Правовое регулирование

    Анализируя  судебную практику при рассмотрении вопроса об основаниях отказа в государственной регистрации прав на недвижимость, в качестве примера, можно привести дело, рассмотренное Федеральным арбитражным судом Восточносибирского округа, в частности, - Постановление от 2 апреля 2009 г. N А10-2702/08-Ф02-1042/09. Суть исковых требований истца состоит в признании права собственности на незавершенное строительство – нежилые здания и сооружения. В удовлетворении исковых требований истцу было отказано. В апелляционном суде дело не рассматривалось. Заявитель посчитал данное решение незаконным, принятым с нарушением норм процессуального права. По его мнению, судом допущено также несоответствие выводов о применении норм права, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Суть дела состоит в том, что 19 сентября 2005 года ОАО "Бурятферммаш" (продавец) в лице конкурсного управляющего Цыренова Е.И. и ИП Манькова З.Я. (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. Продавец передал недвижимое имущество покупателю; покупатель произвела оплату приобретенного имущества в сумме 150000 рублей. 28.12.2005 ОАО "Бурятферммаш" было ликвидировано. Переход права собственности на здания от ОАО "Бурятферммаш" к ИП Маньковой З.Я. в Управлении Федеральной регистрационной службы по республике Бурятия зарегистрирован не был.

    Арбитражный суд пришел к выводу о том, что  право собственности у ОАО "Бурятферммаш", и впоследствии у ИП Маньковой З.Я., на спорное имущество могло возникнуть только с момента государственной регистрации. Право собственности ОАО "Бурятферммаш" не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Поскольку у продавца ОАО "Бурятферммаш" отсутствовало зарегистрированное право на имущество на момент заключения сделки, следовательно, это право не возникло у покупателя ИП Маньковой З.Я.

    Однако  согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право  собственности на имущество, которое  имеет собственника, может быть приобретено  другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или  иной сделки об отчуждении этого имущества. Как установлено пунктом 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности  у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом  или договором.

    Соответственно, сделав неправильный вывод о том, что ОАО "Бурятферммаш", не являясь собственником объектов недвижимости, неправомерно распорядилось ими, продав их истцу по договору от 19.09.2005, суд не рассмотрел исковые требования о признании права собственности за покупателем в связи с ликвидацией продавца.

    В соответствии со статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным  судом решения должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Поскольку обжалуемое решение не отвечает указанным требованиям, оно  в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с передачей  дела на новое рассмотрение в Арбитражный  суд Республики Бурятия.

    Соответственно, Федеральный арбитражный суд  Восточно-Сибирского округа постановил: решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 28 ноября 2008 года по делу N А10-2702/08 отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

    Несомненно, существует еще множество проблем  при анализе оснований для  отказа в государственной регистрации, однако рассмотренные особенности  являются вызывающими наибольшее количество вопросов. 
 
 
 
 
 
 

3. Регистрация первичного  возникновения прав  на объекты недвижимости. 

3.1. Понятие вновь  созданного объекта  недвижимости. Основания  возникновения прав  на вновь созданный  объект. 

    В соответствии со ст. 219 ГК РФ "право  собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной  регистрации, возникает с момента  такой регистрации". При этом вполне очевидным является то, что данное положение распространяется только на те объекты недвижимости, которые созданы после 31 декабря 1994 г. Что же касается объектов, вновь созданных до введения в действие части первой ГК РФ, то право собственности на них возникало с момента их создания независимо от какой-либо регистрации, поскольку ГК РСФСР 1964 г. не содержал каких либо специальных норм о моменте возникновения прав на вновь созданную недвижимость.

    Таким образом, объекты, созданные до 1995 г., могли становиться предметом  отчуждения без какой-либо предварительной  регистрации. Применительно же к  процедуре государственной регистрации  это означает, что за регистрацией своего права на такой объект может  обратиться лицо, право которого возникло на основании сделки отчуждения или  по иным основаниям, которые нельзя отнести к первичным способам приобретения права. Между тем для  регистрирующего органа такое обращение  будет первичным, поскольку ранее  право собственности на данный объект никогда не регистрировалось. При  этом сложность правовой экспертизы может значительно возрасти, поскольку  анализу необходимо будет подвергнуть  как основания возникновения  права у первичного собственника, так и законность возникновения  прав у последующих собственников, которых может быть весьма много. Например, объект, созданный в 1991 г., мог неоднократно продаваться до того, как последний его приобретатель  обратился за регистрацией своего права  на основании последней сделки.

    Итак, с одной стороны, к первичному возникновению прав следует относить возникновение прав на вновь создаваемые  объекты недвижимости. Критерием  первичности здесь является то обстоятельство, что ранее на соответствующий  объект отсутствовало право какого-либо лица. С другой стороны, для регистрирующего  органа первичным является всякое обращение, если ранее права на данный объект не были зарегистрированы. При этом как в первом, так и во втором случае деятельность регистрирующего  органа обладает значительной спецификой, которая связана с установлением  первичного возникновения права.

    При регистрации права на объект, права  на который ранее не регистрировались, регистратор обязан проверить наличие  оснований возникновения прав не только лица, обратившегося за регистрацией, но и всех предшествующих правообладателей.

    В настоящее время моментом юридического окончания строительства объекта  следует считать момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Объект считается вновь созданным  с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо с  момента его приемки в эксплуатацию в установленном законодательством  порядке (если соответствующий акт  утвержден до 1 января 2005 г.) до момента  возникновения права на него у  первичного правообладателя.

      Здесь момент утраты объектом  статуса вновь созданного связан  именно с возникновением права  на объект, а не с регистрацией  этого права по нескольким  причинам. Во-первых, как уже отмечалось, возникновение права на новый  объект связано с регистрацией  только в отношении объектов, созданных позднее 1994 г. Во-вторых, осуществление регистрации права  лица на новый объект в некоторых  случаях может не означать  возникновения у него этого  права. В соответствии со ст. 2 закона эта регистрация может  быть признана недействительной  судом. И если это произойдет, то право на объект не может считаться возникшим. После аннулирования записи о регистрации объект вновь приобретает статус вновь созданного.

    Необходимо  закрепление в нормативных актах  критериев существенности изменения  объектов, позволяющих отнести преобразованный  объект к вновь созданным. Данный вопрос вряд ли относится к предмету гражданского законодательства. Его решение должно содержаться в Законе "О государственном кадастре недвижимости", с конкретизацией в специальных документах. Формулировка закона при этом могла бы выглядеть следующим образом:

      «Объект недвижимого имущества  признается вновь создаваемым,  если он создается без использования  конструктивных элементов ранее  существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате  реконструкции ранее существовавшего  объекта.

      Объект недвижимости признается  вновь создаваемым во всяком случае изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом».

      Рассматривая проблему вновь  созданных объектов недвижимости, необходимо обратить внимание  и на то, что законодательством  установлены три группы объектов: а) земельные участки, б) здания  и сооружения, в) помещения.

      Анализируя  судебную практику при рассмотрении вопроса о регистрации первичного возникновения прав на объекты недвижимости, в качестве примера, можно привести дело в качестве примера, можно привести дело, рассмотренное Федеральным арбитражным судом Восточносибирского округа, в частности, - Постановление от 27 апреля 2009 г. N А47-4148/2008-12ГК.

    Общество "ЛикосСтрой" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к администрации г. Оренбурга, обществу "СФ "Стройтраст" о признании права собственности на не завершенный строительством объект - жилой дом. Исковые требования были удовлетворены. За обществом "ЛикосСтрой" признано право собственности на объект недвижимости. В жалобе общество "СФ "Стройтраст" просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что для приобретения права собственности истцу необходимо обратиться в регистрирующий орган, в связи с чем, требование, заявленное в судебном порядке не может быть удовлетворено.

    В отзыве на кассационную жалобу администрация  г. Оренбурга просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными. Администрация г. Оренбурга полагает, что строительство осуществляется обществом "ЛикосСтрой" на земельном участке, находящемся у него на праве аренды; спорный объект является самостоятельным объектом недвижимого имущества, права иных лиц в отношении этого объекта отсутствуют, объект создан силами истца, на заемные средства, без привлечения средств граждан.

    В возражениях на кассационную жалобу общество "ЛикосСтрой" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными. Общество "ЛикосСтрой" указывает, что признание судом за ним права собственности на не завершенный строительством жилой дом не нарушает прав граждан-инвесторов, закрепивших в судебном порядке за собой право собственности на квартиры в жилом доме. Общество "ЛикосСтрой" считает, что общество "СФ "Стройтраст" не представило доказательств финансирования, инвестирования или иных оснований прав требования в отношении спорного объекта.

    Судами  установлено, что на основании разрешения комитета по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга 25.10.2007,  на указанном земельном участке общество "ЛикосСтрой" возвело объект незавершенного строительства, который согласно справке от 20.03.2008, выданной государственным унитарным предприятием Оренбургской области "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости", представляет собой строение…пристроено к не завершенному строительством жилому дому литер А. Общество "ЛикосСтрой", ссылаясь на то, что общество "СФ "Стройтраст" и администрация г. Оренбурга не признают за ним право на не завершенный строительством жилой дом литер А1, на основании ст. 130, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с данным иском.

    В итоге, рассмотрев все обстоятельства дела, руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил решение  Арбитражного суда Оренбургской области  от 05.11.2008 по делу N А47-4148/2008-12ГК и постановление  восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Стройтраст" без удовлетворения.