Удостоверение сделок органами нотариата

14. Соглашения об изменении и  расторжении вышеуказанных договоров (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а также соглашения о переводе долга, уступке прав по договорам, требующим государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд имеет право по требованию другой стороны вынести соответствующее решение о регистрации сделки. В этом случае сделку регистрируют в соответствии с решением суда. При этом сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки.

Государственной регистрации подлежат права собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а также ограничение (обременение), переход и прекращение прав.

Если собственник по каким-либо причинам не можете лично участвовать в сделке или другим образом представлять свои интересы, действовать можно через представителя, что заметно облегчит жизнь и помогает сэкономить время. Через доверенное лицо можно заключить договор купли - продажи квартиры, зарегистрировать права на недвижимое имущество, получить выписку из ЕГРП и выписку из кадастровой палаты и т. д. Для этого представителю необходимо выдать доверенность. В соответствии с ГК РФ доверенность - это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Документ подтверждает наличие права действовать от чужого имени, определяет условия и границы реализации данных прав. Доверенность является односторонней сделкой. Согласие уполномоченного лица на ее выдачу не требуется. В зависимости от характера и объема полномочий принято различать генеральные, специальные и разовые доверенности. Генеральные выдают для управления и распоряжения имуществом, совершения всех возможных сделок и т. д. Специальную предоставляют для совершения однообразных действий, однородных сделок. Разовую - на совершение одной определенной сделки или действия.

Договор дарения недвижимого имущества  не может быть совершен по генеральной  доверенности, даритель должен выдать специальное уполномочие, где указан предмет дарения и назван одаряемый. Если все же дарение совершено по доверенности, не соответствующей требованиям, для регистрации договора и права собственности требуется прямое одобрение совершенной сделки дарителем.

Доверенность составляют в письменной форме, где указывают следующие необходимые реквизиты: дату составления, реквизиты представителя и представляемого (Ф. И. О. , дату рождения, место жительства, паспортные данные и т. д), существо полномочий, срок доверенности. Доверенности составляют в простой письменной и нотариальной формах. Нотариальное удостоверение необходимо в двух случаях: во-первых, когда документ предполагает совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ); во-вторых, когда его выдают в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК РФ).

Законом предусмотрены и такие  случаи, когда выданные уполномочия  приравнивают к нотариально удостоверенным. Сюда входят следующие доверенности:

- военнослужащих и других лиц,  находящихся на излечении в  госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

- военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариуса, также рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами этих частей, соединений, учреждений или заведений;

- лиц, находящихся в местах  лишения свободы, удостоверенные  начальниками соответствующего места лишения свободы;

- совершеннолетних дееспособных  граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа соцзащиты.

Некоторые доверенности могут быть удостоверены организацией по месту  работы, учебы или жительства гражданина. Подобные документы выдают на совершение таких широко распространенных действий, как: получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий, стипендий, вкладов граждан в банках, получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной.

Особого внимания заслуживает вид  доверенности на совершение сделок в простой письменной форме. Представитель обязан лично выполнить действия, на которые он уполномочен. Но существует возможность передоверить полномочия другому лицу, если такое право предусмотрено в доверенности или разрешено в другой форме. Также передоверие возможно, если к этому вынудили обстоятельства, для охраны интересов гражданина, выдавшего документ. На первоначального представителя возлагается обязанность известить доверителя о произведенном передоверии и сообщить всю информацию о лице, которому переданы полномочия. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Это не касается случаев, когда доверенность удостоверена организацией по месту учебы, работы, места жительства или администрацией лечебного учреждения. Срок действия документа, выданного в порядке передоверия, не может превышать срока действия первоначальной доверенности.

Помимо истечения срока действия доверенности, доверенность прекращает свое действие в следующих случаях:

- отмена доверенности лицом,  ее выдавшим;

- отказ лица, которому она выдана;

- прекращение юридического лица, от чьего имени она выдана;

- прекращение юридического лица, которому она выдана;

- смерть уполномочившего гражданина, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

- смерть уполномоченного гражданина, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В случае отмены доверенности выдавший ее гражданин (или его правопреемники) обязан известить об этом представителя, а также третьих лиц, для представительства перед которыми она дана.

Обязательной государственной  регистрации подлежат:

- сделки отчуждения недвижимого  имущества (договоры купли-продажи жилого дома или его части, доли в общей собственности договоры мены жилого дома или его части, а также доли в общей собственности, договоры дарения жилого дома, его части или доли в общей собственности, договоры ренты, аренды с правом выкупа (лизинга), и пожертвование). Обязательной регистрации также подлежат такие сделки с нежилыми помещениями: договоры дарения, аренды с правом выкупа (лизинга), продажи предприятия как имущественного комплекса и пожертвование;

- сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество (договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее года, аренды предприятия как имущественного комплекса, аренды земельных участков, аренды жилых помещений юридическими лицами, субаренды с учетом вышеизложенных пунктов, ипотеки, залога права аренды недвижимого имущества)

- акцессорные сделки, то есть  дополнительно заключенные сделки  к ранее зарегистрированным (уступка  требования по зарегистрированной  сделке, перевод долга по зарегистрированной сделке, соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки, отступное по зарегистрированной сделке, отказ одаряемого принять дар). Следует отметить, что акцессорные сделки совершаются в той же форме, в которой была совершена основная сделка.

Обязательной государственной  регистрации не подлежат:

- договоры купли-продажи, мены  нежилой недвижимости, аренды на  срок менее 1 года, найма жилых  помещений, предварительные договоры, а также соглашения между участниками  общей собственности и договоры доверительного управления, безвозмездного пользования и простого товарищества.

В стоимость услуги по регистрации  недвижимости (сделок с недвижимостью) входит юридическая экспертиза представленных документов: договора - на предмет соответствия требованиям регистрирующего органа, документов БТИ - на правильность и точность выполнения и непосредственно действия по регистрации недвижимости. ³

 

1.3. Договоры

 

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса (п. 1, 2 ст. 240 ГК РФ).

Договор – это наиболее распространенный вид сделок. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Сделками являются действия, направленные на достижение определенного правового результата. Как и любая сделка, договор представляет собой волевой акт. Этот акт имеет правовое значение в случае, если воля будет выражена каким-либо способом. Этим способом является волеизъявление двух или более лиц, выражающее их общую волю. Общая воля закрепляется в договоре, который должен быть свободен от какого-либо внешнего воздействия.

Статья 421 ГК РФ закрепляет правила, обеспечивающие свободу договора. "Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением тех случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом, или добровольно принятым обязательством" (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Свобода договора предусматривает: свободу выбора партнера при заключении договора; выбор вида договора; свободу усмотрения сторон при определении условий договора (п. 2, 3, 4 ст. 421 ГК РФ).

Содержание договора составляют условия, по которым достигнуто соглашение сторон. По своему юридическому значению все условия подразделяются на: существенные, обычные и случайные. Круг существенных условий, необходимых для договора, зависит от особенностей, выражающих природу договора. Для того чтобы договор считался заключенным, необходимо согласовать все существенные условия.

В соответствии с п. 1 ст. 434 ГК РФ договор  может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Договоры различаются в зависимости  от их юридической направленности. Основной договор непосредственно порождает права и обязанности сторон, связанные с передачей имущества, выполнением работ и т. п. (ст. 420 ГК РФ).

Предварительный договор – это  соглашение сторон о заключении основного договора в будущем (ст. 429 ГК РФ).

Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства (ст. 430 ГК РФ).

В соответствии с п. 1, 2 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления; так, договор купли-продажи, мены – это возмездный договор, договор дарения – безвозмездный договор. Большинство договоров носят возмездный характер. ⁴

 

Правила удостоверения  нотариусом договора

2.1. Договор купли-продажи части недвижимого имущества

 

Любое имущество, в том числе  и недвижимое, может находиться в  собственности двух и более лиц. Такое имущество принадлежит каждому из этих лиц на праве общей собственности. В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже (а также мене) доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец  доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лице с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного  права покупки доли не допускается. В ходе продажи продавец может изменить объявленную цену и другие условия продажи. В случае если данные изменения увеличивают возможности других лиц как покупателей (уменьшается цена, предоставляется или увеличивается рассрочка и т. д), участники общей собственности извещаются в указанном выше порядке.

Вышеуказанные правила об обязательном извещении  других участников общей собственности об отчуждении своей доли не применяются в случае дарения доли в общем имуществе и передаче за выплату ренты. Не применяется преимущественное право при завещании и залоге доли.

В договоре об отчуждении доли в недвижимом имуществе  указываются идеальные (арифметические) доли (1/2 и т. д). Конкретные части недвижимого имущества (комнаты и т.п.) указываются в том случае, если они совпадают с идеальными.

Арифметические  доли исчисляются из размера общей  площади или стоимости объекта  недвижимости. При отчуждении жилого дома или квартиры можно исчислить доли из размера общей или жилой площади. В любом случае в договоре необходимо указать способ исчисления отчуждаемой доли.