Существующие подходы к проблеме аварийного и ветхого жилья

   Политика жилищного строительства должна быть направлена на массового потребителя, которые представляют из себя граждан со средним доходом; кроме того для решения жилищной проблемы представляется очень важным увеличение строительства не дорогостоящего, элитного жилья, а жилья эконом - класса, которое, как правило, необходимо, молодым семьям.

   Для совершенствования реализации жилищной политики необходимо в дальнейшем:

   Углубление подходов в реализации программ жилищной политики, за счет взаимодействия с различными субъектами управления, начиная от органов государственной власти, региональных органов власти и местного самоуправления на уровне муниципалитетов районов города и заканчивая бизнесом и гражданами.

   Что касается политики жилищного строительства, то она должна быть направлена на массового потребителя - граждан со средним доходом, а это значит необходимо разработать программы по снижению процентных ставок в области ипотечного жилья, в области получения субсидий – необходимо повышение из тарифного уровня для населения.

   Необходимо также совершенствовать правовые механизмы, обеспечивающие реализацию программ.

   О.Э. Бессонова в cвоей работе «Новая жилищная модель как антикризисная мера» отмечает то, что новая жилищная модель России будет использовать методы как государственной, так и рыночной модели экономики. Государственные органы при этом смогут влиять на увеличение платежеспособного спроса населения, формируя разные механизмы обеспечения жильем в зависимости от доходов»24.

   В качестве примера организации, занимающейся в данный момент проблемой аварийного и ветхого жилья, можно привести некоммерческое партнерство Национальный ситуационный центр развития саморегулирования «Специальный Ресурс», учрежденный СРО строительной сферы совместно с финансовыми и общественными организациями. 

   Основным содержанием деятельности Национального центра «Специальный ресурс» является организация диалога заинтересованных лиц и продвижение конкретных предложений по улучшению инвестиционного климата и повышению качества жизни на территории Северо-западного федерального округа.

   Национальный Центр организует работу экспертов и заинтересованных лиц  по выработке предложений, способных улучшить ситуацию с качеством жилого фонда по следующим направлениям:

   -исключение несоответствий и противоречий  законодательства в сфере капитального ремонта и реконструкции зданий

-реализация комплексного подхода при реализации государственных -программ по расселению аварийного жилья, инвестиционных программ, программ предоставления жилья различным категориям населения и т.п.

-создание института строительного аудита и условий для своевременного обследования состояния жилого фонда.

-создание условий для использования  различных механизмов финансирования решения  проблемы аварийного и ветхого жилья.

-усовершенствование механизмов признания зданий аварийными25.

3.1.Привлечение инвесторов как способ решения данной проблемы

   Выше уже отмечалось, что инвестирование является не только наиболее привлекательным, но и наиболее действенным способом решения проблем в сфере аварийного и ветхого жилья. Однако возникает вопрос, насколько инвестирование является эффективным для субъектов участвующих в этом,

   В то время как с проектами модернизированного жилищного строительства дела обстоят относительно четко и понятно, проекты, связанные с реконструкцией жилищного фонда, показывают не столь явную коммерческую составляющую ( данный вопрос рассматривается как с региональной, так и с городской позиций), которую не всегда удается выявить. На данный момент ведущим субъектом реконструкции жилых зданий признается население, которое либо  проживает, либо готовится проживать в отдельно взятом жилом здании. С точки зрения бизнеса - организации, которые реализовывают  такой проект и работают с конкретным зданием. Кроме того, к субъектам также можно отнести и муниципальные органы управления.

   Следовательно,  оценивая рентабельность проекта модернизации, важно брать в расчет эффективность проекта с точки зрения всех этих субъектов и оценивать как социальную, так и коммерческую и бюджетную рентабельность.

   Основной  сложностью является обнаружение   финансовых средств, связанных  с ведением проектов модернизации у граждан,  которые проживают в том или ином жилом доме. В данный момент в практике анализа  проектов строительных или реконструкционных инвестиций  данные потоки не принимаются в расчет. Оценивая рентабельность коммерческих инвестиционных проектов, данный аспект может быть оправдан ввиду того, что частному инвестору, который финансирует такой проект, нужно, в первую очередь, проводить анализ настоящих материальных потоков, гарантирующих окупаемость  инвестиций.

   К успешным примерам частного инвестирования можно отнести некоторые калининградские компаний, в первую очередь «Ремжилстрой-Инвест», которую возглавляет Ирина Губко. Компания специализируется на комплексном развитии территорий и никогда не была замешана в скандалах, связанные с точечной застройкой.

   Это самый успешный проект переселения граждан из ветхого и аварийного жилья за счет частных инвестиций — 1 процент от общероссийского количества переселенцев по этой программе приходится на «Ремжилстрой-Инвест». Компания активно участвует в программах по приобретению жилья для военнослужащих, региональных программах по предоставлению жилья льготным категориям граждан26.

   Также стоит упомянуть, что по недавним сообщениям регионального департамента строительства инвестиции в развитие строительной отрасли Кемеровской области в 2013 году составят более 36 миллиардов рублей27. Порядка 31 миллиарда рублей инвестируют строительные компании региона, около 3 миллиарда рублей - федеральный бюджет, 1,9 миллиарда  рублей - областной, около 300 миллиона  рублей - муниципальные бюджеты. Федеральные  деньги будут вложены главным образом в снос ветхого и аварийного жилья.

   В то  же время,  отличительной чертой  жилищных проектов   (в основном  тех, которые связанны с возведением  социального жилья) является заведомое отсутствие  коммерческой эффективности. Если приводить пример, то можно отметить, что во время осуществления проекта  по модернизации жилого строения, который предполагает дополнительное благоустройство, перепроектирование, а также ремонт лифтов, при этом не предполагая увеличения жилплощади и выселения граждан, которые проживали прежде, появляются дополнительные оттоки финансовых средств. Среди них могут быть и инвестиционные затраты, выделенные на реализацию проекта, и добавочные текущие (как на использование лифтового или инженерного оснащения). Причем фактического прихода материальных средств в этот момент не обнаруживается. Отсюда получается то, что коэффициенты рентабельности, которые формируются из величины превышения суммарных приведенных итогов от осуществления проекта над суммарными приведенными затратами, будут являться отрицательными.

   В связи с этим в последнее время отмечается снижение уровня инвестиций в жилищное строительство, реконструкцию зданий.

   При этом  является ясным и  то, что осуществление  модернизации жилья поможет добиться основной задачи развития жилищной сферы, которая заключается в том, чтобы повысить условия жизни населения. Отсюда предполагается крайне важным оценить последствия реализации проекта реконструкции  зданий для граждан, которые проживают в том или ином здании. Тем не менее, в случае если материальные оттоки могут быть более или менее точно оценены по сумме затрат населения на реализацию проекта реконструкции жилья (взносы на реконструкцию, переселение в новое жилье или в маневренный жилищный фонд, платежи за использование и осуществление технического обслуживания жилья), то оценка притоков, свидетельствующих о социально-экономическом эффекте проекта, оказывается крайне непростой задачей.

   Бюджетная (налоговая) эффективность от инвестирования в жилищную сферу определяется, главным образом, в виде генерации налогов, которые поступают в бюджет. Что касается эффективности для непосредственного субъекта инвестирования, то здесь получается, что фактически инвестирование является невыгодным делом.

3.2.Подводные камни

   С одной стороны привлечение инвесторов в решение проблемы ветхого и аварийного жилья дает возможность ее разрешения, с другой экономического эффекта для инвестора фактически нет. Соответственно получается с точки зрения региональных властей, а также с точки зрения населения проекты инвестирования в реконструкцию жилья выгодны, а вот инвестору нет. Как же достичь баланса интересов? В данном случае баланс интересов, особенно инвестора достигается путем различного рода льгот, программ и проч., что достаточно развито, например, в зарубежных странах. В России инвестирование достаточно убыточно для самого инвестора, так как отдачи финансового плана от реконструированного здания ждать не приходиться. Плюс учитывая, фактор дороговизны строительных материалов в России, а также высокой коррупционной составляющей, наличия строительных фирм однодневок и т.п. создает массу препятствий для эффективной инвестиционной модели в сферу аварийного и ветхого жилья.

3.3.Реконструкция аварийных зданий – есть ли выход в решении проблемы?

   Анализируя  западный опыт разрешения подобных  ситуаций, к которому постоянно  обращаются современные отечественные  исследователи28,следует отметить, что в Европе  инвестиции, предназначенные на строительство нового жилья переходят  на ремонт и модернизацию существующего жилищного фонда. Как оценивают эксперты, доля инвестиций такого рода, например, в Канаде и Дании составила около 50% объема средств, вкладываемых в строительство новых зданий. В США этот показатель превысил 40%29.

   Инвестору  отдается на выгодных условиях  жилищный фонд и при его  реконструкции он также пользуется  субсидиями. Такие подходы требуют  значительных  бюджетных вложений. Заменить  неактуальное инженерно-техническое оборудование и части ограждающих конструкций зданий, не привлекая крупных финансовых вложений практически невозможно. Однако в государствах с сильной рыночной экономикой имеется большой опыт решения вопросов воспроизводства жилищного фонда.

   Согласно  европейскому опыту реконструкции  жилищного фонда, все страны  руководствуются тем, что реконструкция  зданий является обязанностью  собственника, и государство лишь  оказывает поддержку в виде  субсидирования и различных стимулирующих  программ. Кроме того, в основе управления реконструкцией лежит согласование интересов всех сторон и распределение финансовых вложений и вероятных рисков в разных соотношениях между государством и частными ассоциациями. Главной особенностью управления реконструкцией за рубежом является продуманное регулирование взаимоотношений всех сторон этого процесса вне зависимости от предписанной системы управления.

   Чтобы  содействовать реконструкции жилых  зданий в Германии начали создаваться  банки, с чьей помощью и благодаря  соответствующим директивам в случае возникновения убытков (в случае, когда имущественное обеспечение ссуды является невозможным), предприятия стали проводить реконструкцию квартир, где до сих пор жили квартиросъемщики. Выгодное кредитование под 4-5% сроком на 10-12 лет помогло успешной реконструкции жилья в Германии. Этот подход являлся новаторским в для жилищной сферы.

   Реконструкцией  жилых домов чаще всего занимаются  фирмы, обладающие жилым фондом. Ввиду того, что на реконструкцию  требуется привлекать значительные инвестиции, фирма изначально проводит обследования и маркетинговые исследования, в результате которых выявляется целесообразность выполнения таких работ. В целях аккумулирования материальных средств на реконструирование жилищного фонда, в оплату  жилья включают амортизационные отчисления (такой практики нет в России), благодаря которым возвращаются средства на строительство дома. В определенных случаях строительные организации получают  на реконструкцию специальный инвестиционный низкопроцентный кредит на срок до 25 лет.

   Также в Германии существую и иные формы гарантий и материальной поддержки со стороны государства и регионов, которые призваны обеспечить воспроизводство жилищного фонда. К примеру, действуют различные федеральные законы, задающие нормы содержания, восстановления и реставрации жилищного фонда, а также энергосбережения и защиты окружающей среды. Часть средств, получаемых от государства, дается  в качестве дотаций и является безвозвратной, поскольку она погашается 50% экономией расходов на отопление реконструируемого жилья.

   Прозрачное  распределение средств сочетается  с простой и понятной схемой  финансирования, которая заключается в том, что либо субсидируются абсолютно все проекты, не принимая во внимание дифференциацию по типам собственников жилья; или же возможен такой вариант, когда финансируются только лишь те проекты, которые обеспечивают требуемые показатели по энергосбережению и охране природной среды, при условии их рентабельности в течение срока, который не превосходит  десяти лет.

   В различных частях Великобритании достаточно большое количество жильцов принимает  самое что ни на есть инициативное участие в воспроизводстве жилищного фонда. Такой подход позволяет выбрать самые выгодные и эффективные способы, с помощью которых возможно проводить  реконструкцию и, что немаловажно, реализовывать ее преимущественно без переселения. Кроме того, вовлечение населения в работы по восстановлению и реставрации за счет ассоциации жильцов способствует созданию дополнительных рабочих мест, увеличению заинтересованности жильцов и активному взаимодействию с властями. Не редки бывают и такие ситуации, когда жильцы объединяются в строительный кооператив и сами осуществляют работу над реконструкцией и благоустройством своего жилья.