Товарищество Собственников Жилья

2.4. Порядок управления  деятельностью юридического лица

Не менее важным разделом устава и обязательным к включению в его содержание должен быть раздел "Порядок управления деятельностью юридического лица". Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

В соответствии со ст.144 ЖК РФ органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Статья 150 предусматривает  избрание общим собранием ревизионной  комиссии (ревизора) ТСЖ, которая бы осуществляла контроль за финансовой деятельностью товарищества.

ГК РФ предусматривается  также, что устав может содержать  другие сведения, предусмотренные специальными законами для организационно-правовых форм юридических лиц. В частности, законодательство о некоммерческих организациях предусматривает, что в уставе некоммерческой организации должны также содержаться сведения о правах и обязанностях членов, условиях и порядке приема в члены некоммерческой организации и выхода из нее (в случае, если некоммерческая организация имеет членство), источниках формирования ее имущества, порядке внесения изменений в учредительные документы некоммерческой организации, порядке использования имущества в случае ее ликвидации и иные не противоречащие законодательству положения. Поэтому для качественного построения устава ТСЖ, целесообразно включить в его содержание и эти положения.

2.5. Права и  обязанности членов товарищества  собственников жилья

Раздел "Права и  обязанности членов ТСЖ" в уставе товарищества может включать две составляющие. Это, во-первых: их права и обязанности, как собственников жилых помещений, определенных в статьях 30, 45, 46 ЖК РФ. И, во-вторых: их права и обязанности, как участников организации - членов ТСЖ, которые отражены в уставе товарищества.

Права и обязанности собственников жилых помещений:

1) собственник жилого  помещения осуществляет права  владения, пользования и распоряжения  при надлежащим ему на праве  собственности жилым помещением  в соответствии с его назначением  и пределами его использования;

2) собственник жилого  помещения вправе предоставить  во владение и (или) в пользование  принадлежащее ему на праве  собственности жилое помещение  гражданину на основании договора  найма, договора безвозмездного  пользования или на ином законном  основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании;

3) собственник помещения  в многоквартирном доме вправе  обжаловать в суд решение, принятое  общим собранием собственников  помещений в данном доме с  нарушением законодательства, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику;

4) собственник жилого  помещения несет бремя содержания  данного помещения и общего  имущества собственников помещений  в многоквартирном доме.

5) собственник жилого помещения обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Права и обязанности  как участника организации –  члена ТСЖ:

1) имеет право участвовать  в общем собрании ТСЖ с правом  голоса по всем вопросам его  компетенции. Право на участие  в общем собрании осуществляется как лично, так и через своего представителя, действующего в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях норм;

2) имеет право ознакомиться  с документами ТСЖ, перечень  которых определен правовыми  актами РФ;

3) обязан выполнять  требования устава, решения общего собрания и правления ТСЖ;

4) обязан вносить обязательные  платежи и (или) взносы членов  ТСЖ, связанные с оплатой расходов  на содержание и ремонт общего  имущества в многоквартирном  доме;

5) обязан информировать  правление ТСЖ об изменении  своих данных;

6) обязан не разглашать  конфиденциальную информацию о  деятельности ТСЖ;

7) несет иные обязанности,  предусмотренные законодательными  и иными правовыми актами.

Кроме этого, статья 137 ЖК РФ предусматривает, что в случае неисполнения собственниками помещений своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. А также может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Определение систематических  нарушении впервые на законодательном  уровне дано в статье 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №2 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Под систематическим нарушением порядка внесения паевого и иных взносов признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем 3 месяца. Аналогичные положения содержит и ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №2 214-ФЗ "Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" - систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т. е. нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 3 месяца. При рассмотрении споров в суде, вероятно, будут использоваться эти определения систематических нарушений по уплате платежей и обязательных взносов. В дополнение можно сказать, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени16. Размер пени составляет одну трехсотую ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Следовательно, у каждого  члена ТСЖ есть достаточно широкие  права и не менее ответственные  обязанности. И одним из самых  главных прав члена товарищества собственников жилья является право  участвовать в деятельности товарищества, в том числе избирать и быть избранным в его органы управления. В многоквартирном жилом доме, в котором создано уже ТСЖ, собственник помещений не являющийся членом товарищества, не имеет право голоса на общем собрании, где и будут решаться все важнейшие вопросы управления недвижимостью в доме, и вынужден будет выполнять решения, принятые без его участия.

2.6. Членство  в товариществе собственников  жилья

Как уже был отмечено выше, если организация юридического лица предусматривает членство в  ней, то в уставе такой организации должен быть определен порядок приема в члены организации и выхода из нее. Статья 143 ЖК РФ предусматривает:

1) членство в товариществе  собственников жилья возникает  у собственника помещения в  многоквартирном доме на основании  заявления о вступлении в товарищество собственников жилья;

2) членство в товариществе  собственников жилья прекращается:

а) с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества;

б) с момента прекращения  права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном  доме.

Этой же статьей установлено, что лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества только после возникновения у них права собственности на приобретенные помещения.

2.7. Порядок внесения  изменений в учредительные документы

Устав некоммерческой организации должен содержать положения, регулирующие порядок внесения изменений в учредительные документы. Статья 135 ЖК РФ предусматривает, что устав ТСЖ принимается на общем собрании. Положениями ст.145 ЖК РФ установлено, что внесение изменений в устав товарищества относится к компетенции общего собрания, при этом ст.146 ЖК РФ определено, что принятие решения по этому вопросу осуществляется большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. При этом необходимо отметить, что в соответствии с нормами, установленными ст.23, изменения учредительных документов некоммерческой организации вступают в силу с момента их государственной регистрации.

Следовательно, в уставе товарищества можно изложить этот раздел устава в такой редакции:

Внесение изменений  в устав ТСЖ осуществляется на общем собрании членов товарищества. Изменения вступают в силу с момента  их государственной регистрации  в установленном гражданским законодательством порядке.

Глава 3. Органы управления товариществом собственников  жилья

Порядок назначения или  избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами юридического лица.

В соответствии с положениями, установленными ЖК РФ, в уставе ТСЖ можно изложить порядок управления вот в такой редакции:

Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ. Общее собрание избирает органы управления товариществом - правление  и ревизионную комиссию (ревизора).

3.1. Общее собрание  членов ТСЖ

Общее собрание членов ТСЖ  является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Эти нормы закреплены в ст.145 ЖК РФ. В ст.45 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с новыми требованиями законодательства сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием.

Годовое общее собрание членов ТСЖ проводится не ранее чем  через 2 месяца и не позднее чем  через 6 месяцев после окончания  финансового года в сроки, установленные  решением общего собрания.

Собрания, проводимые помимо годового общего, являются внеочередными. Внеочередное общее собрание в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников жилья.

Общие собрания могут  проводиться в форме совместного  присутствия членов ТСЖ для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. А также уставом товарищества может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам в зависимости от вида (жилое или нежилое) при надлежащих им помещений. То есть собрание может быть проведено путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в письменной форме решений, поставленных на голосование.

Чтобы собрание было правомочно принимать решения, оно должно иметь  кворум собравшихся на собрание членов товарищества. Кворум - число участников собрания, заседания, точное для признания  его правомочности. Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

Порядок выдачи, ее содержание регламентируют статьи 185-189 ГК РФ. Члены  семьи собственника помещения в  многоквартирном доме и иные лица, не являющиеся собственниками, могут представлять интересы собственника на общем собрании при наличии соответствующей доверенности (доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна) на право участия в собрании и голосования.

При отсутствии кворума  должно быть проведено повторное общее собрание.

Исходя из положений  части 4 статьи 45, а также части 1 статьи 146 ЖК РФ, которыми устанавливается 10-дневный  срок для направления сообщений  о проведении общего собрания (направления  уведомлений о проведении общего собрания), можно предположить, что повторное собрание не может быть проведено ранее чем через 10 дней.

Ввиду отсутствия четких указаний в законодательстве о кворуме  участников повторного со6рания следует  руководствоваться тем количеством  голосов, которое требуется для  принятия решения по тому или иному вопросу, вынесенному для обсуждения на общем собрании. В некоторых случая для получения решения может быть целесообразнее проводить собрание в заочной форме.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли  участие члены товарищества или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов.