Особенности заключения договора аренды земли. Сервитут

Часть 1: «Особенности заключения договора аренды земли. Сервитут»

 

Содержание:

1. земельный участок как  объект аренды

2. права и обязанности  арендатора земли 

3.права и обязанности  арендодателя земли

4. юридические основания  прекращения аренды земельного  участка 

5. право ограничения пользования чужим земельным участком 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК  КАК ОБЪЕКТ АРЕНДЫ

 

Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованием  гражданского и земельного законодательства, может быть предметом аренды и  других сделок, в результате которых  возникают, переходят и прекращаются права на землю. В этом качестве земельный  участок является объектом не только земельных (связанных с использованием и охраной земель), но и множества  гражданско-правовых отношений, прежде всего имущественных (ст. 2 ГК РФ).

Объектом земельных отношений  может быть также часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Земельный участок как  объект земельных отношений - это  часть поверхности земли (в том  числе почвенный слой), границы, которой  описаны и удостоверены в установленном  порядке. Из определения земельного участка, установленного в приведенных  нормах, следует, что такой участок  может быть объектом земельных отношений  только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном  порядке". Это касается и особенности  земельного участка быть объектом права  собственности, права аренды и других прав на землю.

В РФ земельные участки  за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены  их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством  и ЗК РФ.

Арендаторам земельных участков - юридическим лицам и гражданам - следует учитывать, что арендные права относятся к числу не вещных, а обязательственных прав.

Аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде, однако особенности  сдачи этих участков в аренду могут  быть установлены законом (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Ряд таких особенностей предусмотрен, в частности, в ст. 22 ЗК РФ.

Большое практическое значение для совершения сделок аренды земельных  участков имеет вопрос об иерархии правовых норм гражданского и земельного законодательства России в механизме  регулирования соответствующих  отношений.

В п. 3 ст. 3 ЗК РФ законодатель предпринял попытки установить соотношение  действия норм гражданского законодательства с нормами земельного и других перечисленных в этом пункте отраслей законодательства: имущественные отношения  по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством  о недрах, об охране окружающей среды  и специальными федеральными законами.

Земля является весьма специфическим  природным объектом, особенности  которого при определенных условиях могут влиять на возможность и  объемы участия данного объекта  в гражданском обороте.

С учетом этого в п. 3 ст. 3 ЗК РФ предложена правовая конструкция, на основе которой для названных  в указанном пункте отношений  общее значение имеют нормы гражданского законодательства, а специальное - нормы  земельного и других указанных здесь  отраслей законодательства. В таком  случае, согласно одному из общих принципов  права, приоритет имеют специальные  нормы.

Арендные отношения по поводу земельного участка между  арендодателем и арендатором  регулируются договором аренды, заключенным  по правилам ГК РФ с учетом особенностей, предусмотренных ЗК РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование  или во временное пользование.

Только в результате государственного кадастрового учета (п. 2 ст. 70 ЗК РФ) каждый земельный участок получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Поэтому любой земельный участок может стать объектом аренды лишь после того, как в отношении него осуществлен государственный кадастровый учет.

 

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ  АРЕНДАТОРА ЗЕМЛИ

 

В соответствии со ст. 41 ЗК РФ арендатор вправе:

- использовать в установленном  порядке для собственных нужд  имеющиеся на земельном участке  общераспространенные полезные  ископаемые, пресные подземные воды, а также водные объекты в  соответствии с законодательством  РФ.

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения  и сооружения в соответствии  с целевым назначением категории  земель и разрешенным использованием  с соблюдением установленных  архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических,  противопожарных и иных специальных  требований (норм, правил, нормативов);

- проводить в соответствии  с разрешенным использованием  оросительные, осушительные, и другие  мелиоративные работы, строить пруды  и иные водоемы в соответствии  с установленными действующим  законодательством, экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими  и иными специальными требованиями (нормами, правилами, нормативами);

- осуществлять другие  права по использованию земельного  участка, предусмотренные законодательством.

Земельное законодательство предоставляет арендатору, за исключением  некоторых случаев, те же права, что  и собственнику:

- право собственности  на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования  земельного участка;

- самостоятельно хозяйствовать  на земле;

- передавать свои права  и обязанности по договору  аренды земельного участка третьему  лицу;

- отдавать арендные права  земельного участка в залог;

- вносить право аренды  в качестве вклада в уставный  капитал хозяйственного товарищества  или общества либо паевого  взноса в производственный кооператив  в пределах срока договора  аренды земельного участка без  согласия его собственника при  условии его уведомления, если  договором аренды земельного  участка не предусмотрено иное.

Граждане, использующие земельные  участки на праве аренды, имеют  право на компенсацию затрат, вложенных  в целях повышения плодородия почв, при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, в случае выкупа этого участка для государственных, муниципальных и общественных нужд.

К правам арендатора относится  также право на возмещение убытков  и (или) расторжение договора, вызванных  задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность  за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.

На основании ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков  арендованного имущества (наличие  зараженных земель, соседство экологически вредного производства, не позволяющее, например, использовать землю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо, если земля арендована под строительство, недостатками может быть признана структура  почвы, не дающая возможность произвести это строительство) арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя  либо безвозмездного устранения  этих недостатков (например, путем  проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения  арендной платы, либо возмещения  своих расходов на устранение  недостатков;

- удержать сумму понесенных  им расходов, связанных с устранением  данных недостатков, из арендной  платы, предварительно уведомив  об этом арендодателя;

- потребовать досрочного  расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о  требованиях арендатора, на основании  данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок  без обнаруженных недостатков или  безвозмездно произвести улучшение  земельного участка (если это возможно).

На арендатора распространяется и ответственность за нарушение  земельного законодательства. Договор  аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, в частности, точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить  законодательству, в случае разногласий  действует норма закона.

По закону и договору арендатор  соблюдает следующие обязанности:

- своевременно вносить  плату за пользование земельным  участков (ст. 614 ГК РФ);

- использовать земли в  соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);

- поддерживать земельное  имущество в надлежащем состоянии,  нести расходы на поддержание  его в этом состоянии, если  иное не установлено законом  или договором аренды (ст. 616 ГК  РФ).

Если на арендуемом имуществе  лежат обременения, связанные с  правами третьих лиц на земельный  участок (сервитут, право залога), арендатор  не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих  лиц. Неисполнение этой обязанности  дает арендатору право требовать  уменьшения арендной платы или расторжения  договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

По окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемые земли. Земельный участок  должен быть возвращен в состоянии, не худшем, чем оговорено в договоре. Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении  настаивает, или прекратил использование  несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы  за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает  понесенные арендодателем убытки, он вправе претендовать на их возмещение.

Если в ходе осуществления  сделки по аренде земельного участка  арендодатель объявит себя банкротом, обращение по его долгам на арендуемый земельный участок не допускается, то есть арендатор не обязан нести  на себе бремя материальной ответственности  за хозяйственные и иные промахи  арендодателя.

 

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ  АРЕНДАДАТЕЛЯ ЗЕМЛИ

 

Арендодатель имеет права  и исполняет обязанности, отраженные в конкретном договоре. Кроме того, права и обязанности арендодателя, так же как и арендатора, предусмотрены  законодательством. Так на основании  ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе расторгнуть  договор досрочно, если арендатор:

- пользуется земельным  участком с существенным нарушением  условий договора или назначения  земельного участка либо с  неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает  качество земель;

- более двух раз подряд  по истечении установленного  срока не вносит арендную плату.

Досрочное расторжение договора аренды в случае совершения арендатором  указанных правонарушений осуществляется на основании решения суда.

ГК РФ не упоминает о  праве арендодателя распорядиться  арендованным земельным участком, то есть продать, обменять, подарить, заложить его и т.д., но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, сто следует заметить: права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует ст. 617 ГК РФ.

На основании закона и  договора арендодатель обязан:

- передать арендатору  земельный участок в сроки  и в состоянии, которые соответствуют  условиям договора и назначению  земельного участка. Земельный  участок передается вместе со  всеми принадлежностями, необходимыми  для его использования. В случае, если земельный участок и принадлежности  сопровождают определенные документы,  последние также должны быть  переданы арендатору;

- предупредить арендатора  о правах третьих лиц на  участок;

- передать арендатору  землю в состоянии, соответствующем  условиям договора по площади  угодий и качеству, указанным  в приложении к договору;

- в случае смерти арендатора  до истечения срока аренды  перезаключить договор аренды  с одним из его наследников  при его согласии стать арендатором;

- возмещать по истечении  срока аренды полностью или  частично расходы по освоению  земель и улучшению качества  сельскохозяйственных угодий, понесенные  арендатором.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время  заключения договора он не знал о них (ст. 612 ГК РФ). В то же время арендодатель не несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, оговоренные  при заключении договора или заранее  известные арендатору, либо которые  должны были быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества при  заключении договора или передачи имущества.

По истечении срока  договора аренды земельного участка  его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Ст. 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения  аренды земельного участка. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

- использования земельного  участка не в соответствии  с его целевым назначением  и принадлежностью к той или  иной категории земель;

- использование земельного  участка, приводящее к существенному  снижению плодородия сельскохозяйственных  земель или значительному ухудшению  экологической обстановки;