Законодательные документы в градостроительстве

Градостроительная документация любого вида подлежит государственной экологической экспертизе в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации об экологической экспертизе. Так, обязательными условиями для утверждения градостроительной документации любого вида являются ее согласование с соответствующими органами санитарно-эпидемиологического надзора, а также наличие положительного заключения органов охраны памятников культуры в случаях, определенных законодательством в области охраны памятников истории и культуры, других заинтересованных государственных органов с учетом мнения населения.

Градостроительная документация любого вида разрабатывается на основании задания, выданного заказчиками — соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления (или по согласованию с ними). Внесение изменений в утвержденную градостроительную документацию любого вида осуществляется только по решению органов, утвердивших указанную градостроительную документацию, при условии ее опубликования и проведения обсуждения с участием населения, интересы которого затрагиваются в результате таких изменений.

Градостроительная документация любого вида может разрабатываться  на конкурсной основе. Утвержденная градостроительная  документация любого вида подлежит передаче соответствующим органам архитектуры  и градостроительства для регистрации  и хранения.

Разработка градостроительной  документации любого вида осуществляется при наличии соответствующей лицензии, выданной в порядке, установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства.

Решение органов государственной  власти и органов местного самоуправления о разработке градостроительной документации любого вида или о внесении в нее изменений, а также основные положения градостроительной документации любого вида подлежат опубликованию.

Как указано в ст. 35 Градостроительного кодекса, генеральный план — градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений. Генеральный план разрабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией федерального уровня и уровня субъектов Российской Федерации.

Генеральный план является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения  и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

В генеральном плане городского или сельского поселения определяются:

• основные направления развития территории поселения с учетом особенностей социально-экономического развития, природно-климатических условий, численности населения городского или сельского поселения;
• зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территории указанных зон;
• меры по защите территории городского или сельского поселения от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;
• соотношение застроенной и незастроенной территорий городского или сельского поселения;
• территории резерва для развития городского или сельского поселения;
• иные меры по развитию территории городского или сельского поселения.

В генеральных планах городских  и сельских поселений содержатся предложения об установлении границ поселений, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий поселений.

Генеральный план города и  его пригородной зоны может разрабатываться как единый документ на основе соглашения между органами местного самоуправления сопредельных территорий.

Генеральный план города с  численностью населения до 50 тысяч  человек и генеральный план сельского поселения могут разрабатываться вместе с проектом планировки территорий указанных поселений как единый документ.

При разработке генерального плана исторического поселения  учитываются историко-архитектурный опорный план такого поселения и проекты зон охраны памятников истории и культуры.

Утвержденная градостроительная  документация обязательна для исполнения всеми участниками градостроительной деятельности. Внесение изменений в градостроительную документацию осуществляется, как уже было сказано выше, только с разрешения утвердившего ее органа.

К разработке документации привлекаются специальные проектные  организации, которые ведут обширные исследования социально-экономического и архитектурно-планировочного характера (перспективы роста населения и его социально-культурных потребностей, состояние использования природных ресурсов и их охрана, рациональные архитектурно-планировочные решения и т. д.). После составления проектов они утверждаются соответствующими государственными органами и с этого момента приобретают обязательную силу.

Схема и проект районной планировки охватывают территорию одного, нескольких административных районов, целой области или республики.

Они утверждаются, как правило, правительствами субъектов Российской Федерации. В схемах районной планировки научно согласуются и уточняются основы перспективного развития охватываемого района, области, республики. В них предусматривается организация комплексного территориального размещения и развития объектов народного хозяйства, городов и поселков, а также планомерного, рационального использования и охраны природных ресурсов. Срок действия схемы районной планировки бывает достаточно продолжительным (25 лет).

Проекты детальной планировки разрабатываются на основе генерального плана и охватывают отдельные части города (поселка): жилые и промышленные районы, общегородские центры, зоны отдыха и экологической защиты. Они устанавливают подробную архитектурно-планировочную и пространственную организацию застраиваемой территории, рассчитаны проекты на 3—5 лет.

Правила застройки содержат требования градостроительной дисциплины: порядок выдачи разрешений на строительство, обязанности по благоустройству, архитектурно-строительный контроль, функции застройщиков-землепользователей.

Госстрой РФ и его органы на местах осуществляют государственное  руководство и контроль в данной сфере, отвечают за развитие и высокий  качественный уровень архитектуры  и градостроительства в городе (поселке, селе).

Проекты планировки — градостроительная  документация, разработанная для  частей территорий

И городских и сельских поселений и определяющая в соответствии с установленными в генеральных  планах городских и сельских поселений  элементами планировочной структуры: красные линии и линии регулирования застройки; границы земельных участков (при разработке проектов межевания территорий в составе проектов планировки); размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения; плотность и параметры застройки; параметры улиц, проездов, пешеходных зон, а также сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования и благоустройства территории.

Проект планировки подлежит опубликованию, обсуждению с населением и утверждается органами местного самоуправления с учетом результатов такого обсуждения. Проект планировки является основой для разработки проектов межевания территорий, проектов застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений.

Проекты застройки разрабатываются  для территорий кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений в границах установленных красных линий или границах земельных участков. Проект застройки земельного участка может разрабатываться по инициативе застройщика.

В проектах застройки земельных  участков, кварталов, микрорайонов и  других элементов планировочной  структуры городских и сельских поселений определяются: линии регулирования застройки; расположение зданий, строений и сооружений, этажность, тип и другие их характеристики; архитектурное решение застройки; системы инженерного оборудования, связи и благоустройства, а также условия присоединения указанных систем к сооружениям и коммуникациям систем инженерного оборудования, связи и благоустройства, находящихся за пределами земельных участков, кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений; организация движения транспортных средств и пешеходов; территории общего пользования.

Органы местного самоуправления вправе вводить дополнительные требования к проектам застройки в соответствии с местными условиями, в том числе  требования к проектированию и строительству  в зонах охраны памятников истории и культуры, озеленению территорий, размещению архитектурных объектов малых форм, рекламы, вывесок и другой визуальной информации и иные требования.

Проекты застройки, разработанные  по заказу органов местного самоуправления, утверждаются указанными органами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, с учетом мнения населения.

Правила застройки являются нормативным правовым актом органа местного самоуправления, устанавливающим  порядок осуществления градостроительной  деятельности на соответствующих территориях городских и сельских поселений, в том числе на территориях закрытых административно-территориальных образований.

Правила застройки разрабатываются  на основе генерального плана городского или сельского поселения либо территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов) и включают в себя схему зонирования —  графический материал (границы территориальных  зон различного функционального  назначения и кодовые обозначения  таких зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны).

Границы территориальных  зон определяются с учетом красных  линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ.

Правовой режим, установленный  для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется  в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости.

В территориальных зонах, в границах которых градостроительная  деятельность подлежит особому регулированию, могут устанавливаться дополнительные требования к отдельным объектам недвижимости.

Для расположенных в черте  поселений землепользований важное практическое значение имеет порядок  определения границ этих землепользовании, который бы исключал возможность ненужных споров и конфликтов между гражданами и юридическими лицами по поводу занимаемых ими земельных участков (о праве собственности, о праве совершения сделок с землей, аренде, владении, о размерах налогов с занимаемой площади земельного участка, о законности государственной регистрации прав на земельный участок и т. д.). В этих целях принято Положение о порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 февраля 1996 г. № 105.

Положение направлено на решение  следующих задач: установление границ сложившихся объектов недвижимости; формирование новых объектов недвижимости в сложившейся застройке.

Установление границ землепользовании (межевание) производится в отношении  как застроенных, так и подлежащих застройке территорий в соответствии с генеральными планами и проектами  планировки и застройки городов и других поселений, иными документами территориального развития. При межевании территорий сложившейся застройки городов и других поселений из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общественного пользования.

Для всех типов застройки  являются обязательными следующие  правила межевания:

границы и размеры земельных  участков, переданных в собственность, владение, пользование юридических  и физических лиц, а также государственных и муниципальных земельных участков, сданных в аренду до принятия настоящего Положения, не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами Российской Федерации; в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры; при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами застройки, действовавшими в период строительства.