Правовое регулирование

    Первое  звено в нашей классификации - земельный участок. В отнесении  объектов недвижимости к земельным  участкам, как правило, не возникает  существенных трудностей. Однако некоторые  проблемы возможны и здесь. Согласно законодательному определению (ст. 6 Земельного кодекса РФ) земельный участок - это "часть поверхности земли (в  том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке". Согласно такому определению очевидно, что земельный участок как объект недвижимого имущества объективно не существует и появляется только как результат деятельности людей по описанию и удостоверению его границ. До завершения этой деятельности будущий участок существует лишь как часть земной поверхности, на которой его границы никак не обозначены. Такое положение делает существование земельного участка зависимым от волеизъявления его правообладателей и правил, предусмотренных для определения границ земельных участков, которые устанавливают пределы такого волеизъявления. Так, например, правообладатель может объединять и разделять принадлежащие ему земельные участки, может объединять свой земельный участок с участком другого собственника, образуя единый участок, находящийся в долевой собственности. Однако Земельный кодекс РФ различает делимые и неделимые земельные участки. При этом к делимым относит такие, которые "могут быть разделены на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории" (ст. 6 Земельного кодекса РФ).

      Таким образом, земельный участок  как объект недвижимого имущества  существует с момента установления  его границ и до их изменения  в предусмотренном законом порядке. 
 
 
 
 
 
 

2.3. Государственная  регистрация прав  на недвижимость  и добросовестное  приобретение недвижимого  имущества. 

    В связи с вопросом о правовом значении государственной регистрации нельзя специально не остановиться на его  значении для добросовестного приобретателя  недвижимости.

    Обращаясь к вопросу о добросовестном приобретении, К.И. Скловский пишет: "Проблема имеет три возможных крайних решения: возложить все риски, связанные с возможной ошибкой, на собственника, возложить все риски на покупателя и, наконец, устранить все риски, сделав с помощью системы регистрации и учета все права явными и проверяемыми"⁶. Однако, если первые два решения действительно можно назвать крайними, то последнее, скорее, следует назвать оптимальным, но требующим для своей реализации определенных исторических и экономических условий.

    В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем признается приобретатель, который не знал и не мог знать  о том, что он приобретает имущество  у лица, которое не имело права  его отчуждать. Следовательно, для  того, чтобы можно было говорить о добросовестном приобретении, необходимо установить:

    1) отсутствие у лица, производящего  отчуждение, права производить это  отчуждение;

    2) отсутствие у лица, приобретающего  имущество, знания о том, что  лицо, производящее отчуждение, не  имеет права этого делать;

    3) отсутствие у лица, приобретающего  имущество, возможности знать  о том, что лицо, производящее  отчуждение, не имеет права отчуждать  имущество.

    Государственная регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может  быть оспорено только в судебном порядке".

    Таким образом, с одной стороны, государственная  регистрация - это акт признания  права государством и единственное доказательство существования этого  права, но, с другой стороны, право  после государственной регистрации  не является незыблемым, поскольку  может быть оспорено. Следовательно, закон признает возможность регистрации  прав, которые в действительности не существуют. Из такого положения  должен следовать вывод о том, что факт государственной регистрации  не означает, что лицо, право которого зарегистрировано, во всяком случае имеет право на отчуждение недвижимого имущества. Это право у него существует лишь постольку, поскольку действительным является основание регистрации (сделка, правомерное создание нового объекта, приобретение по наследству и пр.).

    Рассматривая  вопрос о значении регистрации права  на объект недвижимости для определения  добросовестности, авторы Концепции  предлагают следующий подход: "доказывание  добросовестным приобретателем "добросовестности" при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником "недобросовестности" приобретателя осуществляется, прежде всего, посредством доказательства обращения или, напротив, необращения к ЕГРП за сведениями о собственнике недвижимости"⁷.

    Таким образом, приобретатель недвижимого  имущества должен признаваться добросовестным во всех случаях, когда он не знал об отсутствии у лица, отчуждающего это  имущество, права на отчуждение и  не мог об этом знать:

    а) из данных ЕГРП;

    б) из правоустанавливающих документов, на основании которых была произведена  государственная регистрация права лица, производящего отчуждение. 

2.5. Основания отказа  в государственной  регистрации прав  на недвижимость. 

    Проблема  оснований отказа в государственной  регистрации является одной из центральных  для построения системы регистрации  прав на недвижимость. Результатом  деятельности любого регистрирующего  органа всегда в конечном счете является одно из двух решений - либо произвести регистрацию, либо отказать в ней. В связи с этим не будет преувеличением утверждение, что вся аналитическая деятельность регистрирующего органа после обращения заинтересованных лиц состоит в решении вопроса о том, имеются ли в данном случае основания для отказа в регистрации или нет. Поэтому можно сказать, что нормы, устанавливающие основания для отказа, оказывают самое существенное влияние на определение характера поведения всех субъектов отношений по регистрации. Если регистрирующий орган выявляет основания для отказа, то заявители стремятся к тому, чтобы представленные ими документы исключали возможность такого отказа.

    Порядком  регистрации должна быть предусмотрена  обязанность регистрирующего органа при приеме документов предупредить заявителя о выявленных недостатках  документов, которые могут повлечь  отказ в государственной регистрации, и предложить ему исправить эти  недостатки без получения официального отказа (который, очевидно, будет связан для заявителя с определенными  материальными затратами). Но отказать в приеме документов, если заявитель  настаивает на этом, регистрирующий орган  не может. Право на такой отказ  без соответствующего письменного  уведомления существенно ущемило  бы права заявителя, так как он лишился бы возможности получить официальное решение своего вопроса  и возможности обжаловать такой  отказ в суд.

      Установление возможности письменного  отказа в приеме документов  ухудшило бы положение не только  заявителя, но и самого регистрирующего  органа. Вполне очевидно, что лицо, которому отказано в приеме  документов, не может быть лишено  права получить об этом письменное  уведомление, а также права  на обжалование данного решения  в суде. Но при обжаловании  отказа в регистрации после  приема документов регистрирующий  орган всегда имеет возможность  доказать правомерность своих  действий, так как в деле правоустанавливающих  документов останутся необходимые  копии. В случае же отказа  в приеме в деле такие документы  будут отсутствовать, что позволит  заявителю представить в суд  другие документы.

    Итак, ст. 20 Закона о регистрации содержит перечень оснований для отказа в  регистрации. Рассматривая вопрос о  том, является ли он исчерпывающим, А.Р. Кирсанов пишет: "Необходимо подчеркнуть, что кроме десяти основных оснований  для отказа в государственной  регистрации, установленных п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, имеется  еще несколько препятствующих государственной  регистрации причин, установленных  ст. 19 Закона о регистрации:

     1) сомнения регистратора прав  в наличии оснований для государственной  регистрации прав;

     2) сомнения регистратора прав  в подлинности представленных  на государственную регистрацию  документов;

     3) сомнения регистратора прав  в достоверности сведений, указанных  в представленных на государственную  регистрацию документах (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации);

     4) наличие заявления одной стороны  договора о возврате документов  без проведения государственной  регистрации, если другая сторона  договора не обращалась с таким  заявлением (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации)"⁸.

    Право на объект недвижимого имущества, о  регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом. Из данной формулировки можно сделать только один вывод - все вещные права на недвижимость и все ограничения (обременения) этих прав, в соответствии со ст. 4 закона подлежат регистрации в том смысле, что Закон о регистрации не содержит указания на какие-либо вещные права и ограничения, которые не могут быть зарегистрированы. По крайней мере, такой вывод однозначно можно сделать в отношении прав, которые выступают ограничениями вещных прав, указанных в ст. 131 ГК РФ.

    Следующее основание - "с заявлением о государственной  регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо". К надлежащим лицам Закон о регистрации (ст. 13, 16) относит: правообладателя (при регистрации вещного права и его обременения); сторону (стороны) договора; уполномоченных первыми двумя категориями лиц; лиц, в отношении которых приняты соответствующие акты; органы государственной власти и местного управления при регистрации прав государственных и муниципальных образований, а также при регистрации обременений, установленных в публичных интересах; лиц, приобретающих права, обременяющие права правообладателя; нотариусов (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации).

    Отсутствие  заявления о государственной  регистрации от лица, заявление которого является обязательным в соответствии с Федеральным законом. В связи рассмотренным основанием отказа следует обратить внимание на то, что законодатель в 2003 г. дополнил первоначальный перечень ст. 20 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" новым основанием отказа, которое сформулировано следующим образом: "правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества".

    Следующее основание отказа звучит так: "акт  государственного органа или акт  органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан  недействительным с момента его  издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его  издания на момент издания". На первый взгляд данная формулировка не может  вызвать каких-либо проблем или  возражений. Действительно, акт, признанный в установленном порядке недействительным, не может быть правоустанавливающим документом, поскольку юридически он не существует. Однако вернемся к ст. 17 закона, в которой говорится об основаниях для регистрации. В качестве одного из оснований здесь названы "акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания". Очевидно явное несоответствие этих двух формулировок по требованиям, которые они предъявляют к одному виду документов - актам органов государственной власти и местного самоуправления. Для того чтобы отказать в регистрации права, возникшего на основании такого акта, он должен быть признан недействительным, а для того чтобы стать основанием для регистрации он должен соответствовать закону, и это соответствие, очевидно, должен установить регистрирующий орган. С учетом того обстоятельства, что далеко не все незаконные акты признаются недействительными, возможна весьма своеобразная ситуация, когда в качестве правоустанавливающего документа будет представлен незаконный, но не признанный недействительным акт. В этом случае регистрирующий орган не сможет по рассматриваемому основанию отказать в государственной регистрации, но он не сможет и провести регистрацию, поскольку для нее не будет оснований.