Товарищество Собственников Жилья

Общее собрание должно рассматривать  и приниматьрешение только по тем  вопросам, которые:

а) оговорены в повестке дня общего собрания;

б) относятся к компетенции общего собрания.

Еще несколько предложений, которые можно включить в устав  ТСЖ, чтобы членам товарищества было более понятны права и возможности  общего собрания.

Общее собрание членов ТСЖ  не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые небыли включены в повестку дня.

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного  собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Общее собрание членов ТСЖ  имеет право решать вопросы, которые  отнесены к компетенции правления товарищества.

Помимо этого в уставе товарищества должны найти свое отражение и  вопросы подготовки, и порядок  проведения общего собрания.

3.2. Порядок подготовки, созыва и проведения общего  собрания

Процедура проведения общего собрания членов ТСЖ немного отличается от проведения собрания собственников  помещений в многоквартирном  доме, порядок проведения которого был описан при создании ТСЖ. Отличия  заключаются в том, что это  собрание более регламентировано положениями ЖК РФ и уже более детально должно быть прописано в самом уставе ТСЖ.

Новый ЖК РФ допускает  возможность созыва общего собрания любым собственником помещений  в многоквартирном доме, вне зависимости  от количества голосов (в отличие  от старой редакции закона о ТСЖ). Общее собрание членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня. Поэтому подготовка общего собрания ТСЖ начинается с формирования повестки дня общего собрания, которая должна быть выражена таким образом, чтобы после рассмотрения и обсуждения вопроса, вынесенного на голосование, было принято одно из трех возможных решений "за", "против" или "воздержался".

О проведении общего собрания члены ТСЖ должны быть уведомлены. При этом ч.4 ст.45 ЖК РФ устанавливается, что сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом или иным способом направления этого сообщения в письменной форме, или вручение каждому собственнику под роспись либо размещения в помещении данного дома. Также ст.146 ЖК РФ вводятся дополнительные требования об информировании всех членов товарищества.

Срок направления сообщения (уведомления) о проведении общего собрания, не может быть менее 10 дней до даты его  проведения.

Содержание сообщения (уведомления) о проведении общего собрания определено ч.2 ст.146 и ч. ст.145 ЖК РФ.

До начала проведения собрания необходимо определить, вправе ли собрание принимать решения (наличие  кворума).

При проведении собрания в заочной форме голосования, принявшими участие в голосовании считаются члены товарищества, решения которых получены до даты окончания их приема.

Общее собрание членов ТСЖ  ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления ТСЖ.

Принятие решений определяется итога голосования. Для правильного  определения результатов голосования  необходимо учитывать следующее:

Правом голосования  на общем собрании собственников  помещений в многоквартирном  доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

Голосование на общем  собрании осуществляется лично собственником  помещения или через своего представителя.

Количество голосов, которым  обладает каждый собственник помещения  в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В соответствии с нормами, установленными ст.37 ЖК РФ, доля в праве  общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Ст.15 ЖК РФ определяет, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. То есть в жилищном праве голоса распределяются пропорционально площади квартиры, то есть доля голосов каждого собственника зависит от соотношения размера его жилья с общей площадью жилых помещений в доме. В результате хозяин большой многокомнатной квартиры может иметь 2-3 голоса, а собственнику однокомнатного жилья будет причитаться, например, 0,75 голоса.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания может  осуществляться посредством оформленных  в письменной форме решений собственников  по вопросам, поставленным на голосование. В ЖК РФ это выражено в виде диспозитивной нормы, допускающей возможность такого голосования частью 3 ст.47.

Письменное решение  собственников жилья по вопросам голосования должно содержать:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе,  подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому  вопросу повестки дня, выраженные  формулировками "за", "против" или "воздержался".

Голосование по вопросам повестки дня общего собрании проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

При голосовании оформленных  в виде письменных решений существует несколько общепринятых правил, которые нашли свое отражение в ч.6 ст.45 ЖК РФ. При подсчете этом случае:

1) засчитываются голоса  по вопросам, по которым участвующим  в голосовании собственником  оставлен только один из возможных  вариантов голосования;

2) оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются;

3) если в решении  содержится несколько вопросов, поставленных на голосование,  несоблюдение данного требования  в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Решением общего собрания определяется место, доступное для  всех собственников помещений в  данном доме, где не позднее через 10 дней со дня принятия решений общим собранием размещается сообщение об итогах голосования и принятых решений на общем собрании24.

Решения общего собрания оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Это требование установлено  в ч.4 ст.46 ЖК РФ. ЖК РФ не содержит каких-то особых требований к оформлению протоколов, устанавливая лишь то, что порядок  оформления протоколов собственников  помещений определяется решением собрания. Протоколы общих собраний и письменные решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые также должны быть определены решением общего собрания.

ЖК РФ решение ряда организационных вопросов по проведению общего собрания отнесено к компетенции самого собрания. Это решение следующих вопросов:

1) определение срока  проведения годового общего собрания (ч.1 ст.45);

2) определение порядка  проведения годового общего собрания (ч.1 ст.45);

3) определение способа  сообщения о проведении общего  собрания (ч.1 ст.45);

4) определение места,  доступного для всех собственников  помещений, для размещения итогов  голосования и принятых решений  на общем собрании (ч.3 ст.46); 5) порядок  оформления протоколов общего собрания (ч.1 ст.46);

6) определение места  или адреса хранения протоколов  общего собрания и письменных  решений собственников (ч.4 ст.46).

Поэтому целесообразно  данные вопросы решить на одном из первых общих собраний ТСЖ и оформить их в виде одного документа - порядка проведения общего собрания ТСЖ, в котором определить все эти вопросы, чтобы не возвращаться к ним на каждом общем собрании.

Часть из рассмотренных  выше вопросов должна найти свое отражение  и в уставе ТСЖ. Это установлено  императивной нормой ч.1 ст.145 – общее собрание членов товарищества созывается в порядке, установленном его уставом. По правилам, установленным ст.148 ЖК РФ, в обязанности правления входит созыв и проведение общего собрания членов ТСЖ.

В уставе товарищества могут быть изложены положения, определяющие состав и содержание документов общего собрания.

Документы общего собрания членов ТСЖ:

а) сообщение (уведомление) о проведении общего собрания членов ТСЖ;

б) список членов товарищества собственников жилья;

в) письменное решение собственников по вопросам, поставленным на голосование;

г) протокол общего собрания;

д) протокол заседания  правления ТСЖ.

3.3. Правление  товарищества собственников жилья

Правление ТСЖ осуществляет руководство деятельностью товарищества. Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

Правление товарищества избирается из числа членов ТСЖ их общим собранием.

Срок, на который избирается правление, устанавливается уставом  товарищества, но не более чем на два года (ст.147 ЖК РФ). В устав ТСЖ можно внести, работающие советы директоров, переизбираемые на определенный срок.

В уставе ТСЖ должны быть определены сроки проведения заседаний  правления. Необходимость определения  сроков про ведения заседаний правления товарищества установлена императивной нормой в статье 147 ЖК РФ.

3.4. Обязанности  правления ТСЖ

Высшим органом управления является собрание ТСЖ, и только она  вправе принимать основные решения. Правление товарищества обязано  исполнять решения общих собраний и дополнительные обязанности установленные в ст.148 ЖК РФ.

В обязанности правления  ТСЖ входят:

1) соблюдение товариществом  законодательства и требований  устава товарищества;

2) контроль за своевременным  внесением членами товарищества  установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет  доходов и расходов на соответствующий  год товарищества и отчетов  о финансовой деятельности, предоставление  их общему собранию членов  товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников  для обслуживания многоквартирного  дома и увольнение их;

6) заключение договоров  на обслуживание, эксплуатацию и  ремонт общего имущества в  многоквартирном доме;

7) ведение списка членов  товарищества, делопроизводства,

8) бухгалтерского учета  и бухгалтерской отчетности;

9) созыв и проведение  общего собрания членов товарищества;

10) выполнение иных  вытекающих из устава ТСЖ обязанностей.

За выполняемую работу члены правления товарищества могут получать вознаграждение. Размер вознаграждения членов правления товарищества определяется решением общего собрания членов ТСЖ.

3.5. Председатель правления  ТСЖ

Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества. Положения ст.149 ЖК РФ определяют установить срок, на который может быть избран председатель правления ТСЖ. Данная норма должна соответствовать требованиям положений устава товарищества о сроках действия самого правления, так как председатель правления избирается из состава самого правления.

Председатель правления  товарищества ведет общее собрание членов ТСЖ, а также созывает и  проводит заседания правления товарищества в сроки.

Председатель правления  ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества. Он имеет  право подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества.

В обязанности председателя правления входит также и разработка правил внутреннего распорядка работников товарищества, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда. Эти правила в дальнейшем должны быть утверждены общим собранием. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.