Рента: особенность формирования и гражданско – правовая сущность

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни другого гражданина, указанного лицом, передавшим имущество под выплату ренты, следовательно, возможна ситуация, когда договор на таких условиях был заключен, а гражданин, в пользу которого он заключен, к этому времени скончался. Такой договор ничтожен как устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту его заключения.

Последний рассматриваемый нами вид договора ренты- это пожизненное содержание с иждивением, данный вид договора регламентируется нормами гражданского законодательства, в частности статьей 601 Гражданского кодекса Российской Федерации, где и дается конструктивное понятие данного договора8.

Согласно договору пожизненного содержания с иждивением, получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Стоит отметить, что данный вид договора ренты имеет особенные специфические отличия от других договоров ренты, в частности от договора пожизненной ренты.

Первая отличительная черта, заключается в том, что ограничение на  предмет договора пожизненного содержания с иждивением, им может стать только недвижимое имущество, причем как жилое, так и нежилое.

 Вторая отличительная  черта – это специальная форма  и объем рентных платежей. Например, по договору пожизненной ренты выплаты могут быть только в денежной форме, а по договору пожизненного содержания с иждивением, выплата может быть как в денежной, так и в натуральной форме, то есть это могут быть продуктц питания, одежда и прочее. Закон допускает, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических денежных сумм. Однако при этом, в отличие от договора пожизненной ренты, в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее удвоенного МРОТ, установленного законом.

Главное, что отличает обязательства договора пожизненной ренты от обязательств договора пожизненного содержания с иждивением, - это особый характер отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание с иждивением, который обусловлен социальной сущностью и назначением пожизненного содержания с иждивением. Так, необходимость в уходе может возникнуть уже после заключения договора. Однако сразу после появления она становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена им с учетом сложившихся обстоятельств9.

Права которые закрепляются по договору пожизненной ренты или пожизненной ренты с иждивением за получателем ренты не могут быть отчуждены и имеет тесную связь с личностью получателя. в случае если в договоре планируется передача прав третьим лицам, то их указание подлежит обязательной фиксации в тексте договора.

Имущество, отчуждаемое под выплату ренты, должно в обязательном порядке передаваться от получателя ренты к плательщику в собственность, как на платной основе, так его может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

В случае, если имущество передается на платной основе, то алгоритм его передачи должен соответствовать правилам купли-продажи, регламентированным главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. А если, передача имущества идет на безвозмездной основе, то передача должна соответствовать правилам о договоре дарения, которые установлены главой 33 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если предмет договора ренты является земельный участок или иное недвижимое имущество, то получатель ренты в целях обеспечения обязательства плательщика ренты автоматически приобретает право залога на это имущество.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств10.

При невыполнении плательщиком ренты этих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Неуказание в договоре ренты одного из условий - об обеспечении исполнения либо страховании риска ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору - будет также означать, что договор не заключен в силу положения п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Размер ренты устанавливается соглашением сторон договора исходя из предполагаемого срока выплаты ренты.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, то размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом МРОТ. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала; договором может быть предусмотрена другая периодичность выплат.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее МРОТ, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК РФ, подлежит увеличению11. Согласно ст. 318 ГК РФ, сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина по договору пожизненного содержания и в других случаях, индексируется с учетом уровня инфляции в порядке и на условиях, которые предусмотрены законом. Пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением12. Однако при всем разнообразии форм рентных платежей в договоре обязательно должен быть указан их денежный эквивалент. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее удвоенного размера МРОТ. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Однако если такого указания не имеется, то плательщик ренты не вправе в одностороннем порядке изменять способ исполнения обязательства.

Согласно ст. 604 ГК РФ, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты13. Это специальное условие, присущее именно договору пожизненного содержания с иждивением. Однако возможен случай замены плательщика ренты в обязательстве по договору пожизненного содержания с иждивением без согласия получателя ренты. Это происходит в случае универсального правопреемства.

Законодатель подробно регулирует вопрос о способе прекращения договора ренты путем выкупа, в частности в случае существенного нарушения обязательств плательщиком ренты; основания и условия выкупа установлены ст. ст. 592 - 594, 599, 605 ГК РФ14.

Договор пожизненной ренты может быть прекращен путем расторжения по требованию получателя.

Еще одним способом прекращения обязанности по выплате ренты является выкуп ренты плательщиком. Выкуп ренты может производиться как по инициативе плательщика, так и по требованию получателя ренты. Стороны не связаны какими-либо установленными законом критериями для исчисления цены выкупа. Данная цена может быть, по усмотрению сторон, определена в твердой сумме либо поставлена в зависимость от стоимости отчужденного имущества, размера предусмотренной договором или фактически выплаченной ренты, равно как и от других показателей, избранных сторонами. Нормативно размер выкупной цены предопределен только на случай отсутствия условия о ней в договоре. Выкупная цена в таком случае равна либо соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (если наряду с принятым обязательством выплаты ренты ее плательщик оплатил стоимость отчужденного под ренту имущества), либо этой годовой сумме плюс цена имущества, переданного под выплату ренты бесплатно.

Договор ренты всегда оформляется в письменном виде15.

В договоре необязательно устанавливать весь перечень условий, так как гл. 33 ГК РФ многие из них прописывает достаточно четко. Стороны могут указать в договоре размер каждого рентного платежа (содержания с иждивением) и способы обеспечения исполнения обязательств плательщика при передаче ему денежной суммы или иного движимого имущества. Кроме того, стороны могут изменять договор ренты по своему усмотрению и вводить в него любые другие условия, если это не противоречит существу соглашения. Например, стороны вправе договориться о порядке индексации размера рентных платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа. Правда, они не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной ренты (кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц) или ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например десятью годами или сроком службы имущества16.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделки представляет собой придание публичного статуса документу путем совершения удостоверительной надписи от имени Российской Федерации. Это действие удостоверительного типа, направленное на официальное засвидетельствование и закрепление факта совершения сделки. Его совершение подчиняется специальным правилам, установленным Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 (ред. от 30.12.2008) и подзаконными актами, определяющими правила совершения нотариальных действий, в том числе нотариального удостоверения сделок. Если данный договор предусматривает отчуждение недвижимого имущества (земли, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты), то договор необходимо еще и зарегистрировать в регистрирующих органах. Государственная регистрация договора ренты производится в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 08.05.2009). Требование о государственной регистрации вполне оправданно, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности. Здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, а заключающие их лица нередко имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения соглашения. В таких условиях помощь нотариуса или квалифицированного юриста способна предотвратить судебные споры17. В частности, юрист может установить подлинную волю сторон, заключающих договор, и проверить законность его содержания.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (ст. 433 ГК РФ). Право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Таким образом, в случаях передачи плательщику ренты движимого имущества договор подлежит только нотариальному удостоверению, а в случае передачи недвижимости - и нотариальному удостоверению, и государственной регистрации18.

Предположим, плательщик ренты решил передать третьему лицу обремененное рентой имущество19. Неужели получателю больше не положены выплаты? На этот случай законодатели предусмотрели, что новый собственник обязан продолжать платить ренту, даже если он не знал о лежащем на имуществе обременении (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рентой, может воспользоваться правами, предусмотренными в ст. 460 ГК РФ (попытаться снизить цену или расторгнуть договор купли-продажи)20. Однако он не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании.

Кроме того, закон учитывает и то, что на практике переход обремененного рентой недвижимого имущества к новому собственнику может поставить получателя ренты в сложное положение. Именно поэтому гражданское законодательство устанавливает, что отчуждатель имущества несет субсидиарную (дополнительную) с новым собственником ответственность по требованиям получателя ренты, если не предусмотрена солидарная ответственность21.

Также законодатели предусмотрели, что если земельный участок или другая недвижимость передаются по рентному договору, то это имущество остается в залоге у получателя ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Плательщик ренты должен застраховать риск неисполнения своих обязательств по договору или обеспечить исполнение обязательств с помощью поручительства третьего лица, банковской гарантии, задатка и пр. В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий договор считается незаключенным. Если условие такого рода в договоре содержится, но оно не выполнено, или обеспечение утрачено, или ухудшены его условия не по вине получателя, то получатель вправе расторгнуть соглашение и потребовать возмещения связанных с этим убытков (п. 3 ст. 587 ГК РФ)22.

В качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК РФ). Размер этих процентов определяется сторонами либо самостоятельно (ст. 15 ГК РФ), либо учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства, действующей в месте жительства получателя ренты (ст. 395 ГК РФ)23.