Удостоверение сделок органами нотариата

Что касается реальных частей объекта недвижимости (комнат, частей или этажей в жилом  доме), то на практике они могут не совпадать с идеальными долями. В этом случае владение и пользование конкретными частями объекта недвижимости осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. ⁵

2.2. Сделки с жилыми домами

Совершить отчуждение жилого дома вправе только его собственник, что должно подтверждаться правоустанавливающим документом.

Правоустанавливающим  документом на жилой дом могут  являться:

- нотариально  удостоверенный договор купли-продажи (мены, дарения) жилого дома, по которому лицо приобретает право собственности на дом, если права возникли до 31 января 1998 года (договоры, относящиеся к периоду 1931-1936 гг. , могли быть засвидетельствованы коммунальным органом);

- свидетельство  о регистрации прав на недвижимое имущество выданное органом Федеральной регистрационной службы.

При отчуждении жилого дома его инвентаризационная стоимость определяется органами технической инвентаризации. Различные хозяйственные и бытовые постройки и сооружения (гараж, сарай, погреб, колодец и т. д), являются служебными строениями и при отчуждении дома составляют с ним единое целое. Поэтому, если в договоре не указано иное, они вместе с домом переходят к новому собственнику.

2.3. Удостоверение договора дарения имущества

Суть договора дарения заключается в безвозмездной  передаче в собственность имущества одним лицом другому. Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Договор не считается дарением при наличии встречной передачи вещи или права, либо встречного обязательства. В таком случае сделка считается притворной, поскольку совершается с целью прикрыть другую сделку и признается ничтожной.

Дарение основано на взаимном соглашении, так как предполагает согласие одаряемого принять предъявленное ему имущественное право. Тем самым оно отличается от прощения долга, которое относится к сделкам односторонним. Ничтожным признается договор, который предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ибо в таких случаях применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Сторонами договора являются даритель и одаряемый: первый добровольно лишает себя определенного имущества, а второй – приобретает на него права. Предметом договора дарения могут быть вещи – движимые и недвижимые, а также различные имущественные права, которыми даритель вправе распоряжаться. Вещи, изъятые из оборота, не могут быть предметом договора дарения.

Нельзя забывать, что дарение  не допускается:

• от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, а также их законными представителями;
• работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других социальных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
• государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
• в отношениях между коммерческими организациями.

Исключение из данного правила  составляют подарки, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда.

Юридические лица, которым вещь принадлежит  на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, возможно по согласию всех участников совместной собственности.

2.4. Удостоверение договора займа

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключением с момента передачи денег или других вещей (ст. 807 ГК РФ). Действующее законодательство не требует нотариального удостоверения этого вида договора. Однако по желанию сторон договор займа может быть оформлен нотариально. Практика свидетельствует, что договоры займа довольно часто удостоверяются в нотариальных конторах.

Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а так же в случае, когда одной из сторон является юридическое лицо.

В подтверждение договора займа и его условий может быть предъявлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

2.5. Договор об ипотеке

О порядке заключения договора об ипотеке в ст. 8 Закона говорится, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке".

Столь краткая информация о заключении договора означает следующее. Во-первых. Ипотека как разновидность залога может быть оформлена только путем договора. Во-вторых. К ипотеке применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренных главой 9 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК). В-третьих. К ипотеке, возникшей из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в первой и второй части ГК РФ (п. 3 ст. 420 ГК РФ). В-четвертых. Если договор ипотеки не регулируется положениями ГК РФ, к нему применяются нормы Закона "об ипотеке".

В текст договора об ипотеке включаются разделы о предмете ипотеки, его  оценке, существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При этом предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения. Здесь же приводится описание имущества, ставшего предметом ипотеки, достаточное для идентификации этого имущества.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки служит принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же как если бы оно само являлось предметом ипотеки, одновременно следует указать срок аренды.

Оценка предмета ипотеки производится в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Если предметом ипотеки выступает земельный участок, то при его оценке необходимо соблюдать требования ст. 67 Закона "Об ипотеке".

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Когда обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (пункты 4, 5 ст. 9 Закона "Об ипотеке").

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 10 Закона "Об ипотеке" договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и обязательной государственной регистрации. Причем нотариально удостоверен и зарегистрирован в качестве договора об ипотеке может быть только договор, содержащий все обязательные для договора об ипотеке данные. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об потеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным во всех случаях. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона "Об ипотеке").

В п. 3 ст. 10 Закона "Об ипотеке" говорится, что при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Закона удостоверяются закладной, то вместе с договором нотариусу представляется закладная. Нотариус согласно части второй п. 3 ст. 14 Закона делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной (п. 4 ст. 10 Закона "Об ипотеке").

Право залога (возникновение права  залога по договору об ипотеке) на заложенное имущество возникнет с момента  заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения этого обязательства. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога (ст. 11 Закона "Об ипотеке").

При заключении договора об ипотеке  залогодатель обязан в письменной форме предупредит залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12 Закона). Завидов Б.Д. Комментарий к ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости) ". – М.: ПРИОР, 2011 г. ⁶

2.6. Рента и пожизненное содержание с иждивением

Рента – одно из существенных новшеств современного российского законодательства. С экономической точки зрения, рента представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имущества.

Институт ренты мало изучен. В  ГК 1964 г. только две статьи – 253 и 254, были посвящены близкому к ренте  вопросу – купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако статьи эти предусматривали больше ограничений, нежели управомочивающих норм о рентных отношениях. Ограничение по предмету заключалось в том, что рентные отношения могли устанавливаться только по поводу жилого дома или его части. Субъектный состав возможных получателей содержания ограничивался только лицами нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья. А по существу правоотношений главное ограничение состояло в том, что в обмен на отчуждаемое имущество эти лица могли получать только содержание (обеспечение) в натуре – жилище, питание, уход и т. п. , но не деньги. В настоящее время для граждан все указанные ограничения сняты, и определенные запреты касаются только юридических лиц и их отдельных разновидностей (п. 1 ст. 589, ст. 596 ГК РФ).

В соответствии со ст. 583 ГК РФ сторонами  договора ренты являются получатель ренты, передающий имущество в собственность  другой стороне, и плательщик ренты, который со своей стороны обязуется  периодически выплачивать получателю ренту либо деньгами, либо путем предоставления средств на содержание получателя. При этом в законе различаются два основных вида ренты: постоянная рента, период времени выплаты, которой заранее никак не ограничен, и пожизненная рента, выплачиваемая в пределах срока жизни получателя ренты. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением.

Характерная особенность ренты  заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который, по общему правилу, вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же ренты взамен передаваемых под выплату ренты, в настоящее время никак не ограничен, и предметом ренты могут быть практически любые вещи, принадлежащие гражданам или некоммерческим организациям, относящиеся как к движимому имуществу, так и к недвижимости. Исключение составляют лишь вещи, изъятые из свободного имущественного оборота или ограниченные в таком обороте (оружие, наркотические вещества и т. п).

Состав возможных плательщиков ренты в законе никак не ограничен; ими могут быть любые юридические  лица и граждане. Что же касается получателей ренты, то в этом качестве могут выступать только граждане и при определенных условиях – некоммерческие организации.

Договор ренты подлежит обязательному  нотариальному удостоверению. Удостоверительная надпись нотариуса может совершаться только на документах, отвечающих требованиям письменной сделки (ст. 160 и 163), то во всех случаях договор ренты, независимо от его разновидности, состава участников и т. п. , должен заключаться сторонами в письменной форме. Требование об обязательном нотариальном удостоверении ренты очень важно, потому что такие договоры обычно заключаются людьми, требующими особой социальной защиты (пенсионерами, инвалидами). Нотариус перед тем, как удостоверить сделку, должен проверить чистоту намерений плательщика ренты, объяснить последствия заключения этого договора. Таким образом, можно предотвратить судебные разбирательства.

Договор ренты не связанный с  передачей недвижимости, считается  заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 434, ст. 584), а договор ренты, основанный на отчуждении недвижимости, - с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 и ст. 584).

Пожизненное содержание с иждивением. Советское гражданское законодательство первоначально не предусматривало договора пожизненного содержания. Подобная норма была введена лишь в 1964 г. В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. (ст. 253 и 254) названный договор получил квалификацию купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, хотя в действительности представлял собой самостоятельный вид договора. Эти договорные отношения существенным образом отличались от обычной купли-продажи. Отчуждение касалось только одного объекта личной собственности – жилого дома. Условие о цене в общепринятом смысле здесь вообще не фигурировало, а выражалось в обязанности пожизненного материального обеспечения отчуждателя со стороны приобретателя жилого дома. Условие о сроке договора также носило своеобразный характер, связанный с условием пожизненного содержания. К тому же названный договор выполнял функции материальной и социальной помощи дееспособным гражданам – престарелым и инвалидам. Продавцом жилого дома с условием пожизненного содержания могло быть только лицо, нетрудоспособное по возрасту (мужчина – 60 лет, женщина –55 лет) либо по состоянию здоровья (инвалид первой, второй или третьей групп). Считалось, что трудоспособный гражданин – собственник жилого дома не может претендовать на пожизненное содержание, иначе договор купли-продажи жилого дома был бы использован как источник паразитического существования. Более того, если отчуждатель (продавец) восстанавливал полностью трудоспособность, то договор считался прекращенным независимо от требования покупателя.