Ипотечное кредитование в России

 
Какие функции выполняет кредит?

 

Кредит выполняет следующие  функции.

1.Распределительная (перераспределительная)  функция. Распределение связано  с определением доли произведенного продукта и прибыли, которую получают участники хозяйственной деятельности, другие хозяйствующие субъекты и государство. Оно предполагает перемещение разных форм общественного богатства от одних субъектов к другим или вторичное перемещение уже ранее полученных благ—перераспределение¹⁾.

При помощи коммерческого кредита  предприниматели получают от кредиторов товары или деньги, которые по разным причинам высвобождаются из хозяйственного оборота кредитора. Это могут  быть части запасов готовой продукции, не нашедшей к данному моменту времени своих покупателей, или денежные средства, которые временно не используются в кругообороте. Оба вида ресурсов образуют резервный капитал кредитора. Таким образом, благодаря коммерческому кредиту осуществляется перемещение (перераспределение) ресурсов в рамках тесно взаимосвязанных хозяйственных оборотов от одних предпринимателей-кредиторов к другим предпринимателям-заемщикам, которым необходимы ресурсы для обеспечения непрерывности кругооборота их капитала²⁾.

2.Эмиссионная функция. Коммерческий кредит вызывает появление новых платежных средств - банковских денег. Благодаря появлению банкнот денежная эмиссия приобрела необходимую эластичность, способность приспособления к быстро изменяющимся потребностям хозяйственного оборота.

___________________________________________

¹⁾ Абрамова М.А., Александрова Л.С. Финансы и кредит: Учебное пособие.- М.: ИД Юриспруденция, 2003. – 448с.

²⁾ www.AUP.Ru 

 
 В настоящее время эмиссия  денег национальными Центральными  банками и всей банковской  системой происходит на кредитной  основе. Кредитование банками своей клиентуры определяет масштабы выпуска денег в хозяйственный оборот, а погашение полученных кредитов ведет к изъятию денег из оборота. Банковское и коммерческое кредитование способствует постепенному вытеснению наличных денег из обращения, что связано с широким использованием безналичных расчетов, чеков и кредитных карточек. Вот почему в экономической литературе вместо эмиссионной функции кредита часто упоминается близкая, по сути, функция замещения действительных денег кредитными операциями¹⁾.

 

Каковы основные факторы  спроса на кредит?

 

К основным факторам спроса на кредиты относятся:

-   ожидаемая норма  прибыли - если фирма ожидает  увеличение прибыли в будущем,  то объем планируемых инвестиций  увеличится и увеличится спрос  на кредит, и наоборот, ожидание снижения нормы прибыли будет означать снижение объема планируемых инвестиций, и спрос на кредит уменьшится;

-   ожидаемая инфляция - рост инфляционных ожиданий  заемщиков при неизменности номинальных  процентных ставок означает, что  реальные процентные ставки снижаются, следовательно, повышается выгодность заимствований, и спрос на кредит растет;

- объем государственных заимствований - правительство берет займы и размещает государственные облигации для покрытия дефицита государственного бюджета;

   -   уровень  благосостояния и доходов - рост  благосостояния в экономике ведет  к росту предложения кредита.  В период экономического спада  падение доходов приводит к  сокращению объемов предложения  кредита; 

______________________________________________

¹⁾ www.AUP.Ru 

 
-   ожидаемая доходность активов - если кредиторы рассчитывают, то в будущем процентные ставки возрастут и, следовательно, понизится доходность облигаций, приобретаемых а текущем периоде, то предложение кредита уменьшается при любой из возможных ставок процента. Также на решение кредиторов влияют ожидания изменений доходности акций и реальных активов. Предложение кредита непосредственно связано с ожидаемыми темпами инфляции;

-   риск - если кредиторы  не уверены в будущих темпах  инфляции, они скорее всего потребуют более высокие проценты, чтобы покрыть риск кредитования, особенно в долгосрочном периоде, отношение кредиторов к риску, связанному с тем, что реальные доходы будут ниже ожидаемых, также будет воздействовать на предложение кредита и общий уровень процентных ставок;

-   ликвидность —  предложение кредита может увеличиваться  в связи с повышением степени  ликвидности долговых финансовых  инструментов (векселей, корпоративных  облигаций, государственных облигаций и т. д.)¹⁾.

Что включает в себя кредитная заявка?

Кредитная заявка - это  письменное обращение заемщика в  обслуживающий банк с просьбой о  выдаче ссуды и приемлемых условиях ее получения. В данной заявке содержатся исходные данные о требуемом кредите: цель кредита, сумма и валюта кредита, вид и срок кредита, порядок погашения и уплаты процентов, предлагаемое обеспечение. Кроме того, банки требуют, чтобы к заявке были приложены документы и финансовые отчеты, служащие обоснованием просьбы о предоставлении ссуды и объясняющие причины обращения в банк.

 

 

_____________________________________________

¹⁾ www.AUP.Ru 

 
        Заявка вместе с документами поступает к соответствующему кредитному работнику, который после ее рассмотрения проводит предварительную беседу с будущим заемщиком. Беседа имеет большое значение для решения вопроса о будущем кредите, так как позволяет не только выяснить детали кредитной заявки, но и составить психологический портрет заемщика¹⁾ .

 

4.  Понятие ипотеки  и ипотечного кредита.

 

Ипотека - (от греч. hypothéke - залог, заклад), залог недвижимого имущества, главным образом земли, с целью получения ссуды, так называемого ипотечного кредита²⁾.

Ипотека представляет такой  вид залога, при котором закладываемое  имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту.

Ипотечный кредит – этот вид кредита предоставляют банки, специализирующие на выдаче долгосрочных займов под залог основных средств  или имущественного  комплекса  предприятия в целом (ипотечные банки). При этом заложенное в банке имущество продолжает использоваться предприятием. Развитие ипотечного кредита во многом зависит от гарантий прав собственности, которые должны быть закреплены конституционно и обеспечены эффективной системой регистрации прав собственности.

Ипотечный кредит выдается на приобретение или строительство  жилья, покупку земли, т.е. имеет долгосрочный характер. Ипотечный кредит считается  одним из наиболее «надежных» для  кредитора.

 

______________________________________________

¹⁾ Дробозина Л.А. Финансы, денежное обращение, кредит, М., ЮНИТИ, 1997.

²⁾ Меньшикова М. А., США: капиталистическое накопление и индустриализация сельского хозяйства, М., 1970. 

 
        В ипотечной сделке владелец имущества получает ссуду у кредитора (который одновременно становится залогодержателем) и передает последнему в качестве обеспечения кредита право на преимущественное удовлетворение своих претензий из стоимости заложенного имущества (в случае отказа от погашения кредита или его неполного погашения)¹⁾.

Ипотечный кредит  получил  широкое распространение в странах  с развитой рыночной экономикой. В  России для развития ипотечного кредита  требуется принять комплекс законов (в первую очередь Земельный кодекс, закон об ипотечных банках) и нормативных актов по правилам оценки и регистрации недвижимости²⁾.

Ипотека первичная - первичный  ипотечный залог, когда ипотека  создается на базе объекта недвижимости, еще ранее не заложенного. Банки, как правило, лимитируют ипотечный  кредит суммой, равной двум третям стоимости залога.

Ипотека вторичная - когда  кредит выделяется под ранее уже  заложенный объект недвижимости. Общая  сумма двух кредитов не превышает, как  правило, 80% от продажной стоимости.

Заемщик - лицо, берущее  кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

 

 

___________________________________________

¹⁾ Абрамова М.А., Александрова Л.С. Финансы и кредит: Учебное пособие.- М.: ИД Юриспруденция, 2003. – 448с.

²⁾ Нешитой А.С. Финансы и кредит: Учебник.- 4-е изд., перераб. И доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К^О», 2008.-544с.

 

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный  договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

- выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;

- формирование первичных ипотечных активов;

- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

 

Обеспечением эмиссионных  ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

Инвесторы - покупатели ипотечных  ценных бумаг. Главным образом это  институциональные инвесторы, такие  как паевые и пенсионные фонды, страховые  компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет  функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления  следующих видов страхования: - страхование риска повреждения и уничтожения объекта;

- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;

- страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.

Расходы по ежегодному страхованию  несет заемщик. Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус - согласно российскому  законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и  договор купли-продажи требуют нотариального заверения.

Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью¹⁾.

«Ипотека  соответствует высшему развитию экономического быта. В ней общество получает лучшее, совершеннейшее орудие кредита; зато и в обращении с этим орудием требуется более искусства, осторожности, разборчивости, технической ловкости и приемов»²⁾.

Срок ипотеки, как правило большой, в развитых странах может достигать 30 лет.

______________________________________________

¹⁾ www.AUP.Ru 
²⁾ \\ Закон. – 2007 №12 С-215

 

 

5.   Современные условия ипотечного кредитования на примере Сбербанка России, федеральный закон об ипотечном кредитовании.

Основным регламентирующим документом в РФ является федеральный  закон об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года (с изменениями и дополнениями).

Основные положения:

Статья 1. Основания  возникновения ипотеки и ее регулирование

1. По договору  о залоге недвижимого имущества  (договору об ипотеке) одна  сторона - залогодержатель, являющийся  кредитором по обязательству,  обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих  денежных требований к должнику  по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое  установлена ипотека, остается у  залогодателя в его владении и  пользовании.

2. К залогу  недвижимого имущества, возникающему  на основании федерального закона  при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.