Ипотечное кредитование

      Решение  этих задач предусматривает: ориентацию  ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового

жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.

      Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, который установил общие правила обеспечения кредитов

залогом недвижимости (в  том числе жилой). В дальнейшем предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости). Кроме того, в целях создания благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования (как это предусмотрено Концепцией) принята и введена в действие вторая часть Налогового кодекса Российской Федерации, в которой решены вопросы налоговых льгот при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с физических лиц.

      Важным этапом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание (в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций принадлежащих государству (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).

      Перед Агентством  поставлена задача разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами.

      На сегодняшний день заложены основы законодательной базы ипотечного кредитования в России и регламентирована деятельность всех субъектов ипотечного рынка (банки, оценочные, риэлторские и страховые компании).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Развитие ипотеки на современном этапе

2.1 ООО «Коммерческий  банк «Русский ипотечный банк»

 

      КБ «Русский ипотечный банк» основан в 1992 году. Банк осуществляет свою деятельность на основании Лицензии Банка России от 17.02.2005 № 1968. 14 марта 2005 года КБ «Русский ипотечный банк» включен в реестр банков-участников государственной системы обязательного страхования вкладов под номером 762. До 2009 года основным (ключевым) направлением деятельности нашего Банка являлось ипотечное жилищное кредитование (по итогам 2008 года КБ «Русский ипотечный банк» входил в число российских банков, лидировавших в области ипотечного кредитования). Начиная с 2009 года, Банк принял новую концепцию развития, основной стратегической целью которой является создание универсального многопрофильного финансового института федерального значения, соответствующего национальным и мировым стандартам.

      В соответствии с принятой стратегией развития деятельность КБ «Русский ипотечный банк» ведется по следующим основным направлениям банковского бизнеса: корпоративное, розничное, инвестиционная деятельность и финансовые рынки. Стратегия развития Банка характеризуется построением эффективной системы корпоративного управления и системы риск-менеджмента, расширением регионального присутствия Банка, укреплением имеющихся и установлением новых деловых контактов, последовательным расширением спектра и постоянным совершенствованием качества сервиса предлагаемых нашим клиентам банковских продуктов и услуг в сочетании с внедрением современных банковских технологий, проведением разумной тарифной политики, ответственным отношением к делу сотрудников Банка.

      Русский ипотечный банк (РИБ) — небольшой по размеру чистых активов столичный финансовый институт. Несмотря на свое название, ипотека у банка не на первых ролях — после кризиса в 2008 году в кредитном портфеле РИБа стало больше ссуд, выданных коммерческим организациям. Фондируется кредитная организация в основном за счет средств на счетах физических и юридических лиц.

2.2 Оформление  ипотеки 

 

      Чтобы оформить ипотеку дома или квартиры следует подать в банк заявку на получение ипотечного кредита и все необходимые документы для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму. Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель.

      За определенное банком время (несколько месяцев) заемщику необходимо найти подходящую квартиру (или дом), которая отвечала бы требованиям к ипотечному жилью, выдвинутым банком-кредитором. По выбранной квартире (дому) следует собрать документы, которые требуются для проведения сделки купли-продажи, а также оценки жилья. Приблизительный список этих документов следующий:

- правоустанавливающие документы на выбранное жилье;

- паспорт на жилье с  его планом;

- справка о регистрации и характеристика жилого помещения;

- справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;

- выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);

- разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

      Оценка  жилья - это обязательный этап оформления ипотеки дома или квартиры. Связан он с ограничением суммы кредита, которую может предоставить банк – это не более 80-100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной стоимости, а не рыночной (той, которую может запрашивать продавец).

      Страхование  жилья - также необходимый этап оформления ипотеки. Сроки кредитования обычно весьма продолжительны, поэтому банк требует гарантий в виде обязательного страхования рисков потери трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилье или его повреждения.

      После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а так же их оценки и страхования, наступает этап заключения договора ипотечного кредитования. Договор ипотечного кредитования не подлежит изменению, и заемщику следует заранее с ним ознакомиться, чтобы потом не пришлось отказаться от кредита если какие то условия договора окажутся неприемлимыми. Возможен так же вариант, когда вместо отдельного договора ипотеки между продавцом квартиры и покупателем (заемщиком кредита) заключается договор купли-продажи, составленный таким образом, что ипотека из него возникает в силу закона. Одновременно с договором ипотеки может потребоваться оформление закладной. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Документы необходимые заемщику:

1. Паспорт – делается  ксерокопия, обязательно, всех страниц  паспорта;

2. Справка 2-НДФЛ - с места работы, если заемщик работает в нескольких местах, то справки предоставляются со всех работ. Бланки справок выдает банк;

3. Копия трудовой книжки  – копия заверяется работодателем. Требования к копии трудовой книжки нужно узнать в банке;

4. Военный билет или  приписное свидетельство – предоставляют  молодые люди в возрасте до 27лет;

5. Свидетельство о браке  – всем женатым, или замужним. Свидетельство о расторжении брака - всем разведенным;

6. Свидетельство о рождении  детей – если дети в возрасте  до 18 лет;

7. Справка из банков – кредиторов – если у заемщика уже есть другие кредиты. Банк-кредитор должен дать справку – характеристику, о своевременных платежах заемщика и указать, что не было просрочек. Вписать остаточную сумму по кредитной задолженности и указать срок ее погашения;

8. Справки из ПНД - (психо-невралогического диспансера). Справки из НД (наркологического диспансера). Банку предоставляются оригиналы. Банк может вместо этих справок потребовать водительские права;

9. Если заемщик юридическое лицо - директор (генеральный, финансовый, коммерческий), то банк может потребовать выписку из ЕГРЮЛ (Единого государственного реестра юридических лиц);

10. Для большей гарантии по выдаче ипотеки, банк может потребовать дополнительные документы такие как: диплом, аттестат, загранпаспорт, документы на автомобиль (если он есть в наличии), акции и прочие документы. Дополнительные документы об активах заемщика, повысят его шансы в получении ипотечного кредита;

11. Итог – заполнение анкеты-заявления на получение ипотечного кредита, строго на бланке определенного банка. Все документы вместе с заявлением подаются в банк.

      И еще, один не маловажный момент, если учитываются доходы нескольких созаемщиков, то вышеуказанный пакет документов для оформления ипотеки, должны обязательно подаваться банку в полном комплекте для всех заемщиков.

Расчетная сетка по ипотеке ( Приложение 2).

Сумма кредита:733965,74руб

Срок: 72месяца 

Дата начала выплат: 10.2012

Ставка: 15,5%

Сумма переплаты: 397852,85руб

Максимальный ежемесячный  платеж:15719,70руб

Дата окончания выплат: 09.2018

 

 

Глава 3. Пути развития ипотечного кредитования

3.1 Проблемы ипотечного  кредитования в РФ на современном  этапе

 

      В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем,сдерживающих развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По  своей логике кредит на приобретение  жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято  в мировой практике. Однако реальные  сроки предоставляемых кредитов  большинством отечественных банков  составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах  декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной  базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности  заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта кредитования. В  настоящее время стоимость квадратного  метра жилья фиксируется в  долларах США. Банки предпочитают  выдавать кредиты также в иностранной  валюте, в то время как у  большинства населения заработная  плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

      Необходимо понимать, что в ближайшее время ситуация вряд ли поменяется, так как российские банки пока не могут пополнить запасы «дешевых» кредитных средств. Что касается остального, то проблема вполне решаема. Государственные программы, такие как военная ипотека, ипотека для бюджетников, ипотека с материнским капиталом и другие, отличное решение проблемы с доходами населения. Еще один метод это строительство жилья, где квартиры дешевле тех, что уже представлены на рынке ипотеки. Такие программы действуют как в Москве, так и в некоторых регионах страны. 

 

3.2 Механизм ипотечного  кредитования

 

      Многообразие  механизмов мобилизации кредитных  ресурсов связано, во-первых, со  спецификой построения финансово-кредитных  систем различных стран и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической  базы, определяющей возможности  кредитных институтов по проведению  ипотечных операций, а также условиями  функционирования субъектов системы  ипотечного кредитования на рынках  недвижимости и ценных бумаг.

      Необходимо  подчеркнуть, что эффективность  функционирования механизмов формирования  ресурсной базы ипотечного кредитования  достигается только при наличии  соответствующих экономических  и правовых условий.

      В настоящее  время на различных уровнях  рассматривается возможность восприятия  американской модели вторичного рынка ипотечного кредитования. Эта модель построена как двухуровневая система: права требования по кредитам переуступаются специализированному Агентству, которое, в свою очередь, привлекает средства инвесторов путем размещения ценных бумаг.