Правовое регулирование

Содержание 

Введение…………………………………………………….……………………………..3

1.  Регистрация  прав на недвижимое имущество  как правовое явление………………6

1.1. Регистрация  прав на недвижимость как объективная  необходимость гражданского оборота.  Понятие и цели государственной  регистрации прав на недвижимость………………………….……………………………………….........6

1.2. Принципы  государственной регистрации прав  на недвижимость…………19

1.3. Понятие  системы государственной регистрации  прав на недвижимость. Характеристика  системы регистрации прав на  недвижимость в Российской Федерации…………………………………………………………………………..22

2. Правовые  основы регистрации прав на  недвижимое имущество в Российской  Федерации………………………………………………………………………………..25

2.1. Понятие  объекта недвижимости. Классификация  объектов недвижимости………………………………………………………………............25

2.2. Правовое  значение государственной регистрации  прав на недвижимость............................................................................................................29

2.3. Государственная  регистрация прав на недвижимость  и добросовестное приобретение  недвижимого имущества……………………………………..........32

2.4. Понятие  ограничения и обременения в  отношении недвижимости. Основания  государственной регистрации прав  на недвижимость и понятие  правоустанавливающих документов……………………………………………...33

2.5. Основания  отказа в государственной регистрации  прав на недвижимость………………………………………………………………………37

3. Регистрация  первичного возникновения прав  на объекты недвижимости…..........42

3.1. Понятие  вновь созданного объекта недвижимости…………………………42

3.2. Основания  возникновения прав на вновь  созданный объект……………….45 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.1. Регистрация прав  на недвижимость  как объективная  необходимость гражданского  оборота. Понятие  и цели государственной  регистрации прав  на недвижимость.

    И эта новизна, и ее относительность  являются весьма яркими иллюстрациями  того обстоятельства, что регистрация  прав на недвижимое имущество представляет собой объективную необходимость  во всякой правовой системе, допускающей  оборот недвижимости.

    Исторический  взгляд на проблему правового регулирования  оборота недвижимого имущества  позволяет сделать вывод о  том, что именно объективные свойства недвижимых вещей стали причиной формирования особого правового  режима недвижимости, ядром которого является то, что мы сегодня называем регистрацией прав на недвижимое имущество.

    Исследователи отмечают, что на ранних этапах развития различных правовых систем не существовало выраженного разделения имущества  на движимое и недвижимое, а, следовательно, не было и специального правового режима последнего. В Древнем Риме основным делением вещей было деление на манципируемые и неманципируемые вещи, критерием для которого было применение или неприменение обряда манципации для перехода права на вещь¹.

    Петр I установил иной порядок, получивший название "крепостного", который  имел преимущественно фискальные цели. Кроме того, в этот же период (в  январе 1714 г.) в законодательстве Российской империи появляются термины "недвижимое" и "движимое" имущество (в соответствии с Указом Петра I "О единонаследии"). Тем самым было введено единое понятие, регулировавшее правовое положение  земельных участков и строений в  отличие от движимых вещей.

    Таким образом, на основе исторических наблюдений можно сделать вывод о том, что придание публичности гражданскому обороту недвижимого имущества  является объективной закономерностью  любой правовой системы, которая  признает возможность оборота недвижимости. Вполне подтверждает этот вывод и  дальнейшее развитие законодательства в сфере недвижимости в России.

    Итак, регистрация прав на недвижимость в  узком смысле - это деятельность государства в лице его специальных  органов, представляющая собой процесс  рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества  в государственный реестр прав на недвижимость. Основным содержанием  этого процесса является установление регистрирующим органом оснований  для внесения в реестр требуемых  сведений.

    Государственная регистрация выступает в качестве одной из форм применения права. Она  состоит в принятии акта применения права как документально оформленного действия государственного органа. В  юридической литературе формы реализации права классифицируются по различным  основаниям:

    а) по характеру правовых связей между  субъектами права - в общих и конкретных правовых отношениях;

    б) по субъектному составу - индивидуальная и коллективная формы;

    в) по внешнему проявлению - активная и  пассивная формы;

    г) по методу воздействия - добровольное и принудительное осуществление  права;

    д) по правовому положению субъектов - гражданско-правовая и административно-правовая формы² и т.д.

    Давая оценку регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с  учетом положений указанной классификации, отметим, что она реализуется  в конкретных правовых отношениях в индивидуальной активной форме, осуществляется добровольно в административно-правовой форме. Результатом правоприменительной деятельности органа по регистрации прав является принятие решения о наличии или отсутствии оснований для внесения в Единый государственный реестр сведений о правах на конкретное недвижимое имущество, которые имеют обязательную силу предписания, в том числе и для правообладателя.

    Анализ  законодательства позволяет сделать  вывод о том, что термин "государственная  регистрация прав на недвижимое имущество" в Законе о регистрации используется именно в этом последнем значении.

    Государственная регистрация - это юридический факт, с которым закон связывает  определенные юридические последствия. Для того чтобы определить правовую природу этого факта, обратимся  к принятой в теории права классификации  юридических фактов. Разумеется, данный юридический факт является юридическим  действием, а не событием. Это действие государственного органа, а действие любого органа всегда представляет собой  акт. Акты делятся на нормативные и индивидуальные (ненормативные). Вполне очевидным представляется то, что регистрация права на объект недвижимости является индивидуальным (ненормативным) актом государственного органа. Данный вид юридических актов в науке административного права именуется индивидуальными правоприменительными актами органов государственного управления.

    Следует отметить, что дискуссия о правовой природе акта государственной регистрации  была привязана, в основном, к вопросу  о порядке рассмотрения в суде дел о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимость и отказа в такой  регистрации. Признание государственной регистрации и отказа в регистрации ненормативными актами регистрирующих органов с необходимостью влекло отнесение соответствующих дел к категории вытекающих из административных правоотношений и иных публичных правоотношений (ст. 29 АПК РФ)³. В то же время такой подход вполне обоснованно вызывал сомнения, так как, фактически, в таких делах исследуются, прежде всего, гражданско-правовые отношения, послужившие основанием для регистрации или основанием отказа.

    Итак, государственная регистрация как  юридический факт представляет собой  ненормативный акт государственного регистрирующего органа.

    Без регистрации прав на недвижимость ни один участник гражданского оборота  не может быть уверен в действительности своих прав, а равно и прав других участников рынка недвижимости. Будучи актом признания государством зарегистрированного  права, регистрация (в зависимости  от ее системы и уровня организации) дает определенную степень уверенности  в стабильности прав на недвижимость, степень всегда много большую, чем  в условиях отсутствия регистрации.

    Недвижимость - земля, здания, сооружения, жилой фонд - представляет собой одну из главных  составляющих государственного имущества  и один из существенных источников государственных доходов. Отсюда вытекает вторая весьма важная цель системы  регистрации недвижимости - обеспечение  управления недвижимостью, находящейся  в государственной собственности. К сожалению, именно данный аспект государственной  регистрации является на сегодня  наиболее сложным и проблемным. Не имея изначально ни на общегосударственном, ни на местном уровнях реестра государственного имущества и приступив к его отчуждению в процессе приватизации, государство оказалось в ситуации, когда оно не имело достоверной информации о находящейся в его собственности недвижимости. 
 

1.2. Понятие системы  государственной  регистрации прав  на недвижимость. Характеристика системы  регистрации прав  на недвижимость  в Российской Федерации.

    Понятие системы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество, хотя и  употребляется в научной литературе достаточно часто, однако не имеет четкого  определения. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - пишет Т.Д. Аппак, - может рассматриваться как комплекс урегулированных правом общественных отношений, одни из которых являются имущественными отношениями (между участниками оборота по поводу возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на недвижимость), другие - управленческими отношениями (между участниками оборота и регистрирующими органами по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним)".

    Таким образом, под системой регистрации  прав на недвижимость предлагается понимать совокупность основных, закрепленных в законе принципов правового  регулирования отношений в сфере  оборота недвижимого имущества, характеризующих объект регистрации, правовое значение акта регистрации  для обладателя права и иных лиц, полномочия и ответственность регистратора, а также порядок возмещения ущерба, причиненного регистрацией недействительных прав.

    Именно  эти принципы характеризуют регистрацию  прав на недвижимость как систему. Они  и будут рассмотрены в настоящем  разделе.

    Итак, безусловно, первым принципом системы  регистрации прав на недвижимость является принцип гласности. С.А. Бабкин пишет: "Гласность оборота недвижимости - это такая его организация, при  которой любое лицо может беспрепятственно получить сведения, обладающие абсолютной достоверностью, о любых правах на любую недвижимость или об их отсутствии на текущий момент".

    Однако  начало гласности присуще любой  системе регистрации, поскольку  сама регистрация и есть способ достижения гласности. Разумеется, этот принцип  реализуется в разных формах и  с разной степенью полноты. Однако следует, видимо, признать, что с точки  зрения критериев системы регистрации  более важной является не принципиальная доступность реестра, а та информация, которая в этом реестре содержится, и те выводы, которые вправе сделать  лицо, ознакомившееся с реестром на основании полученной информации.

    Анализ  ситуации с недвижимостью и действующего гражданского законодательства на стадии создания Закона о регистрации привели  к выводу о неприемлемости для  России принципов актовой системы. Фактическое отсутствие в течение  семидесяти лет рынка недвижимости, обусловленная этим низкая правовая культура в данной области, высокий  уровень криминальности в сфере  отношений, связанных с недвижимым имуществом, все это не позволяло  государству быть лишь сторонним  наблюдателем и вмешиваться в  эти отношения лишь на стадии судебного  разбирательства. При такой организации  системы были бы фактически нарушены нормы Конституции, обязывающие  государство осуществлять охрану собственности  и прав граждан. 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.3. Принципы государственной  регистрации прав  на недвижимость. 

    А.И. Кирсанов выделяет шесть основных, по его мнению, принципов: законности, гласности, достоверности записей  в Едином государственном реестре  прав, приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной регистрации, единства. При этом первые два принципа он называет общими, а остальные - специальными⁴.

    А.Б. Карлин выделяет следующие принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ: принцип оценки, означающий, что внесению записи должна предшествовать оценка соответствия заявленного для государственной регистрации титула или права на недвижимость (сделки, сервитута, ограничения) требованиям законодательства, то есть их действительности; принцип приоритетности, означающий, что, если заявленное для регистрации право несовместимо с уже зарегистрированным правом на этот же объект недвижимого имущества, такое право не подлежит государственной регистрации; принцип индивидуализации, состоящий в том, что объекты недвижимости получают при государственной регистрации такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из других объектов недвижимости; принцип независимости регистратора при осуществлении своих полномочий.