Рента: особенность формирования и гражданско – правовая сущность

                                               Содержание:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

В результате становления в нашей стране рыночной экономики стать собственником движимого и недвижимого имущество возможно различными способами, например, в порядке наследования или с использованием кредитных средств или займов и конечно приобретая имущество за счет собственных средств. Однако не у всех существует возможность приобрести недвижимость выше перечисленными способами.  В гражданском обороте на помощь тем, у кого отсутствуют возможность приобрести недвижимость, был создан институт ренты – который является относительно новым институтом российского гражданского права.

В 1995 году институт ренты был официально закреплен в Гражданском Кодексе Российской Федерации, до этого момента в советском периоде данного института не существовало, а существовал аналог, представленный договором купли-продажи под условием пожизненного содержания.

Институт ренты базируется на заключении договора ренты, который представляет собой гражданско – правовой договор в результате заключения которого одна сторона, которая классифицируется как получатель ренты передает другой стороне, классифицируемой как  плательщик ренты в собственность имущество, а плательщик ренты в свою очередь обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде фиксированной и определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Анализирую практику сегодняшнего дня можно сделать вывод, что институт договора ренты не имеет широкого применения, что объясняется его недавним  образованием и недоработкой законодательной базы, которая его регулирует.

Актуальность выбранной темы заключается в том, что ни постановка проблем законодательного регулирования на страницах юридической литературы, ни их решение, не нашло, какого-либо отражения в ходе единого процесса, направленного на совершенствование действующего гражданского законодательства. В рамках курсовой работы мы изучим правовую конструкцию оформления рентных отношений, с рассмотрением дискуссионных вопросов  правовой природы договора ренты и механизма его реализации.

Объект исследования – рентный правоотношения.

Предмет курсовой работы – правовое оформление рентных правоотношений.

Задачи, поставленные в ходе написания курсовой работы:

- изучение исторической справки о возникновения рентных правоотношений;

- анализ и изучение  правовой сущности и конструкции договора ренты;

- изучение формы и процедуры государственной регистрации рентных отношений;

- изучение сущности правовой конструкции договора ренты и его недостатки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1 Рента: особенность формирования и гражданско – правовая сущность

 

1.1 Историческая справка  о возникновения рентных правоотношений

 

Рентные правоотношения формируются посредством получения рантье ренты, которая представляет собой доход, не относящийся к доходам, получаемым от предпринимательской деятельности, а получаемый как процент от сдачи в кредит или займ от капитала или земельного участка. Стоит отметить, что предметом рентных отношений может быть не только капитал или земельный участок, но и иное имущество, например, помещения как жилого, так и производственного назначения, природные ресурсы1.

Стоит отметить, что гражданского – правовые взаимоотношения, основанием которых является договор ренты, представляют собой одним из новых видов правовых взаимоотношений в гражданском законодательстве. До введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации в  русском гражданском праве не было прямых норм регламентирующих договорные отношения связанные с рентой. Но и не было запрещающих норм, поэтому рента выступала в гражданском обороте в  различных формах. Обращаясь к исторической справке, в древности  рентные платежи имели место быть и лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. Выкуп ренты был запрещен, следствием этого являлось невозможность владельца имения освободится от обязанности их уплачивать, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу2. Также при анализе истории, можно сказать о том, что существовала бессрочная рента с капитала, которая представляла один из вид «договорных» отношений, который в последствии был вытеснен договором займа. Данный вид ренты имел статус "вечной ренты" и плательщиком являлось само государство. Существовал и пожизненная рента, которая возникла как дань традиции передавать в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том числе денежные средства, в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты. В России наравне с другими существовала особая форма ренты, которая возникала в виде платежей, обязанность уплаты которых принимал на себя тот, кто получал большую долю при разделе имения.

Целевая направленность ренты с древних времен не сильно претерпела изменения и представляет собой право лица передавшего свое  имущество (капитал) другому лицу на основе договора ренты, требовать от последнего ежемесячные денежные выплаты, которые, как правило, имеют фиксированное значение.

С момента образования института ренты, рента в большинстве случаев выступала в двух видах, и классифицировались они от источника ее формирования.

Первый вид ренты – это рента с капитала. Второй вид ренты – это рента с недвижимого имущества, которая обращаясь опять к исторической справке представляла собой обременение, которое накладывалось на  имение, и переходила к любому вместе с самим имением.

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., не содержит в себе норм, которые регулировали рентные правоотношения, нет также самого понятия рента. Данная ситуации обусловлена тем, что данный период на активную борьбу с ростовщичеством, чем и была классифицирована рента3.

Гражданский кодекс РСФСР принятый в 1964 г. имеет нормы, которые имеют отношения к ренте, так например, в статьи ст. 253 "Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца" и ст. 254 "Прекращение договора купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца", правоотношения, регламентированные в данных статьях в последствии станут рентными правоотношениями и будут иметь названия пожизненной ренты.  Предметом договора купли – продажи мог стать жилой, часть жилого строения, а также часть, выраженная в натуральной форме, которая получена продавцом. Субъектный состав договора купли – продажи имеет характерную особенность, продавцы – это только строго нетрудоспособные лица, возрастная категория которых достигла пенсионного возраста, а в случае не достижения пенсионного возраста у лица, выступающего продавцом, должна была быть инвалидность.

Покупателем мог быть любое лицо, но с условием его достатка, который мог обеспечить нетрудоспособному лицу - продавцу пожизненное содержание.

Стоит отметить, что гражданское законодательство РСФСР данные вид договорных отношений не выводил на уровень широкого пользования и ставил не только жесткие рамки на его заключения, но также устанавливал жесткие ограничения на расторжения такого договора.

Основанием для расторжения договора купли  - продажи с пожизненным обеспечением могло стать:

- по требованию продавца, в случае если покупатель совершивших не однократное нарушения принятых им договорных условий;

- не исполнения покупателем  договорных обязательств;

- по требованию покупателя, в случае ухудшения его материального состояния и невозможности выполнять договорные условия в полном объеме.

Договорные отношения автоматически прекращаются в случае смерти покупателя, и объект договора возвращается продавцу. Стоит отметить, что расходы по содержанию продавца не возмещались. Если у продавца состояния здоровья улучшилось и не может быть квалифицировано как инвалидность, договор купли – продажи расторгается, но предмет договора, то есть жилой дом не возвращается в собственность продавца, а переходит к покупатель, продавец может имеет сохранения за собой права пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору.

В 70 - 80-е гг. XX в. данный вид договорных отношений в практике заключения договоров сошел на нет, и возобновился лишь с принятием законов, разрешающих гражданам иметь на праве собственности жилые помещения в многоквартирных домах, заключение договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца вновь получило широкое распространение. Фактически рента применялась гораздо шире, а на практике нередко данные отношения оформлялись либо договором дарения, либо завещанием, что, конечно же, в случае возникновения споров приводило и приводит к отсутствию надлежащей защиты участников данных отношений.

 

 

1.2 Правовая сущность  и конструкция договора ренты

 

В настоящее время экономика нашей страны строится на рыночных взаимоотношениях, следовательно, невозможность заключение таких договорных отношений, как например, передача в пользование одним лицом другому лицу капитала или имущество является нецелесообразной как для развития рынка, так и для развития страны  в целом. В результате чего принятый  ГД ФС РФ 21 .10.1994 г. «Гражданский кодекс Российской Федерации» часть 1 от 30.11.1994 г N 51-ФЗ содержит нормы регулирующие институт ренты и закреплены в главе 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением" ГК РФ (ст. ст. 583 - 605)4.

Договор ренты представляет собой гражданско – правовой договор в результате заключения которого одна сторона, которая классифицируется как получатель ренты передает другой стороне, классифицируемой как  плательщик ренты в собственность имущество, а плательщик ренты в свою очередь обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде фиксированной и определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Предметом договора ренты как движимое, так и недвижимое имущество, но при условии, что данное имущество не имеет ограничение в обороте и не изъято из него совсем. Стоит отметить, что на практике, заключения договоров ренты в большинстве случаев предметом договора выступает недвижимое имущество.

Гражданское законодательство договор ренты разделяет на три вида5:

1. постоянная рента;
2. пожизненная рента;
3. пожизненная рента с содержание с иждивением.

При заключении первых двух видов договора ренты передаваемым имуществом может выступать любое имущество, а при заключении третьего вида – только жилое имущество, например дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость6.

Договор постоянной ренты имеет бессрочный характер обязательства по выплате ренты, следовательно период действия данного договора не ограничен временными рамками, даже например, длительностью жизни плательщика ренты.

Стороной получателем пожизненной ренты может выступать любое лицо, осуществляющее передачу имущества, либо любое лицо, указанное в договоре как получатель ренты. Стоит отметить, что получателем ренты как отмечалось выше может стать любое лицо вне зависимости от состояния его здоровья, возраста, трудоспособности и т.п.

Получателем ренты может быть не только граждане, как физические лица, но и юридическое лицо, это единственный вид договора ренты, который имеет такую особенность. Некоммерческие организация, так же имеет право выступать получателем ренты, но при условии, что в ее учредительных документах не содержится ограничения на заключение данного вида договорных отношений, а так же при соблюдении условий закрепленных в статье 2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (ред. от 03.06.2009), и специальным целям, определенным тем же Законом для каждого из выделенных в нем видов организаций.

Стоит отметить, что статья 50 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещает в договоре постоянной ренты выступать получателем ренты – коммерческой организации, деятельность которой направлена на извлечение прибыли, которую они должны получать от предпринимательской деятельности (продажа товаров, выполнение работ, оказание услуг и т.д.), а не от передачи имущества в собственность другим лицам под выплату ренты7. Сущность данного запрета, объясняется тем, что данная предпринимательская деятельность, имеет прямую взаимосвязь с оборотом имущества, несовместима с положением рантье, "живущего на доход, в создание которого он не вовлечен". Стоит отметить, что данное ограничения имеет констатирует нам экономическую сущность ренты, которая представляет собой доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

В соответствии с договором постоянно ренты права получателя ренты может переходить по наследству, а в случае реорганизации юридического лица в порядке правопреемства.

Еще один вид договора ренты – это пожизненная рента, данный вид договора имеет иную конструкцию договорных отношений, имеющих срочный характер, то есть обязательства по выплате ренты срочные и ограничены периодом жизни получателя ренты. Следовательно, прекращение договора пожизненной ренты возникает в результате смерти получателя ренты.

Пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, который осуществляет передачу имущества под выплату ренты, а также может устанавливаться на период жизни другого гражданина, указанного в договоре.

Договор пожизненной ренты может устанавливаться как в отношении одного лица, так и в отношении нескольких лиц, права и доли которых будут равными, если иное не предусмотрено условиями договора. В случае смерти, одного из участников договора ренты, его права переходит к другим участникам, если иное не установлено условиями договора. Следовательно, обязательства плательщика пожизненной ренты прекращаются с момента смерти получателя ренты либо, если на стороне получателя ренты несколько граждан, с момента смерти последнего из них.