Ипотечное кредитование

  Введение

      В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования которые представлены различными экономическими субъектами – банками; агентствами по торговле с недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

      Приобретение  собственного жилья - первоочередная  потребность для каждой семьи:  без удовлетворения этой потребности,  нельзя говорить ни о каких  социальных приоритетах общества. Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьезная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения обеспеченностью населения жильем, требует придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы. 

      Президент  и Правительство Российской Федерации  в настоящее время ставят перед  органами исполнительной власти  важнейшую стратегическую задачу  обеспечить существенное увеличение  объемов ввода жилья с одновременном ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

      Создание  и развитие ипотечного кредитования  способствует формированию более  цивилизованной, устойчивой банковской  системы, которая бы отвечала  принятым в мире представлениям  о роли и месте банков в  экономической жизни страны. Таким  образом, исследование механизма  ипотечного кредитования на сегодняшний  день, достаточно актуально. Ведь  помимо экономической роли, ипотечное  кредитование выполняет еще немаловажные  социальные функции.

      Основой  для достижения целей государственной  жилищной политики является система  ипотечного жилищного кредитования.

      Целью данной  курсовой работы является изучение  ипотечного кредитования, выявление  наиболее значительных проблем  в функционировании ипотечного  кредитования в Российской Федерации  и рассмотрение возможных путей  их решения.

      Согласно  цели в работе поставлены следующие  задачи:

- раскрыть сущность ипотеки  и ее место в системе банковского  кредитования;

- проанализировать проблемы становления ипотечного кредитования в России;

- рассмотреть пути развития  и совершенствования механизма  ипотечного кредитования. 

Глава 1. Ипотечный кредит и его применение в современных условиях РФ

1.1 Понятие и  особенности ипотечного кредита

 

      Ипотека  – это обременение имущественных  прав собственности на объект  недвижимости.

      Ипотечное  кредитование – это кредитование  под залог недвижимости, то есть  кредитование с использованием  ипотеки в качестве обеспечения  возвратности кредитных средств.  При рассмотрении ипотеки как  элемента экономической системы  необходимо выделить три наиболее  характерные ее черты:

1. Залог недвижимости  выступает в роли инструмента  привлечения необходимых финансовых  ресурсов для развития производства;

2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие фирмы  в данных конкретных условиях  нецелесообразны;

3. Создание с помощью  ипотеки фиктивного капитала  на базе ценной бумаги (при  эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

      В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески не целесообразны, и позволяют привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

      Особенно  следует выделить функции ипотечного  кредитования и особенности такого  рода кредита, которые дают  ему преимущество перед другими  способами кредитования.

      Функции,  выполняемые ипотечным кредитованием,  можно сформулировать следующим  образом:

•функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

•функция обеспечения возврата заемных средств;

•функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

•функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг.

      Можно выявить  следующие отличительные особенности  ипотечного кредита:

1. Обязанность обеспечения  залогом. Это означает, что в  случае неисполнения заемщиком  обязательств осуществляется обращение  взыскания на жилье с последующей  его реализацией, чтобы погасить  задолженность заемщика по кредиту  перед кредитором.

      Оставшаяся  после погашения кредита сумма  за вычетом расходов, связанных  с процедурой обращения взыскания  и продажи жилья, возвращается  бывшему заемщику.

      Заемщик  и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально  заверяемое согласие на освобождение  переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

      Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть  свободным от каких – либо ограничений, не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока  предоставления кредита.

      Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер  ежемесячных выплат заёмщика.

3. Большинство ипотечных  ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается  относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

- сумма кредита, как  правило, составляет не более  60-70% рыночной стоимости покупаемого  жилья;

- величина ежемесячного  платежа по кредиту не должна  превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков за соответствующий расчетный период;

- при процедуре оценки  вероятности погашения кредита  кредитор использует официально  подтвержденную информацию о  текущих доходах заемщика и  созаемщиков.

      Указанные  стандарты и требования направлены  на снижение рисков для кредитора  и заемщика.

      Соблюдение  четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредиторов является основной для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечение средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

 

1.2 Необходимость  и перспективы развития ипотечного  кредитования в России

 

      Система  ипотечного кредитования является  одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объему финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

      Государственная  жилищная политика должна ориентироваться  не только на нужды социально  незащищенных групп населения,  но и на решение жилищных  проблем основной части работающего  населения, располагающего средними  доходами накопленными и имеющими жилье в собственности в результате приватизации.

      Развитие  ипотеки невозможно без тех  или иных форм государственной  поддержки:

-принятие нормативных  правовых актов;

-оптимальное налогообложение;

-совершенствования проектирования  и технологий строительства;

-государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных  средств в жилищную сферу;

-адресные жилищные субсидии  гражданам.

      Действительно,  строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить объёмы жилищного строительства лишь в 2,5-3 раза, в то время как платёжеспособный спрос на жильё за счёт введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз.

      Поэтому без государственного регулирования это жильё будет выкуплено гражданами с высокими доходами.

      Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платёжеспособным спросом для приобретения жилья; ещё 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильём за счёт средств бюджетов всех уровней.

      Развитие массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной поддержки) увеличивает платёжеспособный спрос населения в 5-6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз – для улучшения жилищных условий.

      Существующий  вторичный рынок жилья не может  быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных ценных бумаг.

      В странах,  где развито ипотечное кредитование, государство не только создаёт

законодательно-нормативную  базу, но так или иначе активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений. На этапе формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный аспект и специфику государственного устройства, которая заключается в его трёх уровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.

      В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности – эффект влияния на макроэкономическую политику.

      Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного

кредитования состоит  в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.

      В настоящее время выработана стратегия государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель – создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.

      Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.

      Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование законодательной и

нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных

кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего  приток

долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.