Ипотечное кредитование

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

Введение 

 

1. Ипотечный кредит и  его применение в современных  условиях РФ

 

1.1 Понятие и особенности  применения ипотечного кредита

 

1.2 Механизм ипотечного  кредитования

 

1.3 Как правильно выбрать ипотечный банк

 

2. Анализ роста ипотечного  кредитования в России

 

3. Проблемы и перспективы  ипотечного кредитования в РФ  на современном этапе

 

3.1 Проблемы ипотечного  кредитования в РФ

 

3.2 Необходимость и перспективы  развития ипотечного кредитования  в России

 

Заключение

 

Список использованной литературы

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

Анализ ситуации, сложившейся  в области жилищной политики выявил сложный характер жилищных проблем, которые требуют незамедлительного  решения. Поэтому ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений  государственной жилищной политики.

 

Основная часть населения  нашей страны оказалась не в состоянии  улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения  приобретают жилье на собственные  и заемные деньги и только 0,3% семей  получают его за счет бюджета 

 

Ипотечное кредитование - реальная возможность изменения сложившейся  в нашей стране ситуации. Суть ипотечного кредитования - предоставление частным  лицам долгосрочных кредитов на покупку  жилья под залог самого приобретаемого жилья.

 

В настоящий момент в России существует значительный потенциал  для развития рынков ипотечного жилищного  кредитования. Покупательная способность  личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в  улучшении жилищных условий, а также  в приобретении нового жилья.

 

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности  решить социальные проблемы многих россиян. По мнению социологов, очень важно, чтобы жилье появлялось как можно  раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

 

Ипотечный рынок очень  бурно рос на протяжении последних  десяти лет, мировой финансовый кризис отбросил его фактически к уровню начала 2006 г. Сейчас происходит быстрое  восстановление рынка, обусловленное  особой перспективностью ипотеки на фоне других банковских продуктов. Ипотека  может стать локомотивом роста  банковского сектора.

 

Надлежащим образом функционирующая  система финансирования жилья будет  обеспечивать развитие рынков жилья  в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого  жилья в достаточной мере будут  удовлетворять спрос населения.

 

Актуальность проблемы использования  ипотечного кредитования с целью  улучшения жилищной проблемы населения  страны обосновала выбор темы курсовой работы.

 

Целью написания курсовой работы является исследование особенностей функционирования рынка ипотечных  кредитов в России. В данной курсовой работе рассматриваются теоретические  понятия об ипотеке, ее механизм и  основные функции. Далее следует  анализ основных проблем и перспектив развития в современной России.

 

Поставленная цель обусловила перечень задач:

 

- дать определение ипотечному  кредитованию;

 

- охарактеризовать основные  проблемы развития и функционирования  ипотечного рынка в России;

 

- выявить перспективы  ипотечного кредитования,

 

- проанализировать рост  ипотечного кредитования в России.

 

1. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ И  ЕГО ПРИМЕНЕНИЕ В СОВРЕМЕННЫХ  УСЛОВИЯХ РФ

 

 

1.1 Понятие и особенности  применения ипотечного кредита

 

 

Ипотека - это обременение  имущественных прав собственности  на объект недвижимости. [1, C.14]

 

Ипотечный кредит - это деньги, которые банк предоставляет клиенту  на покупку квартиры или дома. За пользование предоставленным кредитом клиент платит банку проценты, а  также ежемесячно производит возврат  заемных средств.

 

Приобретенное за счет кредита  жилье будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения ипотечного кредита клиентом. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок. [1, C.32]

 

При положительном решении  кредитора и подбора квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора, проводится оценка предмета ипотеки, а  затем заключаются договоры купли-продажи  между заемщиком и продавцом, а также кредитный договор  и договор ипотеки между заемщиком  и кредитором.

 

При рассмотрении ипотеки  как элемента экономической системы  необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты:

 

1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов  для развития производства.

 

2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы  (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

 

3. Создание с помощью  ипотеки фиктивного капитала  на базе ценной бумаги (при  имитировании собственником объекта  недвижимости первичных, вторичных  и т.д. закладных оборотные  средства увеличиваются на величину  образующегося фиктивного капитала).

 

В экономическом отношении  ипотека - это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. [3, C. 11]

 

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и  особенности такого рода кредита, которые  дают ему преимущество перед другими  способами кредитования.

 

Функции, выполняемые ипотечным  кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

 

- функция финансового  механизма привлечения инвестиций  в сферу материального производства;

 

- функция обеспечения  возврата заемных средств;

 

- функция стимулирования  оборота и перераспределения  недвижимого имущества, когда  иные способы (купля-продажа и  др.) экономически нецелесообразны  или юридически невозможны;

 

- функция формирования  многоуровневого фиктивного капитала  в виде закладных, производных  ипотечных ценных бумаг и др. [6, С. 65]

 

Можно выявить следующие  отличительные особенности ипотечного кредита:

 

1. Обязательность обеспечения  залогом (причем в качестве  залога может выступать и та  недвижимость, для покупки которой  берется ипотечный кредит).

 

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания  на жилье с последующей его  реализацией, чтобы погасить задолженность  заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита  сумма за вычетом расходов, связанных  с процедурой обращения взыскания  и продажи жилья, возвращается бывшему  заемщику.

 

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально  заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения  на него взыскания.

 

Передаваемое в ипотеку  жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

 

2. Длительность срока предоставления  кредита.

 

Долгосрочные ипотечные  жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

 

3. Большинство ипотечных  ссуд носят целевой характер.

 

4. Ипотечный кредит считается  относительно низкорисковой банковской операцией.

 

К основным требованиям можно  отнести следующие:

 

- сумма кредита, как  правило, составляет не более  60-70% рыночной стоимости покупаемого  жилья;

 

- величина ежемесячного  платежа по кредиту не должна  превышать 30% совокупного дохода  заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

 

- при процедуре оценки  вероятности погашения кредита  кредитор использует официально  подтвержденную информацию о  текущих доходах заемщика и  созаемщиков.

 

Указанные стандарты и  требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

 

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой  для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных  инвесторов в этот сектор, в том  числе через эмиссионные ипотечные  ценные бумаги или облигации. [4, C.87]

 

1.2 Механизм ипотечного  кредитования

 

 

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может  быть представлен следующим образом.

 

Граждане, обладающие определёнными  накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую  недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

 

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура  андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить. [13, C.44]

 

В случае положительного решения  заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной  жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет  ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет  ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие  на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека  жилых домов и квартир, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, не допускается.

 

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего  законодательства и экономический  ситуации. Банк-кредитор заинтересован  в том, чтобы этот взнос был  как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее  время в России предполагается, что  первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой  квартиры, а на 70% заемщик может  взять кредит.

 

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

 

Пулы закладных продаются  кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное  покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или  банки, удовлетворяющие требованиям  Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и  эмитируют ипотечные ценные бумаги. [8, C. 12]

 

Таким образом, условиями  функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные  кредиты и предложений на рынке  жилья.

 

В настоящее время в  российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

 

Схема кредитования с оформлением  Договора залога.

 

Данная схема являлась основной при создании всей программы  ипотечного кредитования. Несомненное  достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена  законодательством, а именно Федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

 

Клиент заключает Кредитный  договор и Договор Залога, в  его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении  кредита залог снимается, жильё  остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

 

Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что  проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи  обязаны освободить квартиру после  обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

 

а) квартира была заложена в  обеспечение возврата кредита, выданного  на приобретение или строительство  этой квартиры;

 

б) проживающие с залогодателем  члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё  взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

 

2. Схема кредитования с  оформлением Договора купли-продажи  и трехстороннего договора с  участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.