Особенности заключения договора аренды земли. Сервитут

- не устранения совершенного  умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении,  порче или уничтожении плодородного  слоя почвы вследствие нарушения  правил обращения с удобрениями,  стимуляторами роста растений, ядохимикатами  и иными опасными химическими  веществами при их хранении, использовании  и транспортировке, повлекших  за собой причинение вреда  здоровью человека или окружающей  среде;

- неиспользования земельного  участка предназначенного для  сельскохозяйственного производства  либо жилищного или иного строительства  в указанных целях в течение  трех лет, если более длительный  срок не установлен федеральным  законом или договором аренды  земельного участка, за исключением  времени, необходимого для освоения  земельного участка, а также  времени, в течение которого  земельный участок не мог быть  использован по назначению из-за  стихийных бедствий или ввиду  иных обстоятельств, исключающих  такое использование;

- изъятие земельного участка  для государственных или муниципальных  нужд;

- реквизиции земельного  участка.

Прекращение аренды земельного участка не допускается:

- в период полевых сельскохозяйственных  работ;

- в иных установленных  федеральными законами случаях.

Закон допускает досрочные  основания прекращения арендных отношений:

- взаимное волеизъявление  сторон;

- смерть собственника  и отсутствие правопреемника;

- смерть арендатора и  отсутствие наследника, желающего  воспользоваться преимущественным  правом аренды;

- невыполнение арендатором  обязательств, предусмотренных договором  аренды;

- выкуп земельного участка  для государственных и общественных  нужд.

 

4. ЮРИДИЧЕСКИЕ  ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ АРЕНДЫ  ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

Аренда земельного участка  прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским  законодательством (п.1 ст.46 ЗК РФ).

Прекращение договора аренды в соответствии с гражданским  законодательством возможно:

- в связи с истечением  срока, на который был заключен  договор;

- в случае досрочного  расторжения договора.

Общие основания прекращения  обязательств установлены в ст. 407-419 ГК РФ.

Договор аренды заключается  на срок, определенный договором, а  если срок аренды в договоре не определен, то такой договор считается заключенным  на неопределенный срок. Законом могут  устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных  видов аренды, а также для аренды отдельных видов отдельных видов  имущества. В случаях если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного  срока прекращается (ст. 610 ГК РФ).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  ГК РФ, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ).

На основании ст. 619 ГК РФ (ст. 620 ГК РФ) по требованию арендодателя (арендатора) договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания  досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ. При этом, согласно указанному пункту, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или  расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении  договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных  ГК РФ, другими законами или  договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны  такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда  такой отказ допускается законом  или соглашением сторон, договор  считается расторгнутым (п.3 ст. 450 ГК РФ).

Кроме того, существенное изменение  обстоятельств, из которых стороны  исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором  или не вытекает из его существа. Расторжением договора в связи с  существенным изменением обстоятельств  регулирует ст. 451 ГК РФ.

Порядок расторжения договора определяется по правилам ст. 452 ГК РФ. Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что  и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычае делового оборота не вытекает иное.

Помимо указанных оснований, предусмотренных гражданским законодательством, аренда земельного участка может  быть прекращена по инициативе арендодателя в перечисленных в п.2 ст. 46 ЗК РФ случаях.

Особенности заключения договора аренды земли

В настоящее время договоры аренды имеют широкое применение, как в предпринимательской, так  и в бытовой сферах. В аренду может быть передано любое имущество, в том числе и недвижимое. Общие  положения, регулирующие правоотношения, возникающие из договора аренды, закреплены в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды недвижимого имущества (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества  в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, уполномоченному  законом или собственником, сдавать  имущество в аренду. Наиболее распространенным договором аренды является договор  аренды земельного участка.

Существенным условием любого договора аренды являются:

1. Данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее  передаче арендатору. При отсутствии  этих данных договор не считается  заключенным. Так в договоре  аренды земельного участка должны  быть указаны:  адрес (местоположение), категория земель, вид разрешенного использования, кадастровый номер, присвоенный органом учета.

2. Срок договора аренды. Договор аренды заключается на  срок, определенный договором. Для  отдельных видов аренды, законом  могут быть установлены максимальные  сроки, и в случае если договор  заключен на срок превышающий  максимальный, считается, что договор  заключен на срок равный максимальному.  Так, в соответствии со ст. 9 Федерального закона № 101-ФЗ  от 24.07.2001г.  «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается  заключенным на неопределенный срок. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор  имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка кроме случаев, определенных законодательством. Если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, по истечении срока  договора имеет право при прочих равных условиях преимущественное перед  другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор  обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой  договор в срок, указанный в  договоре аренды, а если в оговоре  такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут  быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока  договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  считается возобновленным на тех  же условиях на не определенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть  арендодателю арендованное имущество  в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом нормального  износа или в состоянии, обусловленном  договором, по передаточному акту или  иному документу о передаче, подписываемому сторонами

3. Договор аренды на  срок более года, а если хотя  бы одной их сторон договора  является  юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

4. В договоре должны  быть определены порядок, условия  и сроки внесения арендной  платы. Размер арендной платы  так же определяется договором  аренды.

5. Договор аренды земельного  участка подлежит государственной  регистрации, если иное не предусмотрено  законом. Так установлено, что  договоры аренды земельного участка,  субаренды земельного участка,  безвозмездного срочного пользования  земельным участком, заключенный  на срок менее чем один год,  не подлежат государственной  регистрации, за исключением,  случаев, установленных федеральными  законами.

Государственная регистрация  аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации  договора аренды этого имущества  путем внесения записи об ограничении (обременении) на земельный участок  в Единый государственный реестр прав. В соответствии со ст.26 Федерального Закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. с заявлением о  государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора аренды. Если в аренду сдается  земельный участок или его  часть, к договору аренды, предоставляемому на государственную регистрацию  прав, прилагается кадастровый паспорт  земельного участка с указанием  части его, сдаваемой в аренду.

Согласно ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение  и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  настоящим кодексом, другими законами или договором. Досрочное расторжение  договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании  решения суда при существенном нарушении  договора аренды земельного участка  его арендатором. Соглашение сторон об изменении и расторжении договора аренды также подлежит государственной  регистрации.

 

5. ПРАВО ОГРАНИЧЕНИЯ  ПОЛЬЗОВАНИЯ ЧУЖИМ ЗЕМЕЛЬНЫМ  УЧАСТКОМ (СЕРВИТУТ)      

 

1. Частный сервитут устанавливается  в соответствии с гражданским  законодательством.  
2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.  
     3. Могут устанавливаться публичные сервитуты для:  
     1) прохода или проезда через земельный участок;  
     2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;  
     3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;  
     4) проведения дренажных работ на земельном участке;  
     5) забора воды и водопоя;  
     6) прогона скота через земельный участок;  
     7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;  
     8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;  
     9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;  
     10) свободного доступа к прибрежной полосе.  
     4. Сервитут может быть срочным или постоянным.  
     5. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.  
     6. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.  
     7. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.  
     В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.  
     8. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.  
     9. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Часть №2: «Страхование финансовых рисков при долевом участии  в строительстве»

 

Содержание:

1. Общие положения

2. Объект страхования

3. Страховой случай

4. Страховая сумма

5. Страховая премия

6. Срок действия и порядок  заключения договора страхования

7. Права и обязанности  Страховщика и Страхователя

8. Выплата страхового  возмещения

9. Прекращение договора  страхования

10. Суброгация

11. Изменение степени риска

12. Порядок рассмотрения  споров

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 

1.1. Страхование финансовых  рисков при долевом участии  в строительстве объектов

недвижимости осуществляется на основании действующего законодательства Российской

Федерации, настоящих Правил и договора страхования.

1.2. По договору страхования  финансового риска страховщик  обязуется за обусловленную договором  плату (страховую премию) при наступлении  предусмотренного в  договоре  события (страхового случая) возместить  лицу, заключившему договор страхования  (страхователю), причиненные вследствие  этого события убытки (выплатить  страховое возмещение) в пределах  определенной договором суммы  (страховой суммы).

1.3. Договоры страхования  финансового риска заключаются  с гражданами - физическими

лицами (гражданами РФ, иностранными гражданами и лицами без гражданства),

обладающими дееспособностью, являющимися субъектами договора участия  в долевом

строительстве (в дальнейшем "страхователи").

1.4. Договор об участии  в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных

объектов недвижимости (далее  по тексту правил «договор об участии  в долевом

строительстве») – договор, заключенный страхователем с  соблюдением норм гражданского законодательства РФ, с застройщиком, обязующимся  предоставить объект недвижимости в  собственность страхователя по окончании  строительства объекта недвижимости.

По договору участия в  долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в

предусмотренный договором  срок своими силами и (или) с привлечением других лиц

построить (создать) многоквартирный  дом и (или) иной объект недвижимости и после

получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий

объект долевого строительства  участнику долевого строительства, а другая сторона

(участник долевого строительства)  обязуется уплатить обусловленную  договором цену и