Ипотечное кредитование в современных условиях

Таким образом, к определению понятия кредитования существует два подхода системный и процессный. В рамках системного подхода кредитование рассматривается как совокупность элементов, форм, видов, методов кредитования. В рамках процессного подхода основными этапами ипотечного кредитования являются: предварительный этап, андеррайтинг, принятие решения о выдаче кредита, оформление кредитного договора и договора о залоге, сопровождение кредита и контроль, закрытие кредитной сделки. На первом этапе происходит предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком. На втором этапе банком проверяется платежеспособность клиента, желающего взять кредит. На третьем этапе по результатам андеррайтинга принимается решение о выдаче кредита. На четвертом этапе оформляется кредитный договор и договор о залоге, Пятый этап включается в себя сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора. Заключительный этап - после полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки.

Таким образом, ипотечный кредит это  долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимого имущества, на принципах платности, срочности, возвратности, целевого характера, обеспеченности. Основными субъектами ипотечного кредита являются заемщик, кредитор, инвестор, компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка. Ипотечное кредитование— это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Глава 2. Ипотечное кредитование в современных условиях в России

2.1. Анализ ипотечного кредитования

Ипотечный рынок для российских банков остается очень привлекательным сегментом. С начала 2011 года около две трети банков уже запустили новые программы кредитования, а остальные планируют расширить спектр ипотечных продуктов до конца года.

Рынок ипотеки продолжает активно расти. С января по июнь на этапе принятия решения о выдаче кредита коммерческие банки предоставили населению ипотечных кредитов на общую сумму 268,6 млн. рублей (рисунок 1), это 11,8% от общего объема потребительских кредитов. Это вдвое превышает результаты первого полугодия прошлого года и составляет почти 70% объема рынка за весь 2010 год. Количество предоставленных ипотечных кредитов в первом полугодии 2011г. увеличилось в 1,8 раза по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года [25].

Рисунок 1 – Объем ипотечных кредитов. [25]

Так же в 2011 году продолжился рост доли ипотечных кредитов, предоставленных  в рублях. В первом полугодии 2011 года было выдано 194 277 рублевых кредитов на общую сумму 261,6 млдр. рублей против 1299 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, на общую сумму 7,3 млрд. в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ипотечных кредитов по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увечилась на 2,9 процентного пункта и достигала 97,3 %. (рисунок 2)

Рисунок 2 – Динамика валютной структуры  ипотечных кредитов. [25]

Итоги первого полугодия свидетельствуют о стабилизации таких этапов кредитования как подача документов в банк на прохождение андеррайтинга и сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора (рисунок 3). Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в рублях увеличилась по сравнению с аналогичным периодом 2010 г. на 12,1%, в иностранной валюте – на 5,9 и по состоянию на 1 июля 2011г. составил 25,0 и 17,3 млрд. рублей соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности в рублях снизился на 0,3 процентного пункта – до 2,3%, а в иностранной валюте возрос на 3 процентных пункта, достигнув 11,5% [25].

Рисунок 3. – Динамика просроченной задолженности по ипотечным кредитам. [25]

Участники рынка отмечают существенное ужесточение конкуренции. Ведущие банкиры полагают, что сейчас работать на рынке сложнее, чем до кризиса 2008 года, в связи с ростом популярности ипотечных кредитов количество участников рынка увеличивается как в результате возвращения опытных игроков, так и за счет агрессивных новичков, которые пробуют предложить клиентам новые технологии получения кредитов. По состоянию на 1 июля 2011г. Число участников первичного рынка ипотечного кредитования по сравнению с 2010 г. увеличилось на 50 кредитных организаций и составило 638 участника. В итоге за первое полугодие 2011 года основные участники рынка продемонстрировали взрывные темпы роста ипотечного кредитования. В результате по итогам первого полугодия по сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля топ-10 банков по объему выдачи выросла с 68 до 74%.

Лидер рынка — Сбербанк России — в первом полугодии выдал  ипотечных кредитов на 129 млрд. рублей, почти в два раза превысив прошлогодние результаты. Замыкают пятерку лидеров по темпам роста два банка с иностранным участием. Результаты Абсолют-банка высокие: несмотря на то, что он фактически выставлен на продажу, объемы ипотечного кредитования с начала 2011 года выросли в пять раз. Схожие темпы (почти 450%) продемонстрировал Райффайзенбанк, оказавшийся в результате на пятом месте. Высокие темпы роста показали и другие банки с иностранным участием, в частности БСЖВ (236%), Нордеа Банк (110%) и Юниаструм-банк (142%).

Росту рынка жилищного кредитования способствовали лояльность банков к этапу кредитования, на котором происходить предварительное рассмотрение заявки на кредит и принятие решения о выдачи кредита, а именной: продолжающееся снижение ставок, повышение лояльности к заемщикам, рост потребительской уверенности. Еще в декабре 2010 года средневзвешенные ставки по ипотеке достигли докризисного уровня, однако 2011 год показал, что это не предел. По сравнению с первым полугодием 2010 г. средневзвешенная процентная ставка, предоставленная в рублях, снизилась на 1,3 процентного пункта, в иностранной валюте - на 1,5 процентного пункта и по состоянию на 1 июля составила12,2 и 9,6 соответственно (Рисунок 4) [25].

Так же ускорился этап оформления кредитного договора и договора о залоге. Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями рублевых  кредитов сократился на 9 месяцев – до 189 месяцев, а срок ипотечных кредитов, предоставленным в иностранной валюте, сократился на 6 месяцев – до 159 месяцев.

Рисунок 4. – Динамика средневзвешенной процентной ставки (%) [25]

Вместе с тем возможности  наращивания ипотечного портфеля путем  снижения ставок практически исчерпаны. Скорее всего, будет тенденция к  сужению диапазона между наименьшими  и наибольшими ставками.

Конкуренция по ипотечным кредитам все более явно переходит в сферу маркетинга и технологий. Ведь в то время как крупные госбанки выдают кредиты с максимально жестким отбором на предварительном этапе рассмотрения заявки и принятие решения о выдаче кредита, но по минимальным ставкам, остальные участники вынуждены искать баланс между лояльностью к заемщику (быстрота оценки и вероятность положительного решения) и уровнем кредитного риска. Следовательно, при прочих равных условиях сервисная составляющая продукта играет все большую роль.

В борьбе за клиента банки активно улучшали параметры этапов кредитования технологии выдачи и погашения ипотечного кредита. В частности, выросли сроки кредитования и снижен размер первоначального взноса с 30–35 процентов в 2010 году до 10–20 процентов в первом полугодии 2011-го. Помимо ставки стоимость кредитного займа включает целый ряд дополнительных сборов, и знаковым событием для ипотеки в России стала полная отмена Сбербанком комиссий для получателей ипотечных кредитов в апреле 2010 г. – впервые на российском рынке ставка по кредиту стала единственным параметром, определяющим стоимость заемных средств для клиента. Другие банки тоже пошли по пути отмены или снижения комиссий, а также расширили консультационную работу на первом этапе с потенциальными заемщиками. Кроме того, многие банки снова стали принимать к рассмотрению доходы, подтвержденные не только справкой по форме 2-НДФЛ, но и справкой по форме банка. Банки все больше уделяют внимания качеству и быстроте обслуживания ипотечных клиентов.

Летом-осенью 2011 года на рынок недвижимости впервые после кризиса вернулась ипотека без первоначального взноса. РосЕвробанк начал выдавать займы на покупку вторичного жилья под 14% годовых в рублях и 12% в валюте. Кредит на покупку квартир в новостройках предлагается по цене 15,5% годовых в рублях и 14% в валюте (после госрегистрации права собственности ставка уменьшается на 1,5%). Запуск программы в банке объясняют стабильной ситуацией на рынке недвижимости [23].

Растет и требовательность самих клиентов к этапам оформления кредитного договора, сопровождение кредита и закрытие кредитной сделки. Особое внимание уделяется согласованности действий банка на всех стадиях получения кредита, наличию прозрачных правил предоставления заемных средств. Все большее значение приобретает качество дальнейшего банковского обслуживания: ведь ипотечный кредит берется на длительный срок, поэтому заемщику важно изначально получать качественный сервис.

На сегодняшний день рынок ипотечного кредитования уже перешел от восстановления к росту. За три квартала 2008 года было предоставлено около 290 тыс. ипотечных кредитов по сравнению с 339,3 тыс. шт. в третьем квартале 2011 года. Такая статистика говорит о росте доле домохозяйств, решающих свои жилищные проблемы за счет ипотечного кредитования.

Несмотря на происходящие в мировой экономике волнения, эксперты не ожидают повышения ставок по ипотечным кредитам в начале 2012 г., а наоборот предполагают, что перед выборами президента в марте 2012 г. появятся ставки до 7% годовых, которые будут достижимы за счет гарантий и субсидий федеральных или региональных властей.

Этапы кредитования и подход к клиентам в банках становятся все более мягкими. Достаточно сказать, что раньше речь о возможности получения кредита могла идти только при официальной зарплате. Тогда как сейчас учитываются и другие доходы заемщика. Уменьшилось количество справок, которые приходится собирать, увеличился круг тех, кому кредит предоставляется. К тому же по ипотеке изначально можно было приобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости расширился: с помощью ипотеки можно купить и новостройку, и загородный дом, и земельный участок. Наконец, процентная ставка стала более гибкой, на ее размер может влиять целый ряд таких факторов, как доходы заемщика, срок кредитования, тип приобретаемого жилья.

Таким образом, анализируя ипотечное  кредитование можно сказать, что  за 2011 г. увеличилась лояльности на этапах предварительного рассмотрения заявки и прохождения андеррайтинга, ускорились этапы принятия решения о выдаче ипотечного кредита и оформления кредитного договора, улучшилось качество сопровождения кредита и закрытие сделки. Во много благодаря этому увечились объемы выданных кредитов, уменьшились просроченные задолженности.

2.2. Проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования

Фундаментальные проблемы отечественной экономики и банковской системы, которые существовали еще в докризисный период, остались и в чем-то даже усугубились. Среди этих проблем: низкая капитализация отечественной экономики и банковской системы, высокая инфляция, неразвитая финансовая инфраструктура, недостаточный объем внешних и внутренних инвестиций. В этом смысле можно сказать, что мы находимся в состоянии перманентного кризиса.

Немаловажной составляющей успешного развития рынка ипотеки в России является и финансовая грамотность граждан, которая в данный момент находится на очень низком уровне. Особенно это важно на первом этапе, когда происходит сбор данных и собеседование с предполагаемым заемщиком. Необходимо развивать новые каналы продаж и предлагать клиентам инновационные ипотечные продукты. Например, предлагать ипотеку непосредственно в местах продаж недвижимости, в офисах риэлторских агентств. Покупатели недвижимости часто имеют поверхностные представление об ипотеки. В рамках обычной консультации по объекту недвижимости менеджер вполне способен предложить клиенту различные условия  кредитования.

Необходимо повышать доступность  ипотеки, в том числе с помощью внедрения новых продуктов, и развитие инфраструктуры ипотечного рынка. Здесь нужна политическая воля со стороны властей. Причем помощь необходима в первую очередь малоимущим слоям населения, которые не имеют возможности оплатить 20-30% стоимости квартиры в качестве первоначального взноса.

В качестве примера можно привести опыт Канады. Эта страна ввела в 50-х годах прошлого века эффективную систему гарантированного страхования ипотечных кредитов, но только для социально неимущих граждан, которые брали кредит в первый раз. Банки, не опасаясь невозврата, выдавали им кредиты, потому что все риски государство брало на себя. В результате процентные ставки по кредитам значительно уменьшались. За 20 лет, пока действовала эта программа, жилищные проблемы для основной массы населения Канады были решены.

Кризис подстегнул Правительство на ряд серьезных мер. Были выделены довольно значительные средства на развитие АИЖК — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно, в свою очередь, создало Агентство по реструктуризации и Агентство по страхованию ипотечных вкладов. То есть был дан новый мощный толчок специальной инфраструктуре, которая начинает существенно влиять на развитие ипотечного кредитования.

Цель стратегии развития АИЖК на 2011-2020 гг., утвержденной наблюдательным советом, — повышение доступности ипотеки, в том числе с помощью внедрения новых продуктов, и развитие инфраструктуры ипотечного рынка. Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, должна вырасти с 19,8% в 2010 г. до 30% в 2015 г. и до 50% в 2020 г. Выдача ипотечных кредитов всеми участниками рынка должна увеличиться почти втрое — с 301 000 в 2010 г. до 868 000 в 2020 г.[21]