Ипотечное кредитование в России

(в ред. Федерального  закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

 

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может  быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная  в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором  не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение  убытков и / или в качестве  неустойки (штрафа, пени) вследствие  неисполнения, просрочки исполнения  или иного ненадлежащего исполнения  обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов  за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение  судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания  на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором  не предусмотрено иное, ипотека  обеспечивает требования залогодержателя  в том объеме, какой они имеют  к моменту их удовлетворения  за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре  об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

Статья 4. Обеспечение  ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда  залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке  или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и / или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом  ипотеки

1. По договору  об ипотеке может быть заложено  недвижимое имущество, указанное  в пункте 1 статьи 130 Гражданского  кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

(в ред. Федерального  закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия,  а также здания, сооружения и  иное недвижимое имущество, используемое  в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения  потребительского назначения;

5) воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты.

Здания, в том  числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие  государственной регистрации права  собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.

(абзац введен  Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального  закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

3. Если иное  не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки,  считается заложенной вместе  с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества,  раздел которого в натуре невозможен  без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть  самостоятельным предметом ипотеки.

5. Правила об  ипотеке недвижимого имущества  соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого  имущества применяются также  к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

(абзац введен  Федеральным законом от 04.12.2007 N 324-ФЗ)

Статья 6. Право  отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

1. Ипотека может  быть установлена на указанное  в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

2. Не допускается  ипотека имущества, изъятого из  оборота, имущества, на которое  в соответствии с федеральным  законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

3. Если предметом  ипотеки является имущество, на  отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности  и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

4. Право аренды  может быть предметом ипотеки  с согласия арендодателя, если  федеральным законом или договором  аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества  не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

6. Ипотека распространяется  на все неотделимые улучшения  предмета ипотеки, если иное  не предусмотрено договором или  настоящим Федеральным законом.

(п. 6 введен Федеральным  законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

Статья 7. Ипотека  имущества, находящегося в общей собственности

1. На имущество,  находящееся в общей совместной  собственности (без определения  доли каждого из собственников  в праве собственности), ипотека  может быть установлена при  наличии согласия на это всех  собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

2. Участник общей  долевой собственности может  заложить свою долю в праве  на общее имущество без согласия  других собственников.

В случае обращения  по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

В приложении №1, показана рекомендуемая форма для заполнения «Договор ипотеки (квартиры)».

 

 

 
                                                      Жилищные кредиты 
                                                        Ипотечный кредит

 

Назначение кредита	Кредит предоставляется  на приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт (отделку) Объекта недвижимости  под залог кредитуемого Объекта недвижимости (либо под совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого Объекта недвижимости)
Объект недвижимости	земельный участок; квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты,  расположенные на территории РФ
Требования к Заемщику/ Созаемщикам/ Поручителю	гражданство – Российская Федерация возрастной ценз - от 21 года при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения Заемщику/ Созаемщикам/ Поручителю 75 лет
Срок кредитования	На цели приобретения, строительства  объекта недвижимости: от 5 до  30 лет На цели ремонта, реконструкции  объекта недвижимости: от 5 до  10 лет Банк вправе предоставить отсрочку в погашении кредита  с увеличением срока кредитования на период строительства, реконструкции  Объекта недвижимости – до 2-х  лет с даты заключения Кредитного договора.
Валюта кредита	рубли
Процентная ставка (годовых)	Размер первоначального  взноса	От 5 до 10 лет		Свыше 10 до 20 лет		Свыше 20 до 30 лет
		До ипотеки	После ипотеки	До ипотеки	После ипотеки	До ипотеки	После ипотеки
	От 30 до 40%	15,5	14,0	15,75	14,25	16,0	14,5
	От 40 до 50%	15,25	13,75	15,5	14,0	15,75	14,25
	Свыше 50%	15,0	13,5	15,25	13,75	15,5	14,0
Комиссия за обслуживание ссудного счета	Единовременно, 1,5 % от суммы кредита по договору, min 15 000 руб., max 50 000 руб.
Предоставление кредита	по месту регистрации Заемщика, одного из Созаемщиков (супруга(и)); по месту нахождения предприятия (клиента Банка) – работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, при условии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого/строящегося Объекта недвижимости; по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости

 

 
Продолжение

Сумма кредита	Максимальный размер кредита для  каждого Заемщика/Созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать: По кредитам на цели приобретения, строительства  объекта недвижимости:  70 % стоимости объекта недвижимости. По  кредитам на цели ремонта, реконструкции  объекта недвижимости: 50% оценочной стоимости подлежащего ремонту (реконструкции) объекта недвижимости, скорректированной на поправочный коэффициент 0,7. Минимальная сумма кредита  – 30 000 рублей.
Обязательное условие	Супруги, оформляющие Объект недвижимости в общую собственность – выступают Созаещиками по Кредитному договору и несут солидарную ответственность перед Банком по обязательствам В случае оформления Объекта недвижимости в собственность только Заемщика – супруг (а) выступает поручителем по Кредитному договору
Способы обеспечения	По  кредитам на цели приобретения объектов недвижимости: Залог кредитуемого объекта недвижимости. На период до оформления договора ипотеки кредитуемого объекта недвижимости: поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода, и/или залог иного имущества. По  кредитам на цели строительства объектов недвижимости (за исключением индивидуального строительства жилого дома)  на срок до оформления ипотеки кредитуемого объекта недвижимости в составе обеспечения по кредиту оформляется залог другого объекта недвижимости с корректировкой его оценочной стоимости с использованием поправочного коэффициента 0,7 (стоимость с учетом указанного коэффициента должна покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов за период не менее одного года). По  кредитам на цели индивидуального строительства обязательно оформление залога земельного участка (залога права аренды на земельный участок), на котором строится или будет построен Объект недвижимости. По кредитам на реконструкцию, ремонт (отделки) объектов недвижимости: залог подлежащего ремонту (отделке), реконструкции объекта недвижимости является обязательным; оценочная стоимость передаваемого в обеспечение кредита недвижимого имущества корректируется с использованием поправочного коэффициента 0,7. Обязательно: поручительства членов семьи Заемщика/Созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которых предполагается зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом Объекте недвижимости.