Правовое регулирование

    Такое многообразие мнений по поводу принципов  регистрации прав на недвижимость объясняется  тем, что под принципами зачастую понимаются просто определенные положения  закона, которые при всей их важности нельзя отнести к принципам. Кроме  того, общим недостатком большинства  исследований принципов регистрации  состоит в том, что они либо оторваны от действующего законодательства о регистрации и опираются  на зарубежный опыт, либо, наоборот, полностью  замкнуты на существующей системе регистрации  и освобождены от критического анализа.

    Одним из важнейших принципов осуществления  регистрации прав на недвижимость является государственный характер этой регистрации. Это положение, внешне вполне очевидное  и закрепленное в гражданском  законодательстве России, на практике в условиях отсутствия закона о регистрации  пробивало себе дорогу с большим  трудом и понималось весьма по-разному. И этому есть как исторические, так и экономические причины.

    Следующий принцип - принцип самостоятельности  функции регистрации прав на недвижимость. Речь в данном случае идет о самостоятельности регистрации, как в организационном отношении, так и в функциональном смысле.

    Функция регистрации прав на недвижимость, представляя собой разновидность  деятельности государства в рамках государственного управления в широком  смысле этого слова, вместе с тем  не может быть сведена к какой-либо другой функции государства, поскольку  имеет самостоятельную систему  целей и специфическую форму  осуществления этой деятельности.

    Очевидно, что система регистрации прав на недвижимость построена исходя из относительной самостоятельности  по отношению к системе регистрации (учета, технической инвентаризации) объектов недвижимого имущества. Эта  самостоятельность выражается: в  регулировании рассматриваемых  процессов различными нормативными актами; осуществлении двух видов  регистрации различными системами  государственных органов (в одном  случае органами технической инвентаризации и землеустройства, в другом - органами регистрации прав на недвижимость).

    В рамках данного раздела хотелось бы также остановиться на принципе гласности (открытости) государственной  регистрации. Этот принцип, как уже  указывалось, является присущим любой  системе регистрации и, в определенном смысле, составляет сущность регистрации. В то же время способы его реализации отличаются в разных правовых системах. Существуют правовые проблемы его осуществления и в системе регистрации, действующей в нашей стране.

    Гражданский кодекс РФ, устанавливая обязательность государственной регистрации, одновременно возлагает на орган, осуществляющий регистрацию, обязанность "предоставлять  информацию о произведенной регистрации  и зарегистрированных правах любому лицу" (п. 4 ст. 131 ГК РФ).

    В Законе о регистрации этот принцип  раскрывается в ст. 7 и 8. Однако данный принцип вызывал серьезные дискуссии  о том, какую степень открытости информации имел в виду законодатель, и как на практике должен быть реализован данный принцип. И действительно, существовавшая регламентация долго оставляла открытым главный вопрос - какая по объему и конкретности информация о регистрации и зарегистрированных правах должна быть предоставлена любому лицу.

    Рассматривая  вопрос о содержании принципа открытости информации о регистрации, нельзя не принимать во внимание и те условия, в которых происходит его реализация. А эти условия состоят, в частности, и в том, что рынок недвижимости характеризуется весьма высоким  уровнем криминальности. Информация, являясь общедоступной, может стать  достоянием преступников и быть использована ими во вред собственникам тех  объектов, о которых получена информация.

2.1. Понятие объекта  недвижимости. Классификация  объектов недвижимости. 

    Рассмотрение  вопроса о понятии недвижимости в связи с проблемами государственной  регистрации прав на него определяется рядом обстоятельств. Во-первых, решение  о том, относится ли данный объект к недвижимому имуществу, всегда должно предшествовать решению всех других вопросов, подлежащих рассмотрению регистрирующим органом. Во-вторых, в  научной дискуссии по поводу критериев  отнесения объекта к недвижимости вопрос о правовом значении регистрации  занимает очень важное место.

    Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество  следующим образом: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства".

    Назначение  любого определения, а в особенности  законодательного, состоит в том, чтобы иметь возможность из числа  всех предметов и явлений в  каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым понятием. С учетом имеющихся  в законе определений объект относится  к недвижимости, если он:

      а) относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении,  т.е. является земельным участком, участком недр;

      б) является объектом, который  связан с землей так, что  его перемещение без несоразмерного  ущерба его назначению невозможно.

      Перечисленные две категории  объектов (земельные участки и  участки недр) в соответствии  с законодательным определением  недвижимости имеют самостоятельное  значение, в то время как все  остальные категории объектов, перечисленные  в определении, приводятся в  качестве примеров объектов, которые  "связаны с землей так, что  его перемещение без несоразмерного  ущерба его назначению невозможно". В то же время законодательство  практически не содержит определений  зданий, сооружений, объектов незавершенного  строительства, а на практике  объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного  строительства, на самом деле  могут не отвечать признаку  законодательного определения. Так,  например, в практике органов  учета недвижимого имущества  широко используется термин "сооружение" применительно к объектам, связь  с землей которых носит временный  характер - сборно-разборные торговые  павильоны, складские модули и  пр.

      Таким образом, лишь такой объект, который на основании закона  может быть признан земельным  участком или участком недр  без установления каких-либо дополнительных  признаков должен быть отнесен  к недвижимости. В отношении всех  остальных объектов, как бы они  ни назывались, должна быть установлена  их прочная связь с землей, при которой их перемещение  без несоразмерного ущерба назначению  невозможно.

    Как показывает практика, к сожалению, сегодня  критериев, предлагаемых законодательством  для отграничения недвижимых вещей  от иных объектов, расположенных на земельных участках, бывает недостаточно. Прежде всего, это видно при разграничении  объектов недвижимости и так называемых временных сооружений. Современные  технологии, с одной стороны, позволяют  без ущерба переносить с места  на место здания, отнесение которых  к недвижимости не должно вызывать сомнения, а с другой стороны, весьма широко распространились сборно-разборные  объекты, которые в весьма короткие сроки могут быть разобраны и  собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существует не только традиционные павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру  торговые и производственные комплексы. С учетом этих обстоятельств, очевидно, что критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его достаточно произвольным. Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разными учреждениями технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в других нет.

    Между тем эта проблема абсолютно не является новой. Еще Г.Ф. Шершеневич писал: "Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости"⁵. Такое положение приводит к мысли о том, что необходимо искать дополнительные критерии для конкретизации признака неразрывной связи с землей, либо вообще иные критерии для отнесения объекта к недвижимости.

    Эти поиски породили научную дискуссию  о критериях отнесения имущества  к недвижимому. В этой дискуссии позиции авторов разделились на две группы. Одни ученые, полагая бесперспективным использование критерия связи с землей, предлагали различные юридические критерии отнесения имущества к недвижимому, другие же считают, что недвижимость - это объективно существующее явление, а задача закона - выявить и максимально четко определить те признаки, по которым можно отнести вещи к недвижимым.

    По  мнению автора, объект недвижимости - это  всегда конкретный предмет материального  мира, обладающий определенным местоположением, границами и специфическими характеристиками (здание, сооружение, помещение). Он существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые  существуют по поводу этого объекта. В этом смысле абстрактными представляются те процессы, которые происходят в  ЕГРП, поскольку они весьма условно  отражают те события, которые фиксируют. Возможность в конкретный момент времени стать объектом права  собственности не может влиять на признание объекта вещью (недвижимой вещью) в смысле гражданского права. Основной признак вещи - возможность  в принципе, при определенных условиях стать объектом гражданских прав, недвижимая же вещь от других вещей  должна отличаться лишь объективными признаками, т.е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, существующими по поводу этой вещи.

    Такой подход обусловлен, в частности, взаимосвязью объекта правоотношения собственности (иного вещного права) и самого этого правоотношения. Объект всегда нечто внешнее к правоотношению, которое характеризуется взаимосвязью субъектов по поводу объекта. Без  объекта правоотношение становится беспредметным, но отсутствие правоотношений по поводу объекта не делает этот объект несуществующим.

    Но  все может стать на свои места, если под возможностью быть объектом права собственности понимать не конкретную возможность приобретения конкретным лицом права собственности  на данный предмет, а принципиальную возможность приобретения такого права  кем бы то ни было. При таком подходе и самовольная постройка, и объект незавершенного строительства с действующим договором подряда могут быть отнесены к объектам недвижимости, поскольку они обладают необходимыми объективными признаками, а право собственности на них при определенных условиях может быть приобретено. Для самовольной постройки таким условием будет реализация правового механизма, предусмотренного п. 3 ст. 222 ГК РФ (признание права на самовольную постройку), а для объекта незавершенного строительства таким условием будет прекращение договора подряда.

    Формулировка  ст. 130 ГК РФ приводит некоторых авторов  к выводу о том, что общим критерием для объединения в понятии недвижимости весьма разных объектов выступает не связь с землей, а другие свойства этих объектов. Так, В.А. Белов утверждает, что причина выделения недвижимости в особое юридическое понятие в настоящее время коренится в особой организации ее оборота, а вовсе не в особых ее природных свойствах.

    К недвижимым вещам приравниваются подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты. Законом  к недвижимости может быть приравнено и иное имущество.

      При такой формулировке исчезнут  основания утверждать, что недвижимость  явление "не фактическое, а  юридическое", поскольку единственным  критерием отнесения объектов  к недвижимости останется прочная  связь с землей. Что же касается  объектов, не отвечающих этому  критерию, но требующих правового  режима, сходного с режимом недвижимости, то они будут приравнены к  недвижимости в части этого  правового режима, но недвижимостью  считаться не будут, что будет  в полном объеме соответствовать  фактическому положению дел.

    Вопрос  о классификации объектов недвижимости является одним из наиболее запутанных как в правовой литературе, так и в правоприменительной деятельности. Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных классификационных групп, их соотношение мог быть предметом самостоятельного весьма объемного исследования. Вместе со многими исследователями данного вопроса автор считает, что выделенные в законодательстве виды недвижимого имущества весьма далеки от совершенства. Вместе с тем, рассматривая проблемы регистрации прав на недвижимое имущество, мы можем исходить исключительно из законодательной конструкции недвижимости.