Ипотечный кредит

1. ипотечный кредит

Ипотечный кредит - это деньги, которые банк предоставляет клиенту на покупку  квартиры или дома. За пользование  предоставленным кредитом клиент платит банку проценты, а также ежемесячно производит возврат заемных средств.

Приобретенное за счет кредита жилье будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения ипотечного кредита клиентом. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.

При положительном решении кредитора  и подбора квартиры, соответствующей  финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора, проводится оценка предмета ипотеки, а затем заключаются договоры купли-продажи между заемщиком и продавцом, а также кредитный договор и договор ипотеки между заемщиком и кредитором.

В кредитном договоре стороны предусматривают: сумму и срок кредита; размер процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскание кредита и процентов по нему и т.д.

В результате оформления в банке ипотечного кредита  вы получаете денежные средства, предоставляемые  банком для приобретения жилья. Банки  предоставляют, на первый взгляд, очень  выгодные условия. Первоначальный взнос  порядка 30% кредита, рассрочка на 10 - 15 лет под 10 - 15% годовых убывающим итогом.

Принято выделять так называемую немецкую программу  ипотечного кредитования и американскую систему.

В первом варианте кредит предоставляется  в виде квартиры, чаще всего в  доме-новостройке, по цене выше рыночной. Зачастую бывает и так, что этот дом строился на средства банка-кредитора.

Во  втором случае банк предоставляет денежные средства на покупку заемщиком конкретной квартиры, которая по своим характеристикам  устраивает банк. Его заинтересованность в этом вопросе очевидна: ведь именно ее берет банк в залог в качестве обеспечения обязательства по возврату денежных средств (ипотечного кредита).

При этом не стоит обнадеживаться сразу. Реклама возможности предоставления долгосрочных кредитов банками (не секрет, что ипотечный кредит - именно долгосрочный) значительно превышает объем фактически выданных кредитов. Часто потенциальные клиенты считают, что сбор необходимых документов и представление банку достоверной и обоснованной информации не составляет никакого труда и является чистой воды формальностью. Эти иллюзии развеются, когда перед вами появится список из 20 - 25 документов, подтверждающих вашу платежеспособность, регистрацию по месту жительства и др.

Но  при этом именно банковский ипотечный кредит в отличие от ссудо-сберегательной системы кредитования, связанной с массой проблем строительства жилья в Российской Федерации, является более демократичным и имеющим больше гарантий для вас как для заемщика. После оформления кредита и внесения первоначального взноса вы становитесь собственником квартиры и передаете ее по договору в залог банку-кредитору.

Договор залога при получении банковского  ипотечного кредита действует до полного погашения кредита и  процентов по нему. Ставка по банковскому  кредиту составляет обычно 12 - 14% годовых.

В связи со сказанным необходимо упомянуть  о таком явлении, как социальная ипотека. Данный процесс получил  свое распространение во многих регионах страны. При определенных условиях (в частности, наличие нуждаемости  в улучшении жилищных условий, готовность внести взнос в размере 30% от стоимости приобретаемой квартиры) законодательством предусмотрена возможность компенсации части ипотечного кредита, а именно процентов. Вместе с тем действуют, например, программы, предоставляющие субсидии молодым семьям. Допускается и возможность одновременного использования соответствующей субсидии и кредита по социальной ипотеке. В качестве примера можно привести ситуацию, когда молодая семья при рождении ребенка получает субсидию. Но приобрести на нее квартиру нереально. В этом случае субсидия может быть использована в качестве первого взноса, а недостающие средства можно взять в кредит. Когда же указанные лица соответствуют требованиям, при наличии которых они имеют право на участие в социальной ипотеке, компенсация части процентов будет производиться за счет средств регионального бюджета (если в конкретной области или автономном округе действует такая программа).

Конкретно о субсидиях некоторым категориям граждан будет сказано ниже, но в общих словах отметим, что в данном случае можно говорить о реальной доступности жилья гражданам страны. 
Среди бесспорных плюсов банковского ипотечного кредита: 
- низкий минимальный размер требуемых собственных средств (30%, о которых мы упоминали); 
- у заемщика сразу после заключения договора возникает право собственности; 
- отсутствие затрат на аренду другого жилья; 
- снижение риска покупки - история квартиры проверяется банком и страховой компанией, с которой вы будете взаимодействовать, а это значит, что двойные продажи и случайно объявившиеся родственники продавца не станут вашей головной болью. Правда, при этом существует иная проблема: очень сложно подобрать жилье, чтобы оно соответствовало требованиям и запросам банка.

Минусы  рассматриваемого кредита: 
- поскольку, передавая заемщику собственные средства, банк рискует, он выдвигает ряд требований, а именно: необходимость оплатить первоначальные 30% стоимости квартиры (порой это для россиянина неподъемная сумма), подтвердить документально высокий задекларированный доход (лишь некоторые банки идут навстречу клиенту-заемщику и учитывают так называемую серую зарплату). Политика банков ныне, к сожалению, такова, что основным и решающим фактором для выдачи ипотечного кредита является отнюдь не острая необходимость заемщика в улучшении своих жилищных условий, а его платежеспособность, что, естественно, определяет и отношение банка к клиенту, и условия кредитования. Исключение, пожалуй, составляют социальные ипотеки, о которых мы рассказали ранее; 
- сложная процедура оформления кредита, включающая большой пакет документов, которые вам необходимо представить банку для подачи заявки на кредит; 
- платные дополнительные услуги: страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика и созаемщиков, а также страхование квартиры от повреждений и утраты прав собственности. Стоимость этих страховок составляет примерно 1,5% в год от стоимости квартиры (примерно 3 тыс. руб. в нашем примере). Вы должны будете заплатить оценщику за его услуги: оценка необходима для того, чтобы банк на основании произведенной оценки определил сумму первоначального взноса - она обычно колеблется от 12 до 30% от стоимости квартиры.

Некоторые банки также ввели плату за рассмотрение заявки на кредит; 
- многие банки, желая избежать рутинного оформления документов, предваряющего собственно ипотеку (отдачу недвижимости в залог после того, как она была приобретена), будут работать с вами через посредника - брокерскую фирму, услуги которой, конечно, платны. Брокеры связывают вас с банком, помогают собрать необходимые документы, проверяют, чтобы все собранные документы были чистыми, т.е. соответствовали законодательству и требованиям банка. Кроме оплаты услуг брокера, нужно платить за выполнение промежуточных действий на пути от получения кредита до новоселья. Например, нужно учитывать, что вам как покупателю придется оплатить процент риелтора, что составляет обычно 3 - 4% от приобретаемой недвижимости.

С учетом всех названных минусов можно  заключить, что подавать документы  и оформлять ипотечный кредит можно, если только: 
1) изначально живешь в арендованной квартире и, конечно, оплачиваешь ее собственнику стоимость арендной платы. В настоящее время это удовольствие не из дешевых. Когда получаешь свою квартиру вместо съемной, то обязанность оплачивать проценты по кредиту и сам кредит будут не так трудны, ведь оплачиваешь уже свою квартиру; 
2) условия проживания невыносимы, имеется некоторый первоначальный капитал, но при этом если брать просто кредит (краткосрочный потребительский или на неотложные нужды), то все равно не хватает до стоимости жилья. Большинство заемщиков рассчитывают по возможности погасить кредит раньше установленного срока. Значит, оформляя ипотеку, следует узнать у сотрудника банка о возможных штрафных санкциях в этом случае, хотя нужно заметить, что в последнее время при оформлении кредита стороны (банк и заемщик) вместо правовой ответственности за досрочное исполнение обязательства по возврату кредита (в этом случае банк теряет часть процентов) устанавливается мораторий на период от трех месяцев до одного года со дня выдачи займа.

2.договор ипотеки

По договору об ипотеке заемщик (залогодатель), закладывая недвижимость, приобретенную  за счет кредита, теряет право распоряжаться  ею, но сохраняет право владения и пользования.

Кредитор  становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Залогодержатель вправе проверять наличие и состояние недвижимости и требовать принятия необходимых мер по сохранности этого имущества.

Обязательным  является страхование предмета ипотеки, а также жизни, здоровья и трудоспособности заемщика за его счет.

В договор ипотеки включаются следующие  условия: 
предмет ипотеки; 
цена передаваемого в ипотеку имущества; 
размер кредита и процентов; 
срок исполнения основного обязательства; 
требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; 
основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Договор об ипотеке должен быть нотариально  удостоверен и подлежит государственной  регистрации.

Кроме того, залогодатель составляет закладную, которая передается кредитору органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, и удостоверяет право ее законного владельца "на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства", а также "право залога на имущество, обремененное ипотекой". После государственной регистрации и урегулирования расчетов с продавцом недвижимости заемщик вселяется в приобретенную квартиру.

Сумма долга по ипотечному кредиту, как правило, подлежит погашению в рассрочку, согласно условиям кредитного договора, на протяжении нескольких лет равными ежемесячными платежами. Размер ежемесячного платежа в данном случае не должен превышать 50% от суммы совокупного семейного дохода заемщика.

3. ипотечный кредит  шаг за шагом.

Шаг первый - обращение в риэлторскую компанию. 
Риэлтор - это специалист, сопровождающий заемщика от выбора банка до получения свидетельства о собственности.

Он внимательно  выслушает клиента, сопоставит его  желания и возможности, проконсультирует относительно деталей и параметров сделки; учитывая финансовые возможности, порекомендует оптимальный вариант ипотечной сделки и подскажет, в какой банк обратиться; поможет подготовиться (заполнить анкету, подготовить документы) к встрече с сотрудником банка. В этом случае шансы заемщика на приобретение квартиры значительно повышаются, так как банкам удобнее работать с теми, чья сделка подготовлена риэлторской компанией - партнером банка.

Шаг второй - рассмотрение банком заявки на получение ипотеки. 
Если первый шаг пройден, банк оценивает платежеспособность клиента согласно установленным критериям и производит расчет максимальной суммы кредита, на которую может рассчитывать заемщик. Рассмотрение заявки кредитным комитетом обычно не превышает двух недель.

Шаг третий - выбор жилья. 
Банк одобрил вашу заявку на получение ипотечного кредита. Теперь можно заняться подбором жилья. Солидная риэлторская компания не только подбирает своему клиенту жилье, но и обязательно проверяет его юридическую чистоту. В противном случае легко оказаться жертвой мошенников и остаться в итоге без жилья и денег.

Шаг четвертый - оценка и утверждение выбранного жилья. 
Принимая жилье в качестве обеспечения залога по ипотечному кредиту, банку необходимо знать его рыночную стоимость. Для этих целей привлекаются оценочные компании - партнеры банка, имеющие лицензию.

Шаг пятый - страхование. 
Ипотечное комплексное страхование является обязательным условием при получении кредита. Страхование осуществляют надежные компании, работающие с банком в рамках реализуемой ими ипотечной программы. Обычно страхованию подлежат случаи потери заемщиком права собственности, ущерб, причиненный заложенному имуществу, а также жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика.

Шаг шестой - подписание кредитного договора. 
Перед сделкой заемщик подписывает с банком кредитный договор, по которому банк обязуется представить недостающую для покупки выбранного жилья сумму. Это жилье, согласно кредитному договору, становится обеспечением возврата выбранного жилья. После подписания кредитного договора стороны приходят к соглашению о времени проведения сделки.