Существующие подходы к проблеме аварийного и ветхого жилья

   Средства, с помощью которых производится выплата жильцам за осуществление работ по модернизации и благоустройству, обычно поступают назад  одновременно с квартплатой за повышение  условий проживания. Определение метода реконструкции домов в Великобритании связано с техническим состоянием дома. Работы по реконструкции жилищного фонда могут быть субсидированы с помощью следующих способов:

- местная администрация  оставляет запрос центральному правительству для того, чтобы получить разрешение для вручения долговременного кредита; что касается самих выплат, осуществляемых по кредиту, то как правило, они рассчитаны на временной период около 60 лет. Кредит предоставляется частными банками. Ответственной  за выплату кредита является местная администрация. В большинстве случаев, как это происходит обычно, при осуществлении платы за квартиру, возвращается назад и сам кредит кредит. Его требования являются достаточно выгодными  и составляют порядка 7-8% в год.

- отсутствует приобретение овердрафта у центрального правительства; данное действие осуществляется с помощью государственных мер, которые характеризуются увеличением налогов местными органами власти;

- с помощью реализации нового жилья по большей стоимости.

   В определенных странах Восточной Европы, а также Странах Балтии владельцам жилья предоставляются средства из государственного, а также муниципального бюджета для того, чтобы покрыть некоторую часть расходов, которая требуется для осуществления капитального ремонта жилищного фонда. Немаловажным будет отметить и то, что такая поддержка со стороны государства предоставляется бескорыстно в форме различных субсидий и не требует возврата денежных средств. Она является, своего рода, поддержкой собственников жилья.

   Что касается Эстонии, то здесь квартирным товариществам, которые являются по своей сути аналогичным российским товариществам собственников жилья, предоставляются специфические пособия. Они подразумевают под собой компенсацию определенной части расходов, которые тратят владельцы на осуществление капитального ремонта. Таким образом, получается, что пособие на проведение капитального ремонта выделяется с целью возмещения определенной части расходов на восстановление основных построек. Оно составляет одну десятую часть от  стоимости всех произведенных работ. Кроме того, здесь существует ограничение, которое заключается в том, что устанавливается предельная стоимость за квадратный метр всей площади квартир.

   Более  того, необходимо отметить то, средства, которые по факту ограничены бюджетом, распределяется между такими товариществами в рамках установленных правил и законов. Однако, здесь распределение средств происходит только между теми товариществами, которые в назначенные сроки подают заявку, а также соблюдают условия, которые заданы заранее.

   Анализируя  зарубежный опыт реконструкции жилищного фонда, можно прийти к  следующим выводам:

- успешное развитие  реконструкции в большей части  европейских стран  обеспечено  активным участием государства;

-  источниками  финансирования реконструкции жилья  были в разной долевой пропорции средства владельцев жилья, государственного бюджета, инвесторов, предприятий и так далее;

- заметной особенностью  стран с сильной рыночной экономикой, которая существует сегодня в области реконструкции жилищного фонда, а также предотвращении его преждевременного износа, является наличие прогрессивного кредитно-финансового механизма.

   Исходя  из вышеизложенного, можно прийти  к выводу, что  в данный момент  является необходимым  перенимать  позитивный опыт зарубежных стран,  который является наиболее приемлемым в российских реалиях развития жилищной сферы.

 

3.4. Решение проблем аварийного жилья на примере города Пермь

   Для того чтобы изучить ситуацию изнутри, понять и проанализировать проблемы, существующие в сфере ветхого и аварийного жилья, мною было проведено исследование в рамках Осенней школы в Перми «Муниципальная власть и местные сообщества в решении проблем крупного города». В ходе интервью с депутатом Пермской городской думы Марией Сириной я узнала об историческом развитии города и процессах в жилищной сфере.

   Пермь формировался как промышленный город. Микрорайоны образовывались вокруг предприятий. Поэтому состояние жилищного фонда зависело от того, как работали заводы.  В 1993 году жилье от местных советов было передано муниципалитетам.  Первоначально муниципалитет не принимал ветхое жилье: обязательным условием было проведение капитального ремонта или предоставление финансирования на ремонт помещений. Тем временем предприятия становились банкротами. Поэтому суд обязал Администрацию Перми принять весь ветхий фонд в свое ведение. Параллельно с этим шел процесс приватизации. Именно поэтому дома до 1917 года постройки в Перми не являются редкостью.

   Сегодня в Перми приватизировано 92% жилищного фонда.  5,7%  приходится на муниципальное жилье. 1,2 миллиона квадратных метров жилья остались неприватизированными.

   Аварийное  жилье является самой острой  жилищной проблемой из-за многих  факторов:

-отсутствие условий для безопасного проживания людей;

Этот вопрос невозможно урегулировать без помощи государства. Хотя все проблемы не являются новыми – они перешли с уровня государственной власти к муниципалитетам. Для признания домов аварийными и расселения жителей существует множество преград : не хватает финансовых средств на строительство и приобретение жилья, правовые аспекты не доведены до совершенства.

-проблема выкупа аварийного жилья у собственников;

Муниципалитет может изъять аварийное помещение  для муниципальных нужд. Однако, изъятие происходит по рыночной стоимости. Отсюда вытекает проблема с определением рыночной цены.

-нехватка жилья;

Сегодня очередь  на получение жилья практически  не снижается. В Перми более 1750 семей  ждут своей очереди на получение  квартиры. Стоит отметить и тот  факт, что первые люди, стоящие в  очереди на получение жилья, поставлены на учет в 1960 году. В соответствии со ст.49 Жилищного Кодекса муниципалитет обязан обеспечить жильем только малоимущих. Кроме этого, существуют еще другие категории граждан, нуждающиеся в жилье: сироты, люди, живущие в аварийном жилье и др. Поэтому одними из проблем остаются как неясность расходных обязательств, так и порядок предоставления и  обеспечения людей жильем.

   Таким образом, Сирина М.В. отметила, что «сегодня в Перми 953 дома (375 тыс.кв. м) являются непригодными для проживания ,из них 281 дом (1,6 % от всего жилищного фонда) признан аварийным (126 тыс.кв.м). Для того, чтобы обновить весь жилищный фонд, необходимо выделить 21 миллиард рублей. Город сегодня не готов к таким тратам. Привлечение инвесторов для строительства новых домов не решит существующую проблему: при строительстве новых микрорайонов могут возникнуть проблемы с инфраструктурой и социальной сферой. Это означает, что инвесторы не захотят вкладывать свои средства в строительство дорог, транспортную сеть, здравоохранение и прочее.

   Тем не  менее, администрация города пытается улучшить существующую ситуацию и наладить эффективный контроль. За последние четыре года было выделено 2,5 миллиарда рублей на покупку жилья. Ежегодно в обращение вводится около 400 тыс.кв. м жилья. Молодым семья оказывается поддержка в рамках реализации программы «Обеспечение жильем молодых семей в Пермском крае на 2011-2015 годы». Ветеранам и инвалидам предоставляются право на получение субсидий в виде жилищных сертификатов.

   Кроме  того, местные власти планируют  внести изменения в концепцию генерального плана, поскольку они планируют сделать город более компактным (сейчас Пермь имеет протяженность в размере 68 км в длину).

   Что касается  маневренного фонда (жилые помещения,  которые предоставляются гражданам для временного проживания, которое связано с различного рода причинами, такими как чрезвычайные ситуации, проведение капитального ремонта, долг перед кредиторами, который возник в результате продажи жилья), то в Перми он составляет порядка 7 тысяч кв.м. Однако, 2 тысячи кв.м. маневренного фонда уже не заселяются, поскольку они находятся в плохом состоянии.

 

 

 

 

Заключение

   В ходе  написания выпускной квалификационной  работы мною были изучены различные  стороны вопроса аварийного и  ветхого жилья. Я проанализировала  динамику и состояние жилищного фонда, рассмотрела проблемы, существующие сегодня в данной сфере и изучила возможные перспективы. Кроме того, в ходе «Осенней школы», которая была организована кафедрой МСУ, мною были получены статистические и аналитические материалы.

   Основным  нормативным актом, который регулирует требования, предъявляемые к жилому помещению, а также порядок признания этого жилого помещения пригодным для проживания граждан и основания, по которым жилое помещение может быть признано непригодным для проживания является Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 28.01.2006 № 47, которым признано утратившим силу Постановление Правительства РФ от 04.09.2003 № 552.

    Детальное изучение Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 28.01.2006 № 47, показывает, что в нем понятие ветхости не содержится вообще. То есть, в настоящее время критериев ветхости дома как таковых нет. Ранее признавалось, что ветхим считается помещение износ, которого составляет от 70 %, к деревянным домам применим был показатель 65 %. В настоящее время, чисто в юридическом формате дом может быть признан аварийным.

   Обращение  к статистическим данным позволило  объективно оценить масштабы  ветхости и аварийности жилья  в России как в динамике  за несколько лет, так и на  современном этапе развития. Если оценивать динамику аварийности и ветхости жилья то за последние годы отмечается неуклонный рост данной категории жилья.

   В рамках  выделения проблем в сфере  регулирования аварийного и ветхого  жилья стоит обозначить следующие  проблемы:

- проблема отсутствия эффективного нормативно- правового регулирования

- проблема отсутствия  эффективных механизмов управления  в данной сфере

-проблема экономики  и бюджетирования.

   Проблема  финансирования является одной  из трудно разрешаемых. Это  связано как с проблемой поиска оптимальной модели финансирования процессов реконструкции домов, так и с проблемами невыгодности инвестирования в реконструкцию, о чем подробно буде сказано далее.

   Решение  перечисленных проблем невозможно  лишь программами по расселению  из ветхого и аварийного жилья в данном случае необходима более глубокая разработка, проектирование создания эффективной модели управления данной сферой, включая субъектов регулирования, начиная от власти до граждан, вопросов финансирования, льгот, и самое главное четкого нормативно-правового регулирования.

   В ходе проделанной работы, мы пришли к выводу о том, что проблемы, которые существует сегодня в сфере аварийного и ветхого жилья, необходимо решать комплексно, используя всевозможные доступные механизмы и инструменты. Получается, что с помощью принятия и осуществления отдельных мер, нам не удастся урегулировать и разрешить проблемы в различных сторонах данного вопроса. Таким образом, только с помощью единого и систематического подхода, который будет заключаться и в совершенствовании нормативно-правовой базы, и в росте объемов и темпов строительства жилья для средней категории граждан, и в снижение ставки для ипотечного кредитования, и в предоставлении льгот, а также создании системы управления данной сферой, можно будет решить существующие проблемы.

  В рамках  совершенствования программы расселения  из аварийного и ветхого жилья  необходимо выработать концепцию  взаимодействия бизнеса и власти  на уровне конкретных регионов, выстраивать не только  инвестиционные проекты, но и привлекать бизнес к участию в решении жилищных проблем.

   В перспективе,  одним из решений проблем в  области аварийного и  ветхого  жилья должна стать четкая  организация деятельности субъектов,  с определенным центром  координирования,  направленных на оптимизацию процесса внешнего взаимодействия; такая работа будет сопровождать процесс осуществления социально – партнерских  связей и является одним из условий его успешности.

   С одной  стороны привлечение инвесторов  в решение проблемы ветхого  и аварийного жилья дает возможность ее разрешения, с другой экономического эффекта для инвестора фактически нет. Соответственно получается с точки зрения региональных властей, а также с точки зрения населения проекты инвестирования в реконструкцию жилья выгодны, а вот инвестору нет.

   В данном  случае баланс интересов, особенно  инвестора достигается путем  различного рода льгот, программ  и проч., что достаточно развито например в зарубежных странах.

 

 

 

 

 

¹ http://svpressa.ru/society/article/63642/

² http://trud-ost.ru/?p=186024

³Российская газета 1993 – 25 декабря

⁴Материал к докладу на пленарном заседании Государственной думы по внесению изменений в Жилищный кодекс РФ,  в части капитального ремонта 06.04.2012 г. // [Электронный ресурс]: http://www.rosuprava.ru/doc/doklad_semenov.pdf

⁵Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.10.10 г. по делу № 8-В10-11 // СПС Консультант плюс 2012

⁶Решение Индустриального суда г. Перми от 03.06.2011 г. // СПС Консультант плюс 2012