Ипотечное кредитование в современных условиях

До 2020 г. АИЖК должно внедрить на российском рынке так называемую обратную ипотеку, которая является альтернативой  пожизненной ренте и предполагает выдачу банками кредитов пожилым людям под залог их жилья. Такие кредиты перечисляются определенными порциями каждый месяц, как дополнительная пенсия, а гасятся после смерти заемщика, когда банк реализует его заложенное жилье или наследники умершего сами гасят выбранный им кредит. Стандарты " обратного ипотечного кредита" уже разрабатываются на базе дочерней структуры АИЖК — Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), однако когда продукт будет запущен, пока не решено.

Второе новшество — ипотека  доходных домов, предполагающая выдачу кредитов юридическим лицам на строительство жилья для сдачи его внаем.

Ситуация с получением ипотеки, по крайней мере для некоторых категорий граждан, начала меняться к лучшему. В первую очередь это касается молодых семей, бюджетников, сельских жителей. Сейчас уже во многих российских регионах действуют программы, которые помогают этим категориям граждан получить кредит на покупку жилья по более низким ставкам.

 Учитывая неуверенность граждан в стабильности своих будущих доходов, АИЖК, в свою очередь, предложило еще одно решение проблемы при возникновении у заемщика финансовых затруднений.  "Лояльная ипотека", по которой заемщик получает возможность временно снизить ежемесячный платеж в случае возникновения проблем".

Так же одной из проблем первого этапа является прогнозируемое снижение объемов ввода нового жилья. Так, в 2010 году на рынке появилось меньше жилья, чем даже в кризисном 2009-м. При этом последние данные Росстата свидетельствуют о дальнейшем замедлении: с января по май 2011 года было введено на 7% меньше квадратных метров жилья, чем за аналогичный период прошлого года.

Для развития ипотечного кредитования необходимо создать условия для  расширения объемов жилищного строительства. Принимая во внимание комплексный характер проблемы ограниченного предложения жилья, политика в данной области должна предусматривать активные действия сразу по нескольким направлениям: преодоление дефицита земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой, обеспечение конкурсного характера распределения земли под застройку, развитие производственных мощностей строительного комплекса и создание эффективных механизмов финансирования строительства [24].

Получение ипотечного кредита в банке занимает длительное время. Обычно, большая часть этого времени уходит на этапах согласования документов, сбор справок, андеррайтинг, оформление кредитного договора. По статистике, процедура выдачи ипотечного кредита, с момента начала поиска подходящей программы кредитования до выдачи денег, отнимает у будущего заемщика от одного до пяти месяцев. В Соединенных Штатах процесс приобретения недвижимости в ипотеку настолько отлажен, что все – регистрация, титул, оформление сделки – происходит в автоматическом режиме, не нужно собирать справки или стоять в очередях. У каждого человека обязательно есть своя кредитная история, поэтому он может, не выходя из дома, в режиме онлайн просчитать, на какую сумму и какую процентную ставку он может рассчитывать. Разумеется, наличие кредитной истории и скоринговой системы сильно упрощает для банков процесс андеррайтинга заемщика.

На этапе сопровождения кредита  и контроля за исполнением кредитного договора немало важная проблема - это просроченная задолженность. Ситуация здесь несколько стабилизировалась. Общая сумма долгов по ипотечным кредитам, по данным Банка России, составляет 1 219 850 млн руб. (по итогам первого полугодия 2011 года). Их них - самые тяжелые, если не сказать безнадежные долги с просрочкой аннуитетных платежей на срок более 180 дней, составляют 50 502 млн руб., или 4,14%. И хотя с начала года доля таких долгов уменьшилась (на 1 января было 5,11%), тем не менее за каждым процентом - живые люди, для которых потеря заложенного жилья нередко осложняется необходимостью выплачивать банку-кредитору огромные суммы.

В интересах таких граждан Государственной Думой внесены поправки в закон № 102 от 16.07.1998  (в ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которым граждане, оказавшиеся в сложной жизненной ситуации, получат право на выкуп жилья со стороны государства.

 Под сложными ситуациями  поправки, в частности, предусматривают  инвалидность, безработицу, сиротство  и малообеспеченость. Кроме того, под выкуп попадет только та  площадь, которая соответствует социальной норме предоставления жилого помещения на одного человека в данном регионе [23].

Предполагается, что задолженность  перед банком сможет быть погашена за счет федерального или регионального  бюджета, а гражданин получит  жилье в рамках программы социального найма. Вплоть до принятия решения о выкупе замораживается начисление неустойки, предусмотренной ипотечным договором, а так же взыскание залога. При этом за бывшими владельцами жилья остается право его обратного выкупа при улучшении финансовых условий.

В России, по сравнению с Западом, очень сильна роль государственных  банков и регулирующих органов, что, несомненно, оказывает сдерживающий эффект на развитие рынка. У широких  масс населения есть нереализованные  потребности в улучшении жилищных условий, но отсутствует возможность их приобретения из-за высоких цен на недвижимость. Доступность ипотечных кредитов для рядового гражданина в Европе обусловлена в первую очередь наличием субсидий, которые многие государства предоставляют своим гражданам для приобретения жилья, особенно для первого приобретения жилья в собственность [24].

Ипотека во всем мире – это бизнес, выполняющий определенную социальную функцию. Ипотека – это способ решения жилищных проблем широких  слоев населения, и государство заинтересовано в развитии данного рыночного сегмента. Главная задача государства в этой сфере это создание условий для рыночной конкуренции игроков, а также возможность прямого субсидирования малоимущих граждан для приобретения ими недвижимости при помощи ипотечных кредитов. Другой немаловажный вклад государства в развитие ипотеки – это активное продвижение строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья, чтобы сделать недвижимость более доступной для населения. Ипотека – это возможность осуществить свою мечту сегодня, а не ждать долгие годы.

Таким образом, основные проблемы ипотечного кредитования являются: низкий уровень финансовой грамотности граждан, низкие темпы жилищного строительства, получение ипотечного кредита в банке занимает длительное время, низкий уровень доходов населения и неуверенность в стабильности своих будущих доходов. Все эти проблем требуют комплексного решения со сторон правительства. Для развития ипотечного кредитования необходимо совершенствование законодательной и нормативной базы, поддержания малоимущих граждан путем субсидий и различны программ, развитие инфраструктуры, улучшение качества банковского обслуживания.

Таким образом, итоги 2011 года свидетельствуют  об улучшения параметром кредитования, качества сопровождения кредита и закрытия сделки, лояльности к заемщику. Но остается ещё  много проблем связанных и с законодательной базой и с развитием инфраструктуры и с совершенствованием качества обслуживание клиентов. У широких масс населения есть нереализованные потребности в улучшении жилищных условий, но отсутствует возможность их приобретения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Таким образом, ипотечный кредит является одним из самых перспективных и быстроразвивающихся в последнее время в России направлением банковского кредитования. Ипотечный кредит – это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости, на принципах платности, срочности, возвратности, целевого характера, обеспеченности. Основными субъектами ипотечного кредита являются заемщик, банк – кредитор, инвестор, компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка. Основываясь на различные критерии, кредиты можно классифицировать по виду обеспечения, по наличию государственных субсидий, по виду заемщиков, по срокам, схеме погашения кредита, по виду процентной ставке,  по валюте, в которой выдан кредит.

В определении понятия кредитования существует два подхода процессный и системный.

В системном подходе кредитование рассматривается как совокупность элементов, обеспечивающих рациональное использование ссудных ресурсов, которая охватывает принципы, объекты, методы кредитования, планирование кредитных отношений, механизм предоставления и возврата ссуд, а также банковский контроль в процессе кредитования, т.е. включает в себя элементы, которые имеют связь с деятельностью по предоставлению ссудных ресурсов со стороны кредитора.

В процессном подходе кредитование подразумевает движение банковского  кредита как последовательный ход  его организационных стадий. В  ходе кредитного процесса происходит последовательная смена стадий механизма кредита. В теории и практике кредитования выделяют, как правило, шесть основных стадий кредитного процесса:

- предварительное рассмотрение  заявки на кредит и собеседование  с предполагаемым заемщиком;

- подача документов в банк на прохождение андеррайтинга;

- принятие решения о выдаче  ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора  и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль  за исполнением кредитного договора;

- закрытие кредитной сделки.

Анализируя ипотечное кредитование можно сказать 2011 г. характеризовался: ростом абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставленных кредитов; дальнейшим снижением ставок и сокращением сроков по кредитам; увеличением лояльности на этапах предварительного рассмотрения заявки и прохождения андеррайтинга; ускорением этапа принятия решения о выдаче ипотечного кредита и оформления кредитного договора, улучшилось качество сопровождения кредита и закрытие сделки.

Проблемы развития ипотечного кредитования в России являются одними из наиболее актуальными и наболевшими. Существует целый ряд проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования: низкий уровень финансовой грамотности граждан, низкие темпы жилищного строительства, получение ипотечного кредита в банке занимает длительное время, низкий уровень доходов населения и неуверенность в стабильности своих будущих доходов. Все эти проблем требуют комплексного решения со сторон правительства. Для развития ипотечного кредитования необходимо совершенствование законодательной и нормативной базы, поддержания малоимущих граждан путем субсидий и различны программ, развитие инфраструктуры, улучшение качества банковского обслуживания.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  использованной литературы

Нормативные документы:

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30.11.1994 (в ред. от 096.04.2011)// Правовая справочно-информационная система “Консультант Плюс”.

2. Гражданский кодекс Российской  Федерации (часть вторая) №14-ФЗ  от 26.01.1996 (в ред. от 21.11.2011) // Правовая справочно-информационная система “Консультант Плюс”.

3. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 (ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Правовая справочно-информационная система “Консультант Плюс”.

4. Федеральный закон № 122 от 21.07.1997 (ред. от 21.11.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Правовая справочно-информационная система “Консультант Плюс”.

 

Книги, монографии, статьи:

5. Банковское дело: кредитная деятельность коммерческих банков: учебное пособие / Л.П. Кроливецкая, Е.В. Тихомирова. – М.: КНОРУС, 2009. – 280 с.

6. Банки и банковское дело / Под ред. Балабанов И.Т.. - СПб.: Питер, 2004. – 256 с.

7. Банковское дело: учебник для  студентов вузов / Е.П. Жарковская. – 4-е изд., - М.: Омега-Л, 2006. – 452 с.

8. Банковское дело: Учебник/ под ред.д-ра экон. наук , проф. Г.Г. Коробовой. -М.: Экономистъ,2004 – 368с.

9. Банковское дело: Современная система кредитования: Учебник/ под ред.д-ра экон. наук, проф. О.И. Лаврушин. – 3-е изд.,. -М.: КНОРУС, 2010 – 264с.

10. Иванов В.В. Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2007 – 290 с.

11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2005 -340 с.

12.Ипотека. Кредит, Комментарий жилищного законодательства / Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. – М.: Изд-ва Эксмо, 2006. – 368 с.

13. Костерина Т.М. Банковское дело: Учебно-практичкеское пособие. – М.: Изд.центр ЕАОИ, 2009. – 360 с.

14. Коммерческая оценка инвестиций /под ред. Есипова В.Е. - СПб.: Питер, 2007 -320с.

15. Свиридов О.Ю. Деньги, кредит, банки: Учебное пособие. – Москва: ИКЦ «МарТ», 2004. – 480 с.

16. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие.- СПб.:Питер,2006 -220с.

17. Шевчук Д.А. Ипотека: просто и сложном. М.: - РОСБУХ, 2008. с.60.

18. Деньги кредит, банки: Опорный конспект лекций/ В.М. Никитин, И.Н. Юдина- Барнаул: Изд-во «Азбука», 2004. – 120 с.

19. Финансы и кредит: учебное пособие / Под ред. Проф. А.М. Ковалевой. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 512с.

20.  Александров П.Ипотечная дилемма: рассрочка или кредит// Русский репортер. – 2011.-№46.-с.224-229.

21. Доронкин М. Ипотечный маневр // Эксперт.-2011.-№40.-с.773-775.

22. Биянова Н., Папченкова М. Кризисные приемы // Ведомости //. http://www.ahml.ru/ru/press/about_ahml/index.php?action36=add&double36=1

23. Невинная И.Ипотечным заемщикам простят долги // Российская газета// http://www.irn.ru/articles/30935.html

24. Саркисянц А.Ипотечное кредитование на современном этапе//Банковское дело-2010-№8.-с.20-24.

 

Интернет-источники:

25. Сайт Центрального банка

 http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=ipoteka

26. Сайт Института экономической политики имени Е.Т. Гайдара

http://www.iep.ru/ru/ob-institute.html