Ипотечное кредитование

      По поводу  указанной модели необходимо  заметить, что при всех положительных  качествах эта модель рассчитана  на англо-американскую систему  права и может использоваться  при организации российского  вторичного рынка ипотечного  кредитования только частично  с определенными ограничениями  и изменениями, а также при  условии дополнительной защиты  прав инвесторов и заемщиков.

      Система  вторичного рынка ипотечного  кредитования в США в силу  особенностей системы права регулируется  не только законами, но и обширнейшей  судебной практикой, восполняющей  пробелы законодательства. Того  в условиях континентальной правовой  системы достичь невозможно. Поэтому  при выработке модели вторичного  ипотечного рынка России и  разработке соответствующих механизмов  его функционирования особо тщательно  следует подбирать правовые конструкции.

      Для России  более приемлема модель построения  вторичного ипотечного рынка  Германии. Она построена как одноуровневая  система, где рефинансирование  осуществляется непосредственно  за счет выпуска ипотечным  банком закладных листов. Эти  ценные бумаги очень хорошо  обеспечены и обладают высшей степенью надежности.

      В предлагаемой  модели предусмотрены следующие  условия и порядок ипотечного кредитования покупки жилья. Доля кредита от стоимости жилья составляет 70 - 75%. Опыт многих стран показывает, что при прочих равных условиях вложение 25 - 30% стоимости собственности является достаточным, чтобы значительно уменьшить вероятность неуплаты по кредиту. Доля платы за кредит должна составлять не более 25% дохода заемщика. В противном случае кредитование возможно лишь при условии государственного субсидирования. Что касается типа кредита, то при низком уровне инфляции предоставляется кредит с фиксированной процентной ставкой, а при высокой инфляции применяются альтернативные ипотечные кредиты. Если уровень инфляции выше 5% в месяц, финансовые институты предоставляют ипотечные кредиты только при наличии специальных правительственных гарантий против риска неплатежей по кредитам тем заемщикам, чьи доходы будут расти медленными темпами по сравнению с процентной ставкой по ипотечному кредиту.

      Что касается  привлечения ресурсов, то для привлечения сбережений населения на банковские депозитные счета эти депозиты должны индексироваться аналогично тому, как будут индексироваться закладные кредиты. В этом случае используется схема целевых жилищных счетов, при которой покупатель жилья вначале обязуется в течение нескольких лет накапливать средства. После этого ему гарантируется предоставление ипотечного кредита тем же самым банком.

      Привлечение  ресурсов возможно и из «оптовых»  источников. Эти источники включают: кредитные линии или подобные  договоренности с одним или  несколькими банками (такой тип  привлечения Средств может быть  весьма распространенным для ипотечных банков, создаваемых как дочернее предприятие коммерческих банков); срочные кредиты банков, предприятий или пенсионных и страховых фондов, предоставляемые на 5 - 10 лет; продажу облигаций или ценных бумаг участия в закладных банкам, а также пенсионным фондам и страховым компаниям.

      В предлагаемой  модели выделены следующие виды субсидий заемщика: субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных для приобретения жилья; субсидирование процента по кредиту, при котором правительство платит часть процентной ставки по ипотечному кредиту; вычет из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по ипотечному кредиту; субсидии для оплаты первого взноса.

      После разработки  основных положений внебюджетного  инвестиционного проекта для  жилищно-строительного комплекса  необходимо перейти ко второму  этапу - этапу экономической экспертизы.

      Мировой  опыт свидетельствует, что в  этом случае руководствуются  тремя критериями. Первый критерий - является ли данная модель устойчивой в финансовом отношении (т. е. являются ли риски, заключённые в мобилизации средств и предоставлении займов, приемлемыми, какой опасности подвергаются сберегательные банки и кредитные институты в данной системе, может ли система работать без субсидий).

      Второй критерий - влияние системы на степень доступности жилища.

      Третий критерий - является ли система эффективной? Есть ли конкуренция? Будет ли целый ряд банков давать займы и будут ли они конкурировать в этом бизнесе?

      Оценивая  рассматриваемую модель на примере  российского коммерческого банка  и предложенные для нее условия  по первому критерию, считаю, что  банки в нашей системе больше  всего подвержены риску ликвидности. При кредите с двойным индексом в случае, если зарплата растет медленнее, чем цены, невыплаченные ставки кредиторов увеличиваются со временем, и банки могут столкнуться с проблемой ликвидности. Развитие вторичного рынка закладных и создание специальных финансовых институтов по купле и продаже ценных, ипотечных бумаг должны уменьшить данный тип риска. Что касается вопроса возможности работы системы без субсидии, то практика показывает, что это возможно, если годовой доход заемщика составляет не менее 40% стоимости жилья (для рыночных условий хозяйствования). Сегодня граждане с такими доходам в странах с переходной экономикой есть, однако в подавляющем большинстве население не обладает такими средствами. Для заемщиков, имеющих годовой, доход ниже 40% стоимости жилья, система будет работать с субсидиями.

     Второй критерий. Рассматривая влияние системы  на степень доступности жилища, следует просчитать, какой займ сможет получить среднее хозяйство, используя 25% своего дохода? Если окажется, что этот займ мал, то система не будет иметь определяющего значения. Возьмем, к примеру, средний месячный доход семьи (состоящей из трех человек, двое из которых работают), эквивалентный 200 дол. США. При этом доля платежей в доходе составляет 25%, доступная месячная плата - 50 дол. США, срок ссуды - 20 лет, процентная ставка при закладной с двойным индексом - 10%. Расчеты показывают, что при таких условиях семья может получить заем в размере 10 800 дол. США. Величина рассчитанного нами займа незначительна. На него можно приобрести жилье общей площадью от 22 м² до 36 м² при условии стоимости 1м от 300 до 500 дол. США. Естественно, данный займ мал для приобретения хорошей современной квартиры. Для разрешения проблемы мировой практикой предлагается метод целевых сберегательных счетов, позволяющий при помощи государства стимулировать накопление средств граждан для покупки жилища.

      Третий  критерий определяет, будут ли  страховые компании и целый  ряд банков участвовать в жилищном  бизнесе. Практика показывает, что  банки и другие кредитные учреждения  в условиях высокой инфляции  не заинтересованы в жилищном инвестировании. Ссудный капитал находит применение в сферах с высокой прибылью и быстрой оборачиваемостью (посредничество, торговля). Для привлечения его в жилищную сферу мировая практика предлагает использовать индексируемые обязательства на вторичном рынке закладных. Когда на финансовом рынке хороших инвестиционных инструментов мало, индексируемые по уровню цен облигации или другие виды ценных бумаг, обеспеченные пулом закладных, могут стать весьма привлекательным объектом для размещения средств финансовых институтов.

 Анализ предложенной  модели показывает, что она является  воплощением двух типовых моделей:  «американской и немецкой».

      Несмотря  на проблемы, прогресс в развитии  ипотечного кредитования в определенной  степени достигнут. Интерес банков  к этим операциям определяется  реальным платежеспособным спросом  на долгосрочные жилищные ссуды,  предвидением огромного рынка  для ипотечных кредитов.

      Анализ  материалов по зарубежным ипотечным  рынкам свидетельствует, что их  эффективное развитие невозможно  без активной поддержки государства  в виде налоговых льгот и  субсидий, создания специализированных  ипотечных фондов, ассоциаций, страховых, оценочных и риэлтерских компаний и, самое главное, без соответствующей  федеральной законодательной базы и нормативно-правового обеспечения. Именно увеличение объемов жилищного строительства являлось одним из основных факторов поднятия экономики, решения проблемы занятости.

      Система  ипотеки подразумевает экономическую  и юридическую подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный  характер, ипотека в разных странах  имеет свое место и смысл.  Поэтому в каждой стране действует  свое специфическое законодательство  по регулированию отношений в  данной сфере. Различия во многом  зависят от состояния, развитости  и особенностей земельного законодательства.

      Для развития  ипотечного кредитования в нашей  стране можно выделить следующие  благоприятные факторы:

1. Для населения:

- разгосударствление жилищного  фонда (доля государственной собственности  составляет около 8%) и сосредоточение  домовладений в личной собственности  (около 46%), что позволяет гражданам  использовать доходы от продажи  имеющегося жилья для оплаты  взносов за вновь приобретенное  жилье;

- возникновение среднего  класса (около 16% населения), т.е. слоя  населения, имеющего высокую кредитоспособность  и достаточные доходы для обслуживания  и возврата ипотечных кредитов;

- изменение структуры  спроса населения на жилье,  обусловленное не только требованиями  к размеру жилой площади, а  все большими требованиями к  планировке и качеству жилья,  типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

- повышение подвижности  населения в пределах страны;

- рост понимания значимости  недвижимости как объекта вложения  сбережений, важного условия стабильности  жизни и обеспечения старости.

2. Для предпринимателей:

- разгосударствление строительного  комплекса и обострение конкуренции,  в том числе со стороны иностранных  подрядчиков;

- острая заинтересованность  в преодолении спада в экономике  и увеличении объемов жилищного  строительства;

- стремление к модернизации  предприятий стройиндустрии и  улучшению технологий строительства  для обеспечения возросших потребностей  покупателей жилья и укрепления  конкурентоспособности в соперничестве  с иностранными подрядчиками  и поставщиками;

- понимание необходимости  удешевления строительства при  относительном росте качества  для повышения доступности жилья  и расширения масштабов жилищного  строительства;

- возникновении сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.

3. Для банков и финансовых  инвесторов:

- укрепление законодательной  и нормативной базы ипотечного  кредитования;

- выполнение ведущими  банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

- стимулирование со стороны  государства финансирования реального  сектора экономики и инвестиционных  потребностей населения;

- активизация государственных  и местных органов власти в  поддержке проектов ипотечного  кредитования граждан;

- сокращение сферы спекулятивного  вложения капитала;

- ограниченность объектов  инвестирования для финансовых  инвесторов в условиях нестабильности  фондового рынка;

- повышение привлекательности  ипотечного кредитования и операций  по привлечению сбережений населения  в условиях финансового кризиса;

- создание инфраструктуры  рынка недвижимости;

- рост конкуренции;

- создание структур вторичного  рынка ипотечных кредитов;

4. Для органов государственной  и местной власти:

- появление новой возможности  решения жилищной проблемы;

- укрепление и расширение  среднего класса, рост занятости  населения и связанное с этим  повышение социальной стабильности  в обществе;

- оживление деловой активности  на рынке жилья, в строительной  отрасли и других, связанных с  ней, секторах народного хозяйства;

- рост налоговых поступлений  и расширение финансовой базы  для обеспечения социальным жильем  населения с низким уровнем  дохода;

- выполнение градостроительных  планов.

      Следует  отметить еще один действенный  экономический фактор, стимулирующий  со стороны государства развитие  первичного ипотечного рынка,  это – наличие налоговых льгот,  связанных с ипотечным жилищным  кредитованием. Они позволяют  существенно увеличить доступность  долгосрочных ипотечных кредитов  для населения.

      В настоящее  время кредиты, предлагаемые банками  на приобретение жилья, доступны  ограниченному кругу лиц. Создание  системы ипотечного кредитования  со встроенными юридическими  и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в распространенное средство решения жилищной проблемы для граждан России.