Рента: особенность формирования и гражданско – правовая сущность

Глава 2 Правовое оформление рентных отношений

2.1 Форма и процедура государственной регистрации рентных отношений

Договор ренты является одним из видов гражданско-правовых договоров, который имеет обязательное условие – это его нотариальное удостоверение, следовательно, при его отсутствии условия договора и договор в целом является недействительным. Нотариальная форма представляет собой подтверждение условий договора специализированным уполномоченным должностным лицом – нотариусом, который подтверждает законность заключаемого договора и правопорядочность и свободное волеизъявление каждой из сторон договора. Дополнительная обязанность нотариуса является подтверждение личности сторон, времени совершения сделки, что в последствие при возникновении спорных ситуаций, данные факты не являлись их предметом.

Договоры ренты, условия которых, заключаются в отчуждение недвижимого имущества, подлежат обязательному нотариальному удостоверению по месту нахождения данного имущества, вне зависимости от вида недвижимого имущества, то есть оно может быть как жилым, так и нежилым.

В случае, если стороны заключившие договор ренты, с несоблюдением условий обязательного нотариального удостоверения, сделка классифицируется  как ничтожная, на это дает указания ст. 165 ГК РФ.

На практике встречаются случаи, когда одна из сторон соблюдает условия нотариального удостоверения, а другая нет, то в судебном порядке сделку совершенную по данному договору признают действительной и последующее ее нотариальное удостоверение не требуется24.

Так же стоит отметить, еще одно важную особенность нотариального удостоверение – это осведомления и расшифровка всех прав и обязанностей, которые возникают у них в результате заключения договора, так как в большинстве случаев стороны заключающие договор имеют гражданско – правовую безграмотность.

В процессе нотариального удостоверения, нотариус, обязан в первую очередь осуществить проверку на наличие всех существенных условий в заключаемом договоре, а при их отсутствии потребовать их включения, так же нотариус должен разъяснить сторонам порядок реализации плательщиком ренты права отчуждения имущества, переданного ему в обеспечение пожизненного содержания25.

Договор ренты признается заключенным при подписании его сторонами между собой, с соблюдением всех обязательных условий, установленных нормами гражданского законодательства, в частности Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Суд же сделал свой вывод, основываясь только на показаниях свидетелей.

Истица А. в силу ст. 56 ГПК РФ должна доказать, что договор купли-продажи дома заключен с условием пожизненного содержания продавца, при этом ей необходимо представить письменные доказательства26.

Помимо нотариального удостоверения договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Государственная регистрация является институтом гражданско-правового принуждения. Принуждение заключается в необходимости публичного признания и подтверждения прав и сделок соответствующими законодательству. Посредством такого признания права сделки приобретают юридическую силу27.

Гражданское законодательство подразумевает градацию между регистрацией прав на недвижимое имущество и регистрацией сделок с недвижимостью. Разница заключается в следующем.

При осуществлении регистрации прав на недвижимое имущество целевая направленность регистрационной записи имеет правоустанавливающее значение и результатом осуществления данной регистрации должно являться то, что правообладатель не обязан где бы то ни было в дальнейшем доказывать свое право, в том числе его объем и содержание, никакими иными доказательствами, кроме самой регистрационной записи в реестре, что возможно только в отношении прав, объем исодержание которых определены законом.

В процессе регистрации договора заключается и регистрация документа. Сущность регистрации является мониторинг законности заключения и правомерности содержания заключаемой сделки. Регистрация несет в себе правовое значение для возникновения обязательственного права, и свидетельствует о том, что с момента осуществления процедуры регистрации договор является заключенным28.

При осуществлении государственной регистрации договора ренты, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подлежат и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны, и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту <6>. Статья 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на определенную недвижимость к новому правообладателю. В подразделе II и одновременно III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется запись об ограничении (обременении) права собственности в связи с существованием договора ренты. Среди прочих данных в подразделе III Единого государственного реестра определяются лица, в пользу которых производится ограничение получателя ренты, а также сумма ренты29.

Государственная регистрация регулируется Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  определяет процедуру и алгоритм регистрации. Права на недвижимое имущество, возникшие до введения в действие указанного Закона (т.е. до 31 января 1998 г.), признаются им юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Однако при намерении совершить сделку с недвижимостью ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от их регистрации в БТИ, земельном комитете или местной администрации30.

Государственная регистрация сделок согласно Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляет собой юридическое основание фиксации перехода прав на недвижимость или возникшего обременения соответствующего права. Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон. Если плательщик ренты не подаст заявления о регистрации таких ограничений и регистратор не внесет соответствующей записи, то плательщик ренты получит свидетельство о государственной регистрации права собственности без указания на наличие ограничений права. В случае дальнейшего отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, получателю ренты или приобретателю недвижимости будет причинен материальный ущерб, тогда ответственность может быть возложена на учреждение юстиции за несвоевременное и неточное внесение записей в Единый государственный реестр.

Следовательно, при заключении договора ренты, объектом которого является передачу под выплату ренты недвижимого имущества, в обязательном порядке данные о его заключении заносятся в Единый государственный реестр, в частности номер договора, права собственности плательщика ренты и обременения рентой, а так же залога в пользу получателя ренты31.

На базе выше сказанного, договор ренты классифицируется как заключенный и имеющийся все существенные условия договора.

В случае, если договор ренты заключен без соблюдения условий государственной регистрации, договор классифицируется как незаконным, и возникшие по его условиям права и обязанности считаются незаконными. Об этом свидетельствует, норма, прописанная в статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Существует и общая норма ГК РФ (п. 1 ст. 165), согласно которой нарушение требований об обязательной государственной регистрации сделки влечет за собой ее ничтожность. Это означает, что такая сделка недействительна с момента ее заключения независимо от того, будет ли она оспорена одной из сторон или третьим лицом в суде. В подобных случаях в виде последствия предусмотрено восстановление сторон в прежнем состоянии: получатель ренты получает обратно переданную вещь, но обязан возвратить плательщику ренты полученные рентные платежи.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что, если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность32.

Сказанное свидетельствует о наличии существенного противоречия в формулировке ст. 584 ГК РФ. Ведь получается, что если стороны нотариально удостоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты.

Данный вывод подтверждают и материалы судебной практики. После заключения договора ренты были сданы документы для государственной регистрации договора и права собственности на квартиру, однако государственная регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии. Рентополучатель не смог присутствовать при заключении сделки лично, поскольку находился в больнице, но при этом просьбу о регистрации документов направил письменно с соблюдением всех необходимых формальностей. Однако рентополучатель скончался, и в регистрации договора было отказано в связи со смертью одной из сторон сделки33.

Противоположное решение было вынесено Чертановским межмуниципальным судом г. Москва. Истица обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на квартиру. Она мотивировала свой иск тем, что в октябре 1998 г. она заключила с собственницей квартиры В. договор пожизненного содержания с иждивением, однако они не успели зарегистрировать его в Департаменте муниципального жилья г. Москвы, поскольку В. плохо себя чувствовала и истица не решилась везти ее в ДМЖ для регистрации договора, а в ноябре 1998 г. В. скончалась. ДМЖ г. Москвы отказался зарегистрировать данный договор34.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда35.

Как установлено в судебном заседании, сделка заключена в надлежащей - нотариальной - форме, истицей по делу полностью исполнены условия сделки: она содержала В., а впоследствии похоронила ее и оплатила услуги по погребению.

Кроме того, как следует из текста доверенности, у истицы имелось право зарегистрировать данный договор в ДМЖ, однако она не имела возможности вовремя воспользоваться данным правом, поскольку ухаживала за больной В. и не могла отъехать от нее для регистрации договора.

Всесторонне оценив приведенные выше доказательства, суд приходит к убеждению о том, что в данном случае необходимо применить аналогию права и считать смерть В. уклонением от регистрации сделки, обязав ДМЖ г. Москвы зарегистрировать данный договор, признав за истицей право собственности на спорную квартиру.

Президиум Верховного Суда РФ в ответ на вопрос: можно ли считать договор ренты заключенным с момента его нотариального удостоверения в случае, если рентополучатель умер, не успев его зарегистрировать, указал: "Так как договор ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения"36. Таким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но тем не менее он нередко становится предметом обсуждения и споров.

По мнению У. Новопашиной37, заключив договор ренты, собственник распорядился своим имуществом по своему усмотрению; подав документы на государственную регистрацию и направив заявление с просьбой зарегистрировать сделку, собственник выполнил все требования для обеспечения действительности сделки. Положение же Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничивает права граждан по распоряжению своим имуществом, поскольку обусловливает возникновение прав и обязанностей по сделке действиями государственного органа, а не волеизъявлением сторон. Решение этой проблемы автору видится путем внесения изменений в законодательство либо путем обращения в Конституционный Суд с требованием о признании данной нормы Закона неконституционной. Кроме того, автор считает разумным вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когда суды признавали право на включение в наследственное имущество квартиры на основании заявления о приватизации, которое было подано при жизни наследодателя, но решение о приватизации было вынесено после его смерти.

С точки зрения справедливости мнение правильно, но существует и оборотная сторона медали. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты. Если требование закона об обязательной государственной регистрации не будет неукоснительно соблюдаться, появится риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости.