Ипотечное кредитование

 

2. По желанию заемщиков/созаёмщиков может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет): на период строительства объекта недвижимости, но не более, чем на 2 года, при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) трех лет

 

Кстати, отсрочка по уплате процентов  не предоставляется. А вот если у  молодой семьи на момент обращения  в банк по предоставлению ипотечного кредита, имеется ребенок, то кредит может быть предоставлен в размере  не до 80% от стоимости квартиры, а  до 85%, т.е. заемщикам в данном случае необходимо иметь для первоначального  взноса лишь 15% от стоимости недвижимости.

 

3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ  НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

 

 

3.1 Проблемы ипотечного  кредитования в РФ

 

 

В настоящее время в  Российской Федерации существует ряд  проблем, сдерживающих развитие ипотеки. На рис.1 показаны основные проблемы, но это далеко не полный список.

 

Рис. 3.1 - Классификация основных проблем развития ипотечного кредитования в России (Источник: Банк России, расчеты АИЖК)

 

Также к проблемам ипотечного кредитования в России относятся:

 

- Сроки кредитования. По  своей логике кредит на приобретение  жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято  в мировой практике. Однако реальные  сроки предоставляемых кредитов  большинством отечественных банков  составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах  декларируется срок до 10 лет).

 

- Отсутствие ресурсной  базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

 

- Трудности оценки кредитоспособности  заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа - сотрудники российских коммерческих структур - получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

 

- Валюта кредитования. В  настоящее время стоимость квадратного  метра жилья фиксируется в  долларах США. Банки предпочитают  выдавать кредиты также в иностранной  валюте, в то время как у  большинства населения заработная  плата установлена и выплачивается  в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов. [10, C. 43]

 

- Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

 

- Ограниченный платежеспособный  спрос населения. По оценкам  Минэкономразвития России, даже  при самых "либеральных"  параметрах, максимальная граница  доступности для населения составит  не более 10%.

 

- Низкие темпы разработки  и совершенствования законодательства  о недвижимости и несогласованность  правовых актов между собой. 

 

- Психологические факторы,  главным из которых является  национальная особенность большинства  населения - нежелание жить в  долг.

 

3.2 Необходимость и перспективы  развития ипотечного кредитования  в России

 

 

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений  государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в  России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии  населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья  практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись  в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья. Государственная  жилищная политика должна ориентироваться  не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение  жилищных проблем основной части  работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и  имеющими жильё в собственности  в результате приватизации.

 

Одним из способов решения  жилищной проблемы для этой части  населения является долгосрочное ипотечное  жилищное кредитование на основе государственных  программ.

 

Рынок ипотечного кредитования в России переживает период быстрого восстановления после кризиса. Причинами  оживления ипотечного рынка называют экономический подъем в стране, весеннее «пробуждение» рынка недвижимости, а также рост спроса на жилье.

 

На 1 января 2012 года, по данным АИЖК, было выдано 520 805 кредитов на сумму  в 713 млрд рублей, что в 1,7 раза в количественном выражении и в 1,9 раза в денежном превышает показатель за тот же период прошлого года.

 

Рис. 3.2 - Динамика показателей  рынка ипотечного жилищного кредитования (Источник: Банк России, расчеты АИЖК)

 

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, рассчитываемая накопленным итогом с начала года, также находится на рекордно низком уровне - 11,9%, что меньше на 1,2% показателя прошлого года. Существенное снижение ставок, наблюдавшееся в течение 2011 года, привело к росту количества ипотечных сделок и поспособствовало существенному росту оборотов рынка  жилья в целом.

 

Рис. 3.3 - Ставки по ипотечным  кредитам в рублях (Источник: Банк России, расчеты АИЖК)

 

Так, если в 2008 году доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, составляла 16,9% в общем объеме сделок с жильем, то в 2009 году под влиянием кризиса она упала до 11,9%, а  в 2011 году - выросла до рекордных 17,6%.

 

Ставка и первоначальный взнос будут снижаться за счет конкуренции между банками-кредиторами. Так, банки снижают первоначальный взнос: Райффайзенбанк - с 30% до 25% от стоимости жилья, ВТБ 24 и Сбербанк - с 30% до 20%, программа Сбербанка «Молодая семья» - с 20% до 15%.

 

Ведущая задача сейчас - развивать  механизмы поддержки мелких и  средних банков, потому что у госбанка нет проблем с ликвидностью. Средним  и небольшим банкам нужны целевые  программы по поддержанию долгосрочной ликвидности. Необходимо вовлечь в  ипотечные программы большее  количество банков и, таким образом, активизировать конкуренцию. [14, C.2]

 

Как свидетельствуют данные АИЖК, доля просроченной задолженности  по всем ипотечным кредитам окончательно стабилизировалась на уровне 3,0%. Доля просроченной задолженности по рублевым кредитам составляет только 2,0% от общего объема рублевой ипотечной задолженности.

 

Рис. 3.4 - Доля просроченной задолженности  за 2009-2011 гг. (Источник: Банк России, расчеты АИЖК)

 

Специалисты предполагают, что  в скором времени рынок ипотечного жилищного кредитования в России перейдет в стадию стабильности. Однако это зависит от многих факторов, среди которых повышение популярности ипотечных кредитов среди населения, рост конкуренции между банками-кредиторами, привлечение долгосрочных ресурсов для увеличения объемов выдачи кредитов и снижения процентных ставок

 

Несмотря на то, что сегодня  ипотечное кредитование доступно лишь небольшому числу россиян, прогнозы на ближайшее будущее более благоприятны. По мнению экспертов, прежде всего, ипотекой воспользуются жители РФ, имеющие  стабильные доходы. [15, С. 3]

 

Таким образом, большинство  экспертов говорят о том, что  в ближайшей перспективе можно  ожидать восстановление ипотечного кредитования.

 

В отличие от прежних лет  возможность развернуть ипотечное  кредитование определяется большей  зрелостью рыночных отношений и  следующими благоприятными факторами:

 

1. Население:

 

- разгосударствление жилого  фонда (доля государственной собственности  около 8%) и сосредоточение домовладений  в личной собственности (около  46%), что позволяет гражданам использовать  доходы от продажи имеющегося  жилья для оплаты взносов за  вновь приобретенное жилье и  привлекать дополнительно ипотечные  кредиты;

 

- возникновение среднего  класса (около 16%), то есть слоя  населения, имеющего высокую кредитоспособность  и достаточные доходы для обслуживания  и возврата ипотечных кредитов;

 

- изменение структуры  спроса населения на жилье,  обусловленное не только требованиями  к размеру жилой площади, а  все больше требованиями к  ее планировке и качеству, типу  и местоположению здания, социальному  положению соседей;

 

- повышение подвижности  населения в пределах территории  страны;

 

- рост понимания значимости  недвижимости как объекта вложений  сбережений, важного условия стабильности  жизни и обеспечения старости.

 

2. Российские предприниматели:

 

- разгосударствление строительного  комплекса и обострение конкуренции,  в том числе со стороны иностранных  подрядчиков;

 

- острая заинтересованность  в преодолении спада и увеличении  объема жилищного строительства;

 

- стремление к модернизации  предприятий стройиндустрии и  улучшению технологий строительства  для обеспечения возросших потребностей  покупателей жилья и обеспечения  конкурентоспособности с иностранными  подрядчиками и поставщиками;

 

- понимание необходимости  удешевления строительства при  относительном увеличении качества  для обеспечения доступности  жилья и расширения масштабов  жилищного строительства;

 

- возникновение сети новых  предпринимательских структур, обслуживающих  рынок жилья (риэлторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных  в увеличении покупок населением  жилья на основе ипотечного  кредитования.

 

3. Банки и финансовые  инвесторы:

 

- укрепление законодательной  и нормативной базы ипотечного  кредитования;

 

- выполнение ведущими  банками пробных пилотных проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

 

- стимулирование со стороны  государства финансирования реального  сектора и инвестиционных потребностей  населения;

 

- активизация государства  и местных органов в поддержке  ипотечного кредитования граждан;

 

- сокращение сферы спекулятивного  вложения капитала;

 

- ограниченность объектов  инвестирования для финансовых  инвесторов в условиях нестабильности  фондового рынка;

 

- повышение привлекательности  в условиях финансового кризиса  ипотечного кредитования и операций  по привлечению сбережений населения;

 

- рост конкуренции;

 

- создание структур вторичного  рынка ипотечных кредитов (Агентство  по жилищному ипотечному кредитованию).

 

4. Органы государственной  и местной власти:

 

- создание новой возможности  решения жилищной проблемы;

 

- укрепление и расширение  среднего класса, рост занятости  населения и связанное с этим  повышение социальной стабильности  в обществе;

 

- оживление деловой активности  на рынке жилья, в строительном  и связанных с ним других  секторах народного хозяйства;

 

- рост налоговых поступлений  и расширение финансовой базы  для обеспечения социальным жильем  населения с низким уровнем  доходов;

 

- выполнение градостроительных  планов.

 

Такое сочетание интересов  создает необходимую почву для  решения жилищной проблемы на базе развития ипотечного кредитования и  преодоления остающихся на его пути проблем.

 

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной  поддержки:

 

- принятие нормативных  правовых актов; 

 

- оптимальное налогообложение; 

 

- совершенствования проектирования  и технологий строительства; 

 

- государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных  средств в жилищную сферу;

 

- адресные жилищные субсидии  гражданам.

 

В странах, где развито  ипотечное кредитование, государство  не только создаёт законодательно-нормативную  базу, но так или иначе активно  участвует в качестве субъекта ипотечных  отношений. На этапе формирования ипотечной  политики для России очень важно  учесть региональный аспект и специфику  государственного устройства, которая  заключается в его трёхуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.

 

В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен  на потребительском рынке, так как  отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения  возрастает потребность в товарах  для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует  развитие соответствующих отраслей промышленности - эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении  ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы  ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования  различных форм и методов на всех его уровнях.