖ в организации и практической деятельности;

9. Требуется обеспечить безусловность передачи в общую долевую собственность собственников помещений земельных участков, на базе которых сформирован комплекс недвижимого имущества, включающий в себя и жилой многоквартирный дом;

10. Создание развитой и эффективной инфраструктуры услуг для товариществ собственников жилья. Помимо развитой инфраструктуры рынка ориентированных на ТСЖ услуг по ремонту общего имущества в многоквартирных домах, снабжению коммунальными ресурсами, инжиниринговых, бухгалтерских, биллинговых, банковских услуг, необходима инфраструктура подготовки и переподготовки кадров ТСЖ, инфраструктура услуг по проведению общих собраний членов ТСЖ, хранению и предоставлению связанной с управлением многоквартирным домом информации, управленческому консалтингу в ТСЖ, проведению финансовых и технологических ревизий хозяйственной деятельности ТСЖ.

11. Вовлечение населения в сферу управления собственной недвижимостью путем активизации информационно-разъяснительной работы. С целью разъяснения положений действующего законодательства в субъектах федерации должна проводиться информационная работа по следующим направлениям: подготовка пособий для собственников помещений в многоквартирных домах, в которых будут содержаться рекомендации по

выбору способа  управления многоквартирным домом;

12. Организация и проведение регулярных встреч-семинаров специалистов департамента ЖКХ с жителями многоквартирных домов; организация и проведение регулярных «круглых столов» с представителями общественных организаций, с представителями управляющих жилищных компаний для рассмотрения насущных вопросов;

13. Совершенствование механизмов контроля за деятельностью ТСЖ с целью предупреждения недобросовестных действий и злоупотреблений средствами граждан.

 

Подводя итоги, можно сделать следующие выводы.

На современном этапе  реформы ЖКХ к числу важнейших проблем относятся:

• неэффективность содержания и эксплуатации жилищного фонда;
• активизации участия населения в управлении жилищным фондом по мере роста платежей за жилищно-коммунальные услуги не наблюдается;
• доля домов, в которых были созданы жилищные или жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников жилья, остается незначительной;
• в большинстве городов РФ муниципальные структуры продолжают управлять частным жилищным фондом как муниципальным;
• по отношению к частному жилищному фонду сохраняются риски, связанные с неопределенностью источников финансирования капитального ремонта, неразвитостью механизмов страхования жилья.

Проблема улучшения  содержания и обслуживания жилищного фонда – это, в первую очередь, проблема устранения административных барьеров, существующих в данном секторе, а во-вторых, создание максимально благоприятных условий для субъектов, заинтересованных в переходе к рыночным правилам игры, и создание благоприятных условий для практической реализации интересов этих субъектов. Только системные усилия по разрешению названных противоречий и проблем приведут наше общество к принципиальному улучшению качества жизни в многоквартирных домах.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

На основании  изученных научных работ, законодательства и материалов практики подведем обобщающие выводы и практические предложения.

Товарищество собственников жилья – понятие для России не новое. До принятия и вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ действовал Закон «О товариществах собственников жилья». Но в ту пору, несмотря на данный закон, мало кто знал, что собой представляет эта организационная форма. С принятием Жилищного кодекса РФ положения о товариществах собственников жилья переместились в основной жилищный закон страны.

В соответствии со ст. 135 Жилищного Кодекса товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.