Ипотечное кредитование

 

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний  день наиболее реалистичной. У неё  существует несколько этапов прохождения.

 

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

 

Если клиент не возвратил  кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

 

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор  между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи  жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

 

Если клиент не возвратил  кредит, то (в соответствии с условиями  договора залога) риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

 

Положительным в данной схеме  является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной. [11, С. 122]

 

3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком  России, через выпуск банками  ипотечных облигаций.

 

Данная схема заключается  в следующем:

 

Клиент берёт в банке  ипотечный кредит и закладывает  недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;

 

Банк выпускает ипотечные  облигации, которые работают на вторичном  рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями  залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права  на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

 

На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и  т.д.;

 

Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую  облигацию её нынешнему держателю;

 

Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут  включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

 

1.3 Как правильно выбрать ипотечный банк

 

 

Не стоит выбирать ипотечный  банк только потому, что у него самые  низкие декларируемые процентные ставки.

 

В процессе выбора банка-кредитора  процентные ставки играют важную роль, но не следует забывать, что существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита, которые  в некоторых случаях могут  заметно увеличить полную стоимость  кредита. Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты вам будет необходимо сделать дополнительно и какие дополнительные сборы придется выплачивать в течение всего кредитного периода.

 

Кроме того, процентная ставка, указанная банком-кредитором, не всегда начисляется на реальный остаток. Например, изменение ссудной задолженности  может учитываться при начислении процентов по прошествии месяцев после реального погашения основного долга, а это заметно повысит ваши выплаты за пользование кредитом. Таким образом, ваша реальная процентная ставка по кредиту может оказаться намного выше номинальной. Не следует также забывать и о качестве предлагаемой вам услуги. Доброжелательность и профессионализм специалистов банка позволят вам значительно облегчить процедуру получения кредита, подобрать наиболее подходящий кредитный продукт и сделать наиболее разумный выбор в отношении приобретаемого жилья.

 

Определяясь с выбором  банка-кредитора, постарайтесь не передоверять выяснение условий кредитования своим родным или друзьям, ведь это  может быть похоже на игру в испорченный  телефон. Информация, доходящая до вас, не будет отражать реальное положение  вещей.

 

Определяясь с выбором  банка, уточните следующее:

- возможность досрочного  погашения кредита (может караться  штрафами до 3% от суммы остаточной  задолженности);

 

- доля выплат (ежемесячный  платеж составляет, как правило,  не более 40-50% от совокупного  дохода семьи);

 

действия банка в случае вашей неплатежеспособности на протяжении нескольких месяцев (за каждый день просрочки  платежа обычно начисляются штрафные санкции и пени).

 

После получения от банка  сообщения (скорее всего, устного) о  том, что вы устраиваете банк как  заемщик, надо потребовать от банка  подтверждения согласия на представление  кредита в письменной форме с  описанием основных условий предстоящей  кредитной сделки.

 

Подумайте, прежде чем заключать  договор с риэлтором, который  выступает на стороне, как продавца, так и покупателя и не может  представлять и защищать интересы обоих  участников сделки одновременно. При  этом обычно агент более внимательно  относится к интересам продавца, а не покупателя. Поэтому при покупке  квартиры постарайтесь нанять своего риэлтора (юриста, адвоката), который  будет представлять только ваши интересы в данной сделке.

 

Не оформляйте покупку  квартиры без профессиональной технической  экспертизы и юридической проверки. Любое утверждение продавца о  техническом состоянии квартиры должно быть документально подтверждено. Помните, что, покупая жилье на вторичном  рынке, вы имеете большую вероятность  столкнуться с такими проблемами, как вздутие паркета или протекание потолка, поэтому постарайтесь точно  выяснить, когда в квартире последний  раз делался капитальный и  косметический ремонт.

 

Для проверки технического состояния  квартиры лучше всего нанять независимого технического эксперта, который по результатам осмотра составил бы письменное заключение, где были бы указаны все достоинства и  недостатки технического состояния  данной квартиры на момент ее проверки. [12, C. 71]

 

Особое внимание следует  уделить и проверке юридической  чистоты квартиры. На профессиональном языке такая проверка называется "проверка чистоты титула". Данный термин подразумевает под собой  выявление всех лиц, которые имеют  какие-либо права на данную квартиру или потенциально могут их иметь, проверку на наличие обременении  со стороны третьих лиц и ущемление  прав бывших владельцев квартиры в  предыдущих сделках по отчуждению.

 

Следует отметить, что в  данном вопросе лучшего союзника и помощника, чем банк-кредитор, не найти, так как именно он в большей  степени заинтересован в качестве и ликвидности обеспечения по ипотечному кредиту.

 

Не подписывайте никакие  документы без предварительного ознакомления с ними или в спешке. Попросите у своего контрагента  копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и, если у вас возникли вопросы, постарайтесь их решить заблаговременно  до момента подписания документов. Более предпочтительно было бы еще  раз внимательно прочитать все  документы перед их подписанием  в момент заключения сделки.

 

2. АНАЛИЗ РОСТА ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

 

 

По итогам 2011 года объем  ипотечного кредитования в России превзошел  самые оптимистичные прогнозы, превысив исторический максимум 2008 года (см. график 1). Объем предоставленных ипотечных кредитов составил 717 млрд рублей (против 656 млрд в 2008 году), что на 90% больше результатов 2010 года (380 млрд рублей).

 

График 2.1

 

Рекордный рост был во многом обеспечен ускорением рынка в  четвертом квартале, которое происходило  на фоне усиления нестабильности на финансовых рынках и анонсирования отдельными банками планов повышения ипотечных  ставок. Часть потенциальных заемщиков  поспешила оформить ипотечные кредиты, пока ставки не выросли, - это и предопределило резкий рывок к концу года (декабрь  обеспечил 14% годовой выдачи). Сказалось  и улучшение ситуации на рынке  жилищного строительства: впервые  с 2008 года объем введенного жилья  показал положительную динамику (6,6% в 2011 году, см. график 2).

 

График 2.2

 

Позитивная динамика наблюдалась  и в отношении качества ипотечного портфеля. Весь прошлый год доля просроченной задолженности на балансе  устойчиво снижалась (см. график 3), как из-за увеличения портфеля, так и вследствие низких темпов прироста неплатежей. По итогам 2011 года объем просроченной задолженности вырос лишь на 3,7 млрд рублей, в то время как годом ранее этот показатель был в три раза выше.

 

График 2.3

 

 Лидером ипотечного  рынка остается Сбербанк России (см. таблицу 1): в 2011 году он  предоставил кредитов на 321 млрд рублей, что в четыре раза выше показателей ближайшего конкурента - ВТБ24. Однако уже второй год подряд Сбербанк сдает свои позиции: в 2010 году его доля в объеме выдачи снизилась с 58 до 49%, а в 2011-м упала еще на 4 процентных пункта. Причина - опережающий рост ипотеки в ВТБ24 и Газпромбанке, которые по итогам 2011 года нарастили объемы кредитования в два с половиной раза и более против умеренного результата Сбербанка (74%). В итоге доля топ-3 выросла на 1,5 процентного пункта и составила 63%. Заметно лучше рынка росли и банки с иностранным участием - Росбанк (+330%), группа Номос-банка (+199%) и Райффайзенбанк (215%). А вот Юникредитбанк несколько сбавил обороты: в 2011 году темпы прироста ипотечного кредитования составили только 62% против 390% годом ранее. Среди лидеров по динамике кредитования особо выделяются «Уралсиб» и Промсвязьбанк: за счет эффекта низкой базы в 2011 году объемы предоставленных ипотечных кредитов выросли более чем в 10 раз.

 

Таблица 2.1 - Ренкинг банков по объему ипотечного кредитования в 2011 году

 

Место в ренкинге на 01.01.12 

Банк 

Объем выданных ипотечных  жилищных кредитов (млн руб.) 

Темп прироста (2011/2010, %) 

 

2011 год 

2010 год  

 

1 

Сбербанк России 

320711,7 

184499,6 

73,8 

 

2 

ВТБ24 

80381,6 

31681 

153,7 

 

3 

Газпромбанк 

45690,2 

16676,6 

174 

 

4 

Росбанк* 

13754,3 

3202,1 

329,5 

 

5 

Группа Номос-банка** 

10391,7 

3386,9 

206,8 

 

6 

Райффайзенбанк 

9611,6 

3046,5 

215,5 

 

7 

«Уралсиб» 

9310,5 

672,9 

1283,7 

 

8 

Абсолют-банк 

8581,3 

4231,1 

102,8 

 

9 

«Возрождение» 

8566,4 

4149,1 

106,5 

 

10 

Запсибкомбанк 

8136,3 

6718,5 

21,1 

 

11 

Юникредитбанк 

7974 

4939 

61,4 

 

12 

Связь-банк 

7737 

1765,8 

338,2 

 

13 

«Жилфинанс» 

6453,8 

4391 

47 

 

14 

Нордеа банк 

5164,7 

3831,9 

34,8 

 

15 

Росевробанк 

5116,1 

3802,1 

34,6 

 

16 

МТС-банк 

4563,7 

642 

610,9 

 

17 

Балтинвестбанк 

4548,8 

1274,7 

256,9 

 

18 

«Ак Барс» 

4492,8 

1239 

262,6 

 

19 

Промсвязьбанк 

3563,6 

220,1 

1519,1 

 

20 

Транскапиталбанк 

3406,2 

1482,8 

129,7 

 

 

 

*С учетом данных по  БСЖВ.

 

**Включает в себя Номос-банк, Новосибирский муниципальный банк, Номос-Региобанк, Ханты-Мансийский банк.

 

АИЖК ожидает, что в 2012 году при развитии экономики по варианту близкому к базовому сценарию МЭРТ и отсутствии серьезных внешних  шоков, может быть выдано 550 ? 680 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 800 млрд? 1 трлн рублей. При этом ставки по ипотечным кредитам, выданным в рублях, будут иметь разнонаправленную динамику в течение года (в первой половине возможно их повышение до 12,2? 12,5%), но по итогам года ставки не сильно изменятся по сравнению с достигнутым в 2011 году уровнем. [16, C.1]

 

На основе вышеизложенного  можно сделать вывод, что растет потребность в жилье, на данный момент ипотечное кредитование будет пользоваться спросом (2011 году на 337 млрд рублей) , а также он будет расти, не смотря на повышение % ставок (повышение до 12,2? 12,5%). Помимо экономических показателей хочу заметить, что сейчас проводятся всяческие программы, одна их них "Ипотека - молодым семьям" от Сбербанка.

 

Особенности, которые выгодно  отличают ипотеку для молодой  семьи от других жилищных кредитов Сбербанка:

 

1. Для получения максимальной  суммы ипотечного кредита можно  привлекать в качестве созаемщиков и рассматривать доходы родителей каждого из супругов, причем: для расчета суммы ипотечного кредита в случае, если созаемщиками выступают молодые супруги и их родитель (родители), - рассматриваются доходы (у супругов) как по основному месту работы так и дополнительные доходы, а у родителей рассматриваются только доходы, получаемые по одному месту работы (пенсия) в случае, если созаемщиками является одна мать (или отец) из неполной семьи и ее (его) родитель (родители) для расчета максимальной суммы кредита могут быть рассмотрены доходы всех созаемщиков как по основному месту работы, так и дополнительные доходы.