Существующие подходы к проблеме аварийного и ветхого жилья

   Административные барьеры на сегодняшний день, выступают именно барьерами, а не бюрократической проволочкой. Признание дома аварийным или ветхим создает для властей новую проблему – реконструкции или сноса дома. При этом, существуют конкретные люди, которых нужно расселить в новое жилье. В этом смысле сложность признания статуса дома аварийным и ветхим во многом связана с отсутствием эффективных механизмов решения данного типа проблем.

   Кроме этого существует и ряд других проблем, связанных с: нормативно- правовым регулированием,  инвестированием, процессами реконструкции аварийного и ветхого жилья.

   Представим проблемы в сфере аварийного и ветхого жилья в виде схемы. (рис.2.1.)

 

 

 

 

 

 

 

                 Рис. 2.1. Детализация проблем в сфере аварийного и ветхого жилья (рисунок автора)

   Как видно из рисунка.2.1. выделяются три группы проблем:

- проблема отсутствия  эффективного нормативно- правового  регулирования 

- проблема отсутствия эффективных механизмов управления в данной сфере

-проблема экономики и  бюджетирования.

   Касаясь проблемы нормативно- правового регулирования вопросов аварийного и ветхого жилья, ранее уже отмечались некоторые недостатки существующих законов. Следует повториться и подчеркнуть, что понятие «ветхости» исчезло из законодательства. В рамках проблемы нормативно- правового регулирования стоит также отметить отсутствие на правовом уровне механизмов контроля над субъектами, признающими статус домов аварийными и ветхими. Например, необходимо установить жесткие сроки расселения жителей, при угрозе аварийности или ветхости дома по факту обращения граждан15.

   Проблема отсутствия эффективных механизмов управления сферой аварийных и ветхих домов может быть условно разделена на ряд разноплановых подпроблем. В частности, на сегодняшний день:

-отсутствуют эффективные механизмы реконструкции домов;

-новое строительство домов не поспевает за выбытием жилищного фонда в силу его старения

-отсутствуют принципы комплексности и координации при решении проблем аварийных и ветхих домов.

   Так, например принцип комплексности предполагает глобальный подход к решению проблем ветхого и аварийного жилья. По мнению О.Бесоновой «жилищный сектор развивает как потребительский сегмент, так и производственный сектор, создающий дороги, коммунальную и социально-бытовую инфраструктуру. Именно поэтому строительство - основной рычаг вывода российской экономики из кризиса»16

   С другой стороны, например, недостаточность темпов строительства порождает не только дисбаланс в воспроизводстве жилищных фондов, но и дисбаланс спроса и предложения на жилищном рынке, что в свою очередь влияет на платежеспособность населения.

   Таким образом, решение жилищной проблемы, а именно решение проблемы аварийного и ветхого жилья стоит рассматривать комплексно, учитывая при этом множество факторов.

   Проблема финансирования является одной из трудноразрешаемых. Это связано как с проблемой поиска оптимальной модели для финансирования процессов реконструкции домов, так и с проблемами невыгодности инвестирования в реконструкцию, о чем подробно будет сказано далее.

   При всех перечисленных проблемах, стоит назвать еще одну о которой говорит профессор НИУ-ВШЭ Е.С.Шомина. В частности, речь идет о жилищной неграмотности населения, которая, по сути, выгодна как органам власти, так и субъектам частного порядка – управляющим компаниям. Рассматривая данную проблему в рамках сферы аварийного и ветхого жилья, стоит отметить, что государству невыгодна жилищная грамотность жителей таких домов, поскольку тогда придется расселить миллионы жителей России. Но с другой стороны, права и свободы человека, в том числе и права на жилище, являются высшей ценностью, которая гарантирована Конституцией РФ17.

   Решение перечисленных проблем невозможно лишь с помощью программами по расселению из ветхого и аварийного жилья. В данной ситуации необходима более глубокая и тщательная разработка, проектирование и создание эффективной модели управления данной сферой, которая включала бы субъекты регулирования, начиная от уровня власти и заканчивая гражданами. Кроме того, необходимо тщательно изучить и проконтролировать вопросы, касающиеся финансирования, а также  предоставления льгот. Но самым главным аспектом должно стать создание четкого нормативно-правового регулирования в сфере аварийного и ветхого жилья.

   В качестве примера города, сталкивающегося с типичным комплексом проблем в области аварийного и ветхого жилья, приведём Саратов. В этом городе вопросами аварийного жилья занимается Фонд содействия реформированию ЖКХ, в ведении которого находится, в том числе и решение этой проблемы, субъекты РФ, где количество аварийного жилья превышает 300 тыс. кв. м. . К этой категории принадлежит и Саратовская область, в которой аварийное жилье составляет 390 тыс. кв. м. Регион – в пятерке лидеров среди субъектов РФ по этому показателю.

   В Саратове 25,8% домов построено до 1920 год, причём многие такие строения располагаются в исторической части города.  20,8% саратовских домов имеют износ свыше 70%. На сегодняшний день доля ветхого и аварийного жилья в городе является одной из самых высоких среди городов приволжского федерального округа и составляет около 5% от общей площади жилищного фонда. «То, что в Саратове большая концентрация ветхого и аварийного жилья, обусловлено исторически, – говорит депутат Саратовской областной думы, гендиректор ЗАО «Саратовоблжилстрой», председатель Ассоциации «Союз застройщиков» Леонид Писной. – Город очень незначительно пострадал в годы войны, тогда как в других регионах в это время было разрушено множество построек. В результате старение жилищного фонда в Саратове оказалось выше, чем, например, в Воронеже или Волгограде. Свою лепту внес бурный рост промышленности в 1950-е годы, который в Саратове сопровождался строительством жилья, не рассчитанного на долгую эксплуатацию: тогда возводились дома инженера Лагутенко, дома 464-й серии и некоторые другие аналогичные объекты, срок службы которых давно уже вышел18».

   Получается, что для Саратова и Саратовской области    расселение такого жилья давно является крайне острой проблемой, которую неоднократно пытались решить разными путями. Реальные изменения появились лишь шесть лет назад после начала работы Фонда ЖКХ. С того времени расселением ветхих домов правительство региона занимается при софинансировании Фонда. В 2008-2012 годах в программах расселения приняли участие 18 муниципальных образований области, где было переселено свыше 9 тысяч человек. Общий объем финансирования программы составил почти 5 миллиардов рублей (в том числе более 3 миллиардов было предоставлено Фондом). 
   В дальнейших планах – переселить около четырёх тысяч жителей аварийных домов. На эти цели Фонд, после рассмотрения и утверждения заявки региона, должен выделить сумму в 1,8 миллиарда рублей. 
   Саратовскую область эксперты не раз называли в числе лидеров по выполнению программы по расселению, но в 2012 году Фонд приостанавливал финансирование региона по всем программам из-за того, что его деньгами оплачивались так называемые дополнительные метры квартир, приобретаемых для переселения жильцов аварийных домов. Купленные квартиры для этой категории граждан имели большую площадь, чем установлено условиями программы. Фонд потребовал вернуть на счета области «излишне» потраченные средства в сумме 48 миллионов рублей.         Согласно изменениям в 185-ФЗ программа переселения граждан из ветхого жилья теперь распространяется на весь аварийный фонд, признанный таковым на 1 января 2012 года. В результате после инвентаризации аварийного фонда Саратовский регион подал в Фонд заявку о необходимости расселить 387 тыс. кв. м. Это, по данным Минстроя области, – более 800 аварийных домов, в которых проживают около 10 тысяч семей в 19 районах области. 
   Для расселения такого количества ветхого жилья требуется, по предварительным подсчетам, около 10 миллиардов рублей. При этом Фонд в ближайшие три года может предоставить 4,3 миллиарда, а остальные 5,8 миллиардов придется искать региону. Как подчеркнул заместитель гендиректора Фонда ЖКХ Олег Рурин, в соответствии с действующим законом область должна принять на себя эти обязательства и расселить весь заявленный аварийный фонд, чтобы получить доступ к средствам Фонда. 
   Региону придется серьезно увеличить и темпы переселения. Ведь задача поставлена четкая: все дома, признанные аварийными до 1 января 2012 года, должны быть расселены до конца 2015-го. Таким образом, по словам зампреда правительства области Сергея Канчера, в ближайшие три года в регионе из аварийного жилья будет переселено в три раза больше граждан, чем за последнюю пятилетку.19 
   Проблема остается по прежнему острой: в Саратове в 2011 году удалось расселить 1085 человек из 38 аварийных домов. На эти цели было потрачено более 550 миллиона рублей. В программе 2012 года претендентами на переселение значились 605 человек из восьми домов. Однако в конце декабря 2012 года были внесены изменения, согласно которым сроки реализации этого документа продлены на 2013 год. 
   Всего же в этом году в областном центре планируется расселить порядка 36 аварийных домов общей площадью 28,9 тысяч квадратных метров, в 2014 году – 117 домов (67,8 тысяч квадратных метров), в 2015 году – 86 (67,4 тысяч квадратных метров)  и переселить 4767 семей. На эти цели при стоимости за 1 квадратный метр, установленной Минрегионом на уровне 24,85 тысячи рублей потребуются более 4 миллиарда рублей, в том числе за счет Фонда ЖКХ – 1,85 миллиарда, областного бюджета –1,67 миллиарда, бюджета Саратова – 557,7 миллионов рублей. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3.Современные перспективы в сфере аварийного и ветхого жилья

   Стоит признать, что к концу 2012 г. в области жилищной политики многое достигнуто. Особое значение имеет использование программно-целевого подхода в решении жилищных проблем. На сегодняшний день, все трансформации нормативно-правового и организационного порядка в области жилищной политики можно в некоторой мере резюмировать. А именно, не первый год реализуется национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Его цель состоит в улучшении жилищных условий населения через установление новых параметров ипотечных кредитов для приобретения жилья, а также роста его доступности, увеличения объемов и темпов строительства жилых домов, которое будет ориентировано на массового потребителя, повышение качества оказываемых коммунальных и жилищных услуг населению и т.д. Кроме того, в каждом регионе действует ряд подпрограмм в области решения жилищных проблем.

   Таким образом, из всего вышесказанного необходимо сделать вывод о том, что проблемы, которые сегодня существуют в  сфере аварийного и ветхого жилья, необходимо решать, используя комплексный подход. При реализации отдельных мер в определенных сферах не будет наблюдаться такого ощутимого эффекта, как при комплексном воздействии. Здесь важно учитывать различные параметры и стороны этого вопроса, такие как государственная поддержка спроса на рынке жилья, снижение ставки ипотечного жилищного кредитования и увеличение его объемов, ужесточение борьбы с коррупцией и спекуляцией, рост объемов и темпов строительства жилых помещений, помощь и поддержка молодых семей в вопросе улучшения их жилищных условий, рост доходов населения России  и так далее.

   Говоря о современных перспективах в сфере аварийного и ветхого жилья, стоит говорить о решении изложенных проблем. Перспектива в настоящее время может анализироваться только с точки зрения нововведений в данной сфере. По мнению О.Бесоновой, «неотъемлемым элементом новой модели станет госзаказ на строительство определенного типа жилья с заключением государственных контрактов. Госзаказ сформирует запрос на стандарт качества и объем жилищного строительства через конкурс среди подрядчиков. В контрактах с победителями конкурса фиксируется себестоимость и норматив рентабельности. Тем самым будет оказано существенное влияние на формирование предложения определенного типа застройки и определенной цены за кв. м»20. Это во многом позволит решить проблему низких темпов строительства, с большим уровнем устаревания домов, признания их ветхими и аварийными.

   В рамках совершенствования программы расселения из аварийного и ветхого жилья необходимо выработать концепцию взаимодействия бизнеса и власти на уровне конкретных регионов, выстраивать не только  инвестиционные проекты, но и привлекать бизнес к участию в решении жилищных проблем. (Рис.3.1.)

 

 

 

 

Рис.3.1. Совершенствование  взаимодействия на основе выработки  концепции21

   Таким образом, в перспективе, одним из решений проблем в области аварийного и  ветхого жилья должна стать четкая организация деятельности субъектов, с определенным центром  координирования, направленных на оптимизацию процесса внешнего взаимодействия; такая работа будет сопровождать процесс осуществления социально – партнерских  связей и является одним из условий его успешности.

   Особое значение имеют и инвестиционные проекты в области решения проблем аварийного и ветхого жилья.

   «На основе учета особенностей каждого потенциального инвестиционного проекта, соизмеряя капитальные вложения (инвестиции) и будущие доходы от реализации проекта, все объекты инвестирования можно объединить в три группы:

1. Группы, обеспечивающие норму прибыли на вложенный капитал в размере выше средней. Такие проекты называют сверх прибыльными, в основном речь идет об объектах элитного строительства;

2. Обеспечивающие  среднюю норму прибыли. К объектам  данной группы относится серийное  жилье в спальных районах города, а так же пригород, то есть  в основном жилье эконом класса;

3. Объекты, не  обеспечивающие среднюю норму прибыли или объекты, реализация инвестиционного проекта по которым будет являться убыточной»22.

   Исходя из данной точки зрения исследователя В.М.Смирнова особое значение в рамках инвестиционной привлекательности, важное значение будут иметь методы планирования и прогнозирования.

   Изношенность жилищных фондов и установленная оплата в виде 100 % не отвечает комфортности проживания населения многих домов. По мнению О.Б.Хохлова: «Для улучшения ситуации необходим мониторинг эксплуатации и реновации жилищного фонда, который бы включал технический контроль состояния зданий, предотвращение аварий жилищного фонда, финансовый контроль накопления целевых ресурсов и инвестирования средств в воспроизводство и реновацию жилья, экономический контроль своевременности реализации проектов реновации и модернизации, градостроительный контроль развития жилой застройки и др.»23.

   Следует отметить, что программно-целевой подход не решил большинства проблем в области аварийного и ветхого жилья, так как был направлен лишь на вопросы расселения граждан. Следует разработать программу комплексного регулирования и решения проблем в области аварийного и ветхого жилья, которая будет включать меры совершенствования нормативно- правового регулирования, реконструкции домов, мониторинга аварийных и ветхих домов, контроля и ответственности субъектов данной области и эффективного механизма финансирования.