Существующие подходы к проблеме аварийного и ветхого жилья

   Указанные критерии и технические условия были утверждены постановлением Госстроя России от 20.02.2004 № 107. Данным документом отменялось действие названного ранее приказа Минкоммунхоза РСФСР № 529. Несмотря на то, что Минюст России отказал в регистрации данного документа, следует согласиться с Б.В. Ильиным в том, что постановление продолжало действовать даже после отказа в государственной регистрации, поскольку критерии и технические условия состояли лишь из технических норм и не содержали норм права, а поэтому не подлежали представлению для государственной регистрации в Минюсте России8.

   Факт представления постановления Госстроя России от 20.02.2004 № 10 на регистрацию не мог повлиять на действие данного документа.

   28 января 2006 года постановлением Правительства РФ № 47 в соответствии со статьями 15 и 32 ЖК РФ9 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 28.01.2006 № 4710, которым признано утратившим силу Постановление Правительства РФ от 04.09.2003 № 552.

   Данное Положение устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания граждан и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания.

   Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания приведены в разделе III Положения.

   Необходимо отметить, что общим основанием для того, чтобы признать жилое помещение непригодным для проживания, служит выявление различных опасных и пагубных факторов внешней среды, в которых обитает человек. Получается, что данные факторы не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья населения. Таким образом, причины, обусловливающие такое состояние, весьма многообразны. К ним можно отнести:

— изменение условий среды обитания человека, а также показателей микроклимата помещения, в котором проживает человек. Это означает, что при такой ситуации  невозможно обеспечить соблюдение обязательных санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов. Данное условие можно трактовать таким образом, что в условиях окружающей среды человека содержатся губительные и вредоносные вещества, среди которых могут быть и опасные химические и биологические элементы, и состояние атмосферного воздуха, и уровень радиационного фона, и показатели электромагнитных полей и т.д.;

— дислокация жилых зданий в промышленных и инженерных зонах, а также вблизи транспортных инфраструктурах и в санитарно-защитных зонах, когда инженерными и проектными мерами нельзя свести уровень риска до необходимого допустимого уровня.

   Следует признать два важных отличия ветхого и аварийного дома. ( таблица 1.1.)

Таблица 1.1.

Признание аварийного и ветхого дома: основной критерий

	Аварийный дом	Ветхий дом
Основной критерий	Состояние дома угрожает безопасности жильцов	Высокий уровень  износа ниже допустимых  стандартов и нагрузок

   Данные критерии выведены из документа – Приказа Госстроя, который был не зарегистрирован Минюстом.

   Подробный анализ «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28.01.2006 № 47, показывает, что в нем понятие ветхости не содержится вообще. То есть, в настоящее время критериев ветхости дома как таковых нет. Ранее признавалось, что ветхим считается помещение, износ которого составляет от 70 %, к деревянным домам был применим показатель 65 %. Получается, что в настоящее время помещение может быть признано только аварийным.

   В настоящее время к критериям стоит отнести следующие:

-ухудшение эксплуатационных характеристик дома,

-деформация основных структурных единиц, например фундамента, стен и т.п.

   На наш взгляд, в целом анализ критериев, установленных в действующем Положении, достаточно размыт, нет четкости в определении износа здания, его отдельных конструкций. Таким образом, получается, что данное положение недостаточно разработано. Учитывая массу проблем в данной области, вполне понятно, что если установить четкие критерии, то придется сносить половину жилищного фонда России, а средств и возможностей у государства нет, чему является подтверждением то, что, например, Федеральная программа «Жилище» продлена, но подпрограмма расселения из ветхого и аварийного жилья закончилась в 2010 году.

   «В результате многие собственники и наниматели ветхого жилья оказываются заложниками обстоятельств: государство не берется их расселять, в отличие от жильцов аварийных объектов, поскольку проживать в ветхом жилье до поры до времени безопасно. 
А ремонтировать его — уже поздно»11.

   Есть и другие причины, по которым жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, однако с ними Положение связывает последствия в виде признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

 

1.3.Статистическая  информация об аварийном и  ветхом жилье в РФ

   Обращение к статистическим данным позволяет объективно оценить масштабы ветхости и аварийности жилья в России как в динамике за несколько лет, так и на современном этапе развития. Российская статистика содержит разные показатели, характеризующие состояние жилищного фонда, динамику его выбывания и прироста. В этом разделе использованы материалы Росстата России, в том числе приведены данные по общей площади жилых помещений в России,  по изменениям аварийного и ветхого жилья. Если оценивать динамику аварийности и ветхости жилья за десятилетие в период с 1996 по 2006 г., то статистические данные показывают неуклонный рост данной категории жилья. При этом особое значение имеет соотношение аварийности и ветхости жилья с новостроящимися домами. Согласно статистике здания стареют быстрее, чем возводятся новые.(рис.1.1.)

Рис. 1.1. Динамика аварийного и ветхого жилья в 1996-2008 гг.12

   Что касается последних трех лет по динамике аварийного и ветхого жилья то картина выглядит следующим образом. ( таблица 1.2.)

Таблица 1.2.

Ветхий  и аварийный жилищный фонд 
(на конец года; общая площадь жилых помещений)

	2009	2010	2011
Весь ветхий и аварийный  жилищный фонд, млн. м2	99,5	99,4	98,9
в том числе:
ветхий	80,1	78,9	78,4
аварийный	19,4	20,5	20,5
Удельный вес ветхого  и аварийного жилищного фонда  в общей площади всего жилищного  фонда, процентов	3,1	3,1	3,0

Источник: Федеральная служба государственной статистики

   Таким образом, как видно из таблицы 1.2. в целом весь аварийный и ветхий фонд в 2011 г. имел динамику снижения, правда, совсем незначительную, в основном за счет сокращения ветхого фонда.

Таблица 1.3.

Распределение жилищного фонда  
по годам постройки и проценту износа  
в 2011 году13 (на конец года; в процентах)

	Общая площадь   жилых помещений	Число жилых  домов (индивидуально-определенных зданий)	Число многоквартирных  жилых домов
По годам  возведения:   до 1920	2,6	4,9	4,4
1921-1945	4,5	10,2	7,2
1946-1970	29,7	43,3	36,9
1971-1995	42,5	27,7	44,1
после 1995	20,7	13,9	7,4
По проценту износа:   от 0 до 30%	62,1	39,5	39,4
от 31% до 65%	34,3	53,5	51,5
от 66% до 70%	2,6	5,2	6,6
свыше 70%	1,0	1,8	2,5

Источник: Федеральная служба государственной статистики

   Таким образом, как видно из таблицы1.3. на конец 2011г. жилищный фонд, отнесенный к ветхому и аварийному жилью, составил 99,0 млн.кв.метров, увеличившись по сравнению с 2000г. более чем в 1,5 раза. Возросла и его доля в общей площади жилищного фонда за этот период- с 2,4% до 3,0%.

   Если касаться региональной статистики, то наиболее высока доля ветхого и аварийного жилищного фонда в Республике Ингушетия - 20,3%, Республике Тыва - 18,9%, Республике Дагестан - 18,6%, Республике Саха (Якутия) - 13,6%,Магаданской области - 11,2%,Ямало-Ненецком автономном округе - 9,9%, Республике Коми - 9,6%, Сахалинской области - 9,3%, Астраханской области - 9,1%,Амурской области - 8,8%, Иркутской области - 8,7%, Архангельской области - 8,0%, Еврейской автономной области - 7,9%.

   В 2011г. в Российской Федерации снесено 2,4 млн.кв.метров ветхого и аварийного жилищного фонда(2,4% от общей площади ветхого и аварийного жилищного фонда). Наиболее высокая доля снесенного ветхого и аварийного жилищного фонда отмечается в Липецкой области - 30,6%, Чувашской Республике - 16,2%,Ульяновской области - 7,8%, Республике Татарстан - 7,2%. При этом во всех этих субъектах Российской Федерации доля ветхого и аварийного жилищного фонда не превышает 1,6%.

   В определенной мере проблема изношенного жилищного фонда решается путем его капитального ремонта и реконструкции. На начало 2011г. в капитальном ремонте нуждалось около 282,2 тыс. многоквартирных жилых домов (8,8% от их общего числа). В течение 2011г. капитальный ремонт проведен в 35,8 тыс. многоквартирных домов, что составляет 12,7% от потребности. Ремонт многоквартирных домов осуществлялся при финансовой поддержке Фонда содействия реформированию ЖКХ с использованием средств региональных и местных бюджетов, а также средств собственников жилых помещений.

   В ряде субъектов Российской Федерации в 2011г. по сравнению с 2010г. сократились объемы выполненных ремонтных работ. Наиболее существенные темпы сокращения ремонтных работ имели место в Тульской области, где фактически отремонтированная площадь жилых домов в 2011г. составила всего 5% от 2010г., Республике Северная Осетия - Алания - 7%, Вологодской и Владимирской областях - по 9%, Забайкальском крае - 10%, Санкт-Петербурге и Пензенской области - по 11%, Удмурдской Республике - 12%, Челябинской области - 14%, Смоленской области - 15%, Волгоградской области и Республике Ингушетия - по 16%, Республике Карелия - 17%, Хабаровском крае - 18%, Кировской, Орловской областях, Чукотском автономном округе - по 19%, Камчатском крае - 20%, Томской, Амурской областях, Республике Дагестан - по 21% соответственно.

   Общая сумма затрат на капитальный ремонт многоквартирных домов за 2006-2011гг. в целом по России составила 589,5 млрд.рублей (в том числе за 2011г. - 81,2 млрд.рублей). По сравнению с 2010г. их объем в 2011г. уменьшился на 28,4%.

   Стоимость ремонта 1 кв.метра капитально отремонтированного жилья в 2011г. составила 4,3 тыс.рублей (в 2010г. - 3,7 тыс.рублей). В Чеченской Республике стоимость ремонта 1 кв.метра капитально отремонтированного жилья составила 835 рублей, Карачаево-Черкесской Республике - 914 рублей, Республике Тыва - 915 рублей. Столь низкая стоимость ремонта 1 кв.метра жилья косвенно свидетельствует о несоблюдении необходимого регламента ремонтных работ и, как следствие, о низком его качестве.  В небольших масштабах, как и в прошлые годы, проводится реконструкция жилых домов, направленная на повышение комфортности проживания. В 2011г. введено после реконструкции в целом по Российской Федерации 100,5 тыс.кв.метров общей площади жилья (в 2010г. - 136,3 тыс.кв.метров), что составило 0,3% от общей площади введенного в 2011г. жилья (без индивидуального). В Краснодарском крае за счет реконструкции введено 44,2 тыс.кв.метров жилья (2,5%), Омской области - 10,3 тыс.кв. метров (2,6%), Новгородской области - 3,5 тыс.кв.метров (2,6%), Тверской области - 2,8 тыс.кв.метров (1,5%).

   Как отмечает в К.А. Спиридонова в работе «Состояние и проблемы жилищного комплекса на современном этапе»: «Главной особенностью сложившего в России жилищного рынка стала оторванность жилищного строительства от потребителя, вернее, от динамики платежеспособного спроса населения. Исследования показывают, что только 18% россиян сегодня способны приобрести необходимое им жилье только с помощью ипотечного кредита без дополнительной поддержки со стороны государства. У половины населения (в том числе и со средним доходом) — отсутствует возможность, как приобретать, так и арендовать жилье. Примерно 30–35% россиян нуждаются в социальном жилье”14.

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Основные проблемы в сфере аварийного и ветхого жилья. 
Пути решения этих проблем

   Если взять жилищную сферу глобально, то можно сказать, что на сегодняшний день, это одна из самых острых и трудно разрешаемых проблем в России. Если говорить непосредственно о проблеме аварийного и ветхого жилья, то нужно отметить, что даже с помощью предпринимаемых мер в этой области со стороны государства, данная проблема разрешается достаточно сложно. Это во многом связано с наличием большого количества аварийного фонда. Достаточно просто посмотреть новостную ленту по регионам России, в области жалоб граждан на необходимость их расселения из аварийного и ветхого жилья. Особенно это характерно для Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и ряда других крупных городов.

   С одной стороны, существует проблема расселения жителей аварийных и ветхих домов. То есть каждый гражданин согласно Конституции РФ имеет право на жилье. При этом жилье должно быть доступным и комфортным. В силу различного рода административных барьеров, многие аварийные и ветхие дома де-факто являются таковыми, а де-юре, не признаны и юридически за ними таковой статус не закреплен. Кроме того, получение данного статуса имеет множество сложностей. В связи с этим граждане таковых домов проживают без воды, с полурухнувшими стенами, потолками и т.п.