Ипотечное кредитование в современных условиях

2. По наличию государственных субсидий:

• субсидируемые государством;

• не субсидируемые кредиты.

3. По виду заемщиков:

• кредиты для юридических лиц;

• кредиты для физических лиц.

4. По срокам:

• краткосрочные — до 1 года;

• среднесрочные — 1-5 лет;

• долгосрочные — более 5 лет.

5. По схеме погашения кредита:

• постепенное погашение;

• единовременное погашение;

• согласно особым условиям.

6. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;

• кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой;

• кредит с сочетанием фиксированной и регулируемой процентных ставок.

7. По валюте, в которой выдан кредит:

 • кредит, выданный в рублях;

 • кредит, выданный в иностранной валюте.

Основная роль ипотечного кредитования в системе рыночных отношений заключается в разрешении противоречия между ожиданиями, задаваемыми стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями. С помощью ипотечного кредитования получает доступ на рынок недвижимости основная часть потенциальных приобретателей недвижимости. С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сразу, оплачивая его стоимость в рассрочку в течение последующих лет. Это значительно удобнее, чем копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

Таким образом, ипотечный кредит является разновидностью банковского кредита. Ипотечный кредит – это денежные средства, предоставляемые банком клиенту  взаймы под залог недвижимости. Основными  субъектами ипотечного кредита являются заемщик, банк – кредитор, инвестор, компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка. Основными принципами ипотечного кредита являются платность, срочность, возвратность, обеспеченность и целевое использование средств. Основываясь на различные критерии, кредиты можно классифицировать по виду обеспечения, по наличию государственных субсидий, по виду заемщиков, по срокам, схеме погашения кредита, по виду процентной ставке,  по валюте, в которой выдан кредит.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Этапы ипотечного кредитования.

В определении понятия кредитования существует два подхода процессный и системный.

В системном подходе кредитование рассматривается как система. Система кредитования — совокупность элементов, обеспечивающих рациональное использование ссудных ресурсов, которая охватывает принципы, объекты, методы кредитования, планирование кредитных отношений, механизм предоставления и возврата ссуд, а также банковский контроль в процессе кредитования, т.е. включает в себя элементы, которые имеют связь с деятельностью по предоставлению ссудных ресурсов со стороны кредитора. В системе кредитования наиболее важными выступают такие основы, как субъекты кредита, обеспечение кредита, объекты кредитования, доверие [9, с. 13].

В процессном подходе кредитование подразумевает движение банковского кредита как последовательный ход его организационных стадий. В ходе кредитного процесса происходит последовательная смена стадий механизма кредита [14, 150].

В России порядок организации ипотечного кредитования регулируется Гражданским кодексом, ФЗ № 102 от 16.07.1998  (в ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а так же – другими нормативно- правовыми актами, которые принимаются в соответствии с ними.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет свою технологию ипотечного кредитования. В теории и практике кредитования выделяют, как правило, шесть основных стадий кредитного процесса:

- предварительное рассмотрение  заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

- подача документов в банк  на прохождение андеррайтинга;

- принятие решения о выдаче  ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора  и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль  за исполнением кредитного договора;

- закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик  должен получить всю необходимую  информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих  правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения  заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте.

Цель следующего этапа "подача документов в банк на прохождение андеррайтинга" - выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Андеррайтинг - проверка банком платежеспособности клиента, желающего взять кредит [22].

 Все чаще агентства заполняют  заявление на выдачу кредита  и кредитную анкету без присутствия  своего клиента.  Практически все банки перестали взимать плату за рассмотрение кредитной заявки. Оперативность банков в принятии решения о кредите различна - от рекламируемых 24 часов до вполне реальных трех-четырех недель. При наличии полного пакета эти документы попадают в архивы банка, даже если кредит не был выдан, и могут быть использованы как элемент кредитной истории.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и  предварительные сроки погашения  кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

На втором этапе результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает  с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны  руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

На этапе заключения кредитной  сделки оформляются и заключаются  следующие договоры:

договор купли-продажи недвижимости;

кредитный договор;

договор ипотеки (подлежит государственной  регистрации);

договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется  кредит, заключается между заемщиком  и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

В соответствии с Федеральным законом  № 102 от 16.07.1998  (в ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке должен нотариально удостоверен, после чего он подлежит государственной регистрации. Последняя осуществляется  в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». [5, с. 162]

В договор об ипотеке стороны  включают:

- предмет ипотеки;

- цену передаваемого в ипотеку помещения;

- существо основного обязательства,  обеспечиваемого ипотекой (предоставление  кредитных средств);

- размер основного обязательства,  обеспечиваемого ипотекой (размер  предоставляемого кредита и размер  процентов за пользование денежными  средствами);

- срок исполнения основного  обязательства, обеспечиваемого  ипотекой (срок, на который предоставляется  кредит);

- указание на то, что передаваемое  в ипотеку имущество находится  в пользовании у заемщика (он  же залогодатель по договору  об ипотеке);

- требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

- основания обращения взыскания  на предмет ипотеки и другие  условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. Если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается  несколько, в соответствии с количеством  объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной экономикой функционирует система государственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как государством, так и частными кредиторами. Чтобы быть застрахованным государственным учреждением, ипотечный кредит и объект залогового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требованиям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет  право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить  с рекомендованной кредитным  учреждением страховой компанией  договор страхования жизни и  здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров  страхования тщательно изучает  представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита  осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое  включает:

- выдачу кредита в порядке,  предусмотренном в кредитном договоре;

- контроль за  целевым использованием кредита  в период строительства или  реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение  за сохранностью и состоянием  залога, принятого в обеспечение  кредита;

- контроль за  регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении  сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных  случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих  обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога. [10, c.377]

Закрытие кредитной  сделки - заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре Российской Федерации. Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.