Рента: особенность формирования и гражданско – правовая сущность

 

2.2 Правовая конструкция  договора ренты: сущность и недостатки оформления

Понятия "рента" и "пожизненное содержание с иждивением" соотносятся как род и вид, что исключает возможность их равнозначного соотношения. Несмотря на то что название глав, параграфов, статей нормативного акта не имеет юридической силы, тем не менее представляется, что четкость в использовании юридической терминологии в соответствии с ее законодательным наполнением должна прослеживаться как на уровне изложения норм, так и на уровне формулировок того или иного подразделения нормативного акта38.

Договор ренты относится к реальным договорам и считается заключенным с момента передачи вещи. Вместе с тем этот, казалось, бесспорный факт встречает возражения в юридической литературе. При этом сомнения некоторых ученых основываются на тех формальностях, которые закон предъявляет к совершению сделки ренты. Так, согласно ст. 584 ГК РФ, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. На основании этого делается вывод о том, что договор ренты, не связанный с передачей недвижимости, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения, поскольку для его заключения не установлена необходимость передачи имущества, а договор ренты, основанный на отчуждении недвижимости, считается заключенным с момента государственной регистрации39.

По нашему мнению, предусмотренные в ст. 584 ГК РФ формализованные признаки остаются таковыми независимо от того, какой перед нами договор - реальный или консенсуальный, и, следовательно, не могут повлиять на квалификацию договора по критерию момента его возникновения. Придание надлежащей нотариально удостоверенной формы консенсуальному договору позволяет установить момент, с которого будет считаться, что стороны пришли к соглашению по всем его существенным условиям. При этом важно учесть, что момент заключения договора определяется не фактом его нотариального удостоверения, а фактом достижения сторонами соглашения (момент получения оферентом акцепта) в требуемой или согласованной форме. Иными словами, если нотариальному удостоверению подлежал договор, в котором стороны не пришли к соглашению относительно его существенных условий, такой договор все равно будет считаться незаключенным. В отношении реального договора соблюдение нотариально удостоверенной формы - лишь предпосылка для того, чтобы договор состоялся в момент передачи соответствующего имущества в будущем.

Что касается государственной регистрации, она, не являясь требованием, которое предъявляется к форме сделок, определяет момент заключения договора. Государственная регистрация прав и сделок, не будучи гражданско-правовой сделкой, выступает юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ40. Иными словами, механизму регистрации сделок, лежащему за пределами частного права, придается значение факта, определяющего момент совершения договора. Практическое значение данного положения заключается в том, что отсутствие государственной регистрации договора, для которого такая регистрация в силу закона обязательна, означает, что договор признается незаключенным. Однако если для консенсуального договора момент государственной регистрации определяет момент, с которого считается, что стороны пришли к соглашению по всем его существенным условиям, то для реального договора факт государственной регистрации приобретает иной оттенок. Так или иначе для реального договора первостепенное значение имеет передача вещи, а для реального договора, по которому передается недвижимость, - переход права собственности, подлежащий государственной регистрации. Момент регистрации сделки - договора ренты и момент регистрации сделки - возникновения права собственности у приобретателя (плательщика ренты) совпадают. Это означает, что государственная регистрация, определяя момент перехода права собственности, определяет и момент совершения договора, который также подлежит государственной регистрации41. При этом регистрация возникновения права собственности первична перед регистрацией договора ренты. Практическое значение данного положения заключается в том, что последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора ренты необходимо рассматривать через призму абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, определяющего момент возникновения права собственности у приобретателя - момент регистрации этого права. Правило п. 3 ст. 433 ГК РФ, ориентированное в первую очередь на консенсуальные договоры, относительно реального договора ренты не работает. Это означает, что договор ренты в отсутствие его государственной регистрации (а значит, и в отсутствие регистрации возникновения права собственности у плательщика ренты) будет недействительным как сделка, не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Подтверждением данного подхода является правило о договоре доверительного управления имуществом, который, как и договор ренты, относится к реальным договорам. Согласно п. 3 ст. 1017 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Учитывая изложенное, представляется недостоверной точка зрения о том, что, если договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ будет считаться незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК РФ не содержит указание на его недействительность42.

Таким образом, система традиции, лежащая в основе реализации реальной конструкции договора ренты, проявляет себя всецело: договор ренты считается заключенным с момента передачи движимого имущества, а равно с момента перехода права собственности на недвижимое имущество, подлежащего государственной регистрации.

 

 

 

 

 

Заключение

 

в ходе написания курсовой работы было установлено, что гражданского – правовые взаимоотношения, основанием которых является договор ренты, представляют собой одним из новых видов правовых взаимоотношений в гражданском законодательстве. До введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации в  русском гражданском праве не было прямых норм регламентирующих договорные отношения, связанные с рентой.

В настоящее время экономика нашей страны строится на рыночных взаимоотношениях, следовательно, невозможность заключение таких договорных отношений, как например, передача в пользование одним лицом другому лицу капитала или имущество является нецелесообразной как для развития рынка, так и для развития страны  в целом. В результате чего принятый  ГД ФС РФ 21 .10.1994 г. «Гражданский кодекс Российской Федерации» часть 1 от 30.11.1994 г N 51-ФЗ содержит нормы регулирующие институт ренты и закреплены в главе 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением" ГК РФ (ст. ст. 583 - 605).

Договор ренты представляет собой гражданско – правовой договор в результате заключения которого одна сторона, которая классифицируется как получатель ренты передает другой стороне, классифицируемой как  плательщик ренты в собственность имущество, а плательщик ренты в свою очередь обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде фиксированной и определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты является одним из видов гражданско-правовых договоров, который имеет обязательное условие – это его нотариальное удостоверение, следовательно, при его отсутствии условия договора и договор в целом является недействительным. Нотариальная форма представляет собой подтверждение условий договора специализированным уполномоченным должностным лицом – нотариусом, который подтверждает законность заключаемого договора и правопорядочность и свободное волеизъявление каждой из сторон договора. В случае, если договор ренты заключен без соблюдения условий государственной регистрации, договор классифицируется как незаконным, и возникшие по его условиям права и обязанности считаются незаконными. Об этом свидетельствует, норма, прописанная в статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

"Гражд.анский ко.декс Россий.ской Федера.ции (час.ть пе.рвая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014, с изм. от 23.06.2014) (с изм. и до.п., всту.п. в си.лу с 01.07.2014)

"Гражд.анский ко.декс Россий.ской Федера.ции (ча.сть вто.рая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.12.2013) (с изм. и до.п., всту.п. в си.лу с 01.07.2014)

"Гражда.нский коде.кс Росс.ийской Феде.рации (част.ь тре.тья)" от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 05.05.2014)

Федера.льный зак.он от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государст.венной регистр.ации пр.ав н.а недв.ижимое имущ.ество и сдело.к с ни.м" (ред. от 08.05.2009) .

Федерал.ьный за.кон от 24 окт.ября 1997 г. N 134-ФЗ "О прожито.чном мини.муме в Россий.ской Федерац.ии" // Россий.ская газе.та. 1997. 29 окт.

Фед.еральный зако.н от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ "О вн.есении измен.ений в отде.льные законодат.ельные а.кты Россий.ской Федерац.ии" // Росс.ийская газ.ета. 2011. 2 дек.

Постан.овление Правите.льства РФ от 20 дек.абря 2012 г. N 1337 "Об уст.ановлении велич.ины прожито.чного миним.ума на ду.шу насе.ления и по основн.ым социал.ьно-демо.гр.афическим гру.ппам насе.ления в цел.ом по Рос.сийской Федер.ации за III квартал 2012 года" // Росси.йская газе.та. 2012. 26 дек

Апелля.ционное опред.еление Судеб.ной кол.легии по граж.данским дел.ам по де.лу N 11-673 [Электронный ресурс]. URL: www.mos-gorsud.ru.

Гражда.нский код.екс Рос.сийской Фед.ерации. Публ.ичное обе.щание наг.рады. Публич.ный кон.курс. Прове.дение игр. Лотер.ея. Постате.йный коммента.рий к гл.авам 56 - 58 / А.А. Кл.ишин, П.В. Кра.шенинников, О.А. Рузакова и др.; под ред. П.В. Крашенинни.кова. М.: Стат.ут, 2014. 80 с.

Коммен.тарий к Гражданско.му кодекс.у Рос.сийской Федера.ции: В 3 т. Коммента.рий к Гражданс.кому код.ексу Рос.сийской Фед.ерации, час.ти пер.вой (том 1) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) вклю.чен в информ.ационный бан.к сог.ласно публика.ции - Юрайт-Издат, 2007 (3-е изда.ние, переработ.анное и допол.ненное).

Ком.ментарий к Гражданско.му коде.ксу Российск.ой Федер.ации: В 2 т. Т. 1: Ча.сти перв.ая, втора.я ГК РФ / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина; Ин-т го.сударства и пр.ава РАН. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2011 // СПС "Гарант".

"Концеп.ция раз.вития граж.данского законод.ательства Россий.ской Феде.рации" (одоб.рена решение.м Сове.та при Прези.денте РФ по кодиф.икации и соверше.нствованию гражд.анского законода.тельства от 07.10.2009) .

Определ.ение Конст.итуционного Су.да РФ от 16 февр. 2012 г. N 318-О-О "Об отк.азе в прин.ятии к рас.смотрению жало.бы граждан.ина Кузнец.ова Юри.я Никитов.ича на нарушен.ие его конституцио.нных п.рав пунктом 1 ст.атьи 599 Граждан.ского код.екса Россий.ской Федер.ации" // СПС "Гарант".

Бер.езовская Т. К нот.ариусу с оце.нкой // Домаш.ний адв.окат. 2005. N 8. С. 12

Брагин.ский М.И., Витрянский В.В. Договор.ное пра.во. Догов.оры о пере.даче имущест.ва (.кн.ига 2-я). 4-е изд., стереот. М.: Ст.атут, 2002 // СПС "КонсультантПлюс".

Быч.ков А. Дог.овор рент.ы. Реш.ение спор.ных ситу.аций // Фин.ансовая газе.та. 2014. N 26. С. 11 - 12.

Демки.на А.В. Но.вые положен.ия закон.одательства о разм.ере пла.тежей по догов.орам ре.нты // Юри.ст. 2012. N 8. С. 9 - 12.

Дербенцев П.Г. Довере.нность: как.ие рекви.зиты дока.жут полном.очия пре.дставителя контраг.ента // Росси.йский нало.говый курь.ер. 2011. N 19. С. 66 - 73.

Жуко.ва Т. Дог.овор пожизн.енной ре.нты: вал.юта и раз.мер пл.атежа // ЭЖ-Юрист. 2011. N 47. Тематич.еское прило.жение. С. 4. .

Жил.ые помеще.ния: пра.ва гра.ждан пр.и приобр.етении и управ.лении. Коммен.тарии и разъ.яснения специа.листов юриди.ческой фирм.ы "АВЕЛ.АН" / В.С. Костко, С.Л. Казинец, Н.В. Северина и др. М.: Библиот.ечка "Росси.йской газ.еты", 2013. Вып. 22. 144 с.

Киндеева Е.А., Писку.нова М.Г. Нед.вижимость: пра.ава и сде.лки (нов.ыепра.вилаоформле.ния, государственная регистр.рация, обра.зцыдокумрентов). М.: Юрайт-Издат, 2004. С. 287.

Коз.лова Е.Б. Систе.ма договор.ов, направ.ленных на созд.ание объе.ктов недвиж.имости. М.: КОН.ТРАКТ, 2013. 368 с.

Киракосян С.А. Об оп.асностях догов.ора ре.нты // Семейно.е и жили.щное пр.аво. 2013. N 1. С. 41 - 43.

Ка.рпухин Д. Дого.вор дарен.ия жил.ого помещ.ения: анал.из правопр.именительных аспе.ктов проблем.ы // Жилищ.ное пра.во. 2012. N 10. С. 31 - 49.

Кузн.ецова П. Неопредел.енность в вопро.се рент.ных плате.жей // Жилищ.ное пра.во. 2012. N 2. С. 83 - 91.

Казак.ов Е.С. [Комм.ентарий к Федера.льному зако.ну от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесен.ии измене.ний в подра.зделы 4 и 5 разд..ела I ча.сти перв.ой и стать.ю 1153 ча.сти треть.ей Граждан.ского код.екса Рос.сийской Фе.дерации"] // Ак.ты и коммент.арии д.ля бухгал.тера. 2013. N 12. С. 89 - 98.

Микрюков В.А. Обре.менения нед.вижимого им.ущества по дого.вору рен.ты // Росс.ийский юриди.ческий журн.ал. 2014. N 1. С. 113 - 120.

Новак Д. Нов.ое в законодательном регули.ровании государств.енной регистр.ации п.рав на недвижимое имущ.ество и сдел.ок с н.им // Пр.аво и экон.омика. 2003. N 10. С. 9. .

Усков А. Догово. .ры ре.нты и пожиз.ненного содержания с иждиве.нием. Обз.ор суд.ебной пра.ктики // Жи.лищное прав.о. 2012. N 11. С. 103 - 112.

Роман.ец Ю.В. С.истема догово.ров в граж.данском п.раве Ро.ссии: моно.графия. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, Инфра-М, 2013. 496 с.

 Сенч.ищев В.Н. Государст.венное регулиров.ание пр.ав на недвижим.ость и сд.елок с ней // Жур.нал россий.ского п.рава. 1999. N 12. С. 118.

Солом.ина Н.Г. К во.просу о недо.статках правовой конст.рукции догов.ора рен.ты // Прав.о и экон.омика. 2013. N 2. С. 17 - 22. .

Савочк.ин Е.Н., Степ.ин А.Б. Судеб.ные и внес.удебные сред.ства защ.иты жи.лищных пр.ав // Семе.йное и жил.ищное пр.аво. 2012. N 1. С. 39 - 42.

Со.ловьев В.Н. Осно.вные напр.авления реа.лизации социа.льной функц.ии гражд.анского прав.а // Граж.данское пра.во. 2012. N 2. С. 21 - 23.

Т.равина О.В. Своб.ода договор.а. Гар.антии, послед.ствия нару.шения, ограни.чения // Пр.аво и эконо.мика. 2014. N 5. С. 48 - 51.

Цыбуленко З. Ре.нта и пожизн.енное с.одержание с ижди.вением // Рос.сийская юстиция. 1997. N 6, 7 // СПС "КонсультантПлюс"

Чистяк.ова Л. Гражданс.кая рев.олюция: очер.едные изменен.ия, внесен.ные в ГК РФ // Налог.овый вест.ник. 2013. N 7. С. 8 - 28.

Ширинская Е.Ю. Сде.лки с недви.жимостью: посл.едствия несоблюдения тре.бований о государ.ственной регис.трации // Юри.ст. 2005. N 1. С. 11.

1 Большой юридический словарь / Под ред. А.Я. Сухарева, В.Д. Зорькина, В.Е. Крутских. - М.: ИНФРА-М, 1998

2 Брагин.ский М.И., Витрянский В.В. Договор.ное пра.во. Догов.оры о пере.даче имущест.ва (.кн.ига 2-я). 4-е изд., стереот. М.: Ст.атут, 2002 // СПС "КонсультантПлюс".

 

3 Брагин.ский М.И., Витрянский В.В. Договор.ное пра.во. Догов.оры о пере.даче имущест.ва (.кн.ига 2-я). 4-е изд., стереот. М.: Ст.атут, 2002 // СПС "КонсультантПлюс".

 

4 ГРАЖ.ДАНСКИЙ КОДЕ.КС РОСС.ИЙСКОЙ ФЕДЕР.АЦИИ" (ГК РФ) Ча.сть 1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ (приня.т ГД ФС РФ 21.10.1994) (действу.ющая редак.ция от 05.05.2014)

5 "ГРАЖ.ДАНСКИЙ КОДЕ.КС РОСС.ИЙСКОЙ ФЕДЕР.АЦИИ" (ГК РФ) Ча.сть 1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ (приня.т ГД ФС РФ 21.10.1994) (действу.ющая редак.ция от 05.05.2014)

6 Савость.янова О.Н. Дого.вор рен.ты по старо.му и но.вому законода.тельству // Нот.ариус. 2013. N 6. С. 17 - 20.

7 "ГРАЖ.ДАНСКИЙ КОДЕ.КС РОСС.ИЙСКОЙ ФЕДЕР.АЦИИ" (ГК РФ) Ча.сть 1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ (приня.т ГД ФС РФ 21.10.1994) (действу.ющая редак.ция от 05.05.2014)

8 "ГРАЖ.ДАНСКИЙ КОДЕ.КС РОСС.ИЙСКОЙ ФЕДЕР.АЦИИ" (ГК РФ) Ча.сть 1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ (приня.т ГД ФС РФ 21.10.1994) (действу.ющая редак.ция от 05.05.2014)

9 ГРАЖ.ДАНСКИЙ КОДЕ.КС РОСС.ИЙСКОЙ ФЕДЕР.АЦИИ" (ГК РФ) Ча.сть 1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ (приня.т ГД ФС РФ 21.10.1994) (действу.ющая редак.ция от 05.05.2014)

10 "ГРАЖ.ДАНСКИЙ КОДЕ.КС РОСС.ИЙСКОЙ ФЕДЕР.АЦИИ" (ГК РФ) Ча.сть 1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ (приня.т ГД ФС РФ 21.10.1994) (действу.ющая редак.ция от 05.05.2014)

11 "ГРАЖ.ДАНСКИЙ КОДЕ.КС РОСС.ИЙСКОЙ ФЕДЕР.АЦИИ" (ГК РФ) Ча.сть 1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ (приня.т ГД ФС РФ 21.10.1994) (действу.ющая редак.ция от 05.05.2014)

12 Коммен.тарий к Граждан.скому код.ексу Россий.ской Федера.ции: В 3-х т. / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2012. Т. 2 .

13 Коммен.тарий к Граждан.скому код.ексу Россий.ской Федера.ции: В 3-х т. / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2012. Т. 2 .