Ипотечный кредит

Но  если у него заключен договор на аренду торговых площадей или помещения, то он может заложить принадлежащее  ему право аренды (при условии, что сам договор аренды заключен на срок более одного года и, соответственно, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
 

7. учитывает ли банк  «серую» з.п

Каждый банк предъявляет определенный набор  требований к заемщику. Но в какой  бы банк вы ни обратились за ипотечным  кредитом, первый вопрос, который вам  зададут: сколько зарабатываете вы и ваша супруга?

Для того чтобы  не быть обескураженными отказом, лучше  еще раз трезво оценить свои возможности. Для начала: если ежемесячный доход  вашей семьи меньше 30 тысяч руб., то серьезного разговора с банком по поводу выдачи вам ипотечного кредита почти наверняка не получится. Если больше - шансы есть. Ведь чем выше зарплата, тем больше вы можете тратить на погашение кредита.

Таким образом, при всех схемах ипотечного кредитования от получателя кредита  требуется подтвердить свой доход. Например, квартира, которую вы хотите приобрести, стоит 30000 долл. США, и вы рассчитываете получить кредит сроком на 15 лет под 12% годовых.

Как уже говорилось ранее, стандартным  требованием является необходимость  внести сразу предварительный взнос в размере 30% стоимости квартиры (10000 долл. США). 
Оставшаяся сумма в размере 20000 долл. предоставляется в кредит банком. В среднем размер ежемесячных выплат не должен превышать 35 - 40% ежемесячного дохода, хотя если он достаточно велик, можно будет говорить и о 50%.

Другой  вариант - когда ипотечный кредит был оформлен на семью, т.е. были учтены доходы и мужа, и жены.

К сожалению, реальность в России такова, что большая часть населения  не декларирует свой доход в полном объеме, стремясь сэкономить на налоговых выплатах. Поэтому не все могут получить справки о своих реальных доходах, а это, в свою очередь, значительно осложняет развитие ипотеки.

Нужно учесть, что обычно условия предоставления кредита в данном случае будут  отличаться от стандартных, и не в лучшую сторону. Так при оформлении кредита лицам, получающим "серую" зарплату, от них могут потребовать двух поручителей.

8.поручитель  при ипотеке.

Поручитель - это лицо (физическое или юридическое), которое берет на себя письменные обязательства осуществлять платежи по кредиту в случае неплатежеспособности основного заемщика. Дело это вполне ответственное. Ведь в случае отказа поручителя от своих обязательств банк может истребовать его задолженность по суду. При этом права на объект, ради которого заемщик брал ипотеку, к поручителю не переходят даже после того, как он полностью рассчитается с банком.

Так, например, ежемесячный доход поручителя должен быть достаточен для выполнения в случае необходимости им обязательств перед банком по кредитному договору.

Какие доходы банки относят к "белым", "серым"? 
Здесь тоже имеются некоторые различия между банками, но в основном дело обстоит так. "Белые" - это доходы по основному месту работы, подтверждаемые официальной справкой по форме N 2-НДФЛ или по индивидуальной форме, но обязательно с подписью главного бухгалтера организации или лица, его замещающего, и печатью организации. Сюда же относятся и другие официальные (учтенные) доходы, подтверждаемые документально у источника их получения либо налоговыми органами (дивиденды, проценты по вкладу, доходы от зарегистрированной аренды недвижимости и т.п.). "Серыми" считаются доходы по месту работы, выплачиваемые "в конверте", если их можно как-то проверить (способы проверки у банков разные), и иные документально не подтверждаемые, но проверяемые доходы. 

9. виды страхования  при ипотечном  кредите

Обязательным  условием получения кредита в  большинстве банков является страхование 3 видов: 
страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения; 
страхование права собственности на предмет ипотеки (т.е. на квартиру, которую вы покупаете); 
страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

Страхование защищает заемщика и банк от дополнительных рисков. Если наступит страховой случай, страховая компания перечислит банку необходимую сумму для погашения кредита, и заемщик будет освобожден от необходимости производить дальнейшее погашение кредита. Расходы по страхованию несет заемщик. 
 

10.затраты  на  сделку при  ипотеке

Максимальный  вариант затрат, сопутствующих ипотечной сделке на вторичном рынке жилья: 
Услуги нотариуса по удостоверению сделки составят 1,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре.Регистрация договора в Московской или областной регистрационной палате - до 1000 руб.

Оценка  квартиры сертифицированным оценщиком - 100-120$.

Если  же заемщик оформляет ипотечную  сделку с жильем в новостройке, то это он несет дополнительные затраты: 
Проверка соответствия технического состояния объекта требованиям банка - 150$. 
Оценка объекта - 100$. 
Строительный аудит - 300$. 
Страховка - до 1,5 % от суммы кредита, увеличенного на 10%. 
Проведение ипотечной сделки - 200$. 
Перечисление (конвертация) денег застройщику - по расценкам банка. 
Открытие и обслуживание счета в банке - 1-2%.

11.последствия  не возврата ипотечного  кредита

Если по каким-либо причинам у заемщика возникнут  финансовые трудности и он не будет  в состоянии вносить ежемесячные  платежи в полном объеме, то вместе с заемщиком банк постарается  выработать устраивающее обе стороны  решение. Если же такое решение не удастся найти, то, квартира, находящаяся в залоге, будет продана банком с торгов.

Часть денежных средств, полученных от продажи квартиры, направляется на погашение кредита  и процентов по нему, включая все  штрафные санкции за неуплаты по ипотечному кредиту и расходы банка на продажу указанной квартиры. Оставшаяся часть после удовлетворения требований кредитора, то есть банка, подлежит возврату заемщику. При таких условиях вам может быть предложена аренда жилья в специализированных домах гостиничного типа либо в резервном фонде жилья для неплатежеспособных клиентов ипотечной компании.  

12.плюсы  и минусы ипотечного  кредита

У каждого  из этих вариантов есть свои плюсы  и минусы. 
Копить самостоятельно, на первый взгляд, самый дешевый, а на самом деле просто наиболее привычный вариант: еще десять лет тому назад взять ипотечный кредит в России было невозможно. Несмотря на все плюсы этого варианта, рост цен на жилье, который мы наблюдаем на протяжении последних 5-7 лет (25-35% в год), может свести на нет любую экономию. Выбрав этот вариант, можно потратить лучшие годы жизни, отказывая себе во всем ради мечты купить квартиру и продолжая жить в съемном или не устраивающем вас собственном жилье.

Накопительные схемы (жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и прочие формы) - путь решения жилищного вопроса, активно используемый в Европе. Плюсы этого варианта в его низкой номинальной стоимости. Минусы - в том, что: 
а) необходимую денежную сумму вам придется долго копить; 
б) вложив свои средства в кооператив, вы принимаете на себя риск банкротства самого кооператива, который теоретически возможен; 
в) вы не становитесь собственником жилья сразу же, как в случае с ипотекой.

Ипотека, наиболее оптимальное решение жилищного  вопроса в России. Почему? 
1) комфорт: ипотека позволяет стать собственником квартиры сразу, а не через десять лет; 
2) безопасность: вы не отдаете свои средства, а получаете их от банка, т.е. рискуете средствами фактически не вы, а банк; 
3) экономическая целесообразность: удорожание квартиры за счет ипотеки оказывается значительно меньшим, чем рост цен на жилье.

13.почему  ипотека выгодна  банкам.

Рассматривая  в качестве варианта накопления денежных средств на жилье банковские вклады, мы говорили, что на те средства, которые вы положили на счет в банк, он начисляет проценты. Откуда же они берутся? Получается, что банк оказывается в проигрыше. Ведь если эти ваши деньги не принесут ему прибыли, что же он сможет возвратить вам как проценты?

Часть из прибыли  банк отдаст тем людям, которые дали ему деньги на некоторый срок, т.е. банки, имеющие излишнюю ликвидность, заинтересованы в том, чтобы их деньги работали. Им выгодно давать кредиты, а, значит, выгодно и развитие ипотеки. Это мощный стимул для того, чтобы уже в ближайшее время кредиты на покупку жилья стали в России не редкостью, а обычным делом. 
Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

В конечном итоге, именно банки, предоставляющие  ипотечный кредит, рискуют меньше всего. Убытки банк может понести только в случае, если одновременно упадут цены на жилье и заемщик прекратит возвращать полученный кредит.

Процесс рефинансирования собственно и заключается  в выпуске (эмиссии) ипотечных ценных бумаг (облигаций, закладных), которые  позволяют банку быстро вернуть потраченные на выданный вам кредит средства путем переуступки требований по кредиту той организации, которая приобретет ипотечные ценные бумаги. Логика этого процесса проста: ваш кредитор меняется, но условия кредита остаются прежними, то есть вы ничего не теряете - напротив, в отличие от банков, даже самых надежных, государственные организации (например, Сбербанк или Государственный пенсионный фонд) вряд ли когда-нибудь разорятся. Банки, которым такое положение вещей весьма выгодно, станут охотнее выдавать ипотечные кредиты, таких банков вообще в норме при налаженной процедуре рефинансирования должно стать больше, возникнет здоровая конкуренция, которая по рыночным законам всегда ведет к снижению стоимости - в данном случае величины процентов по выданному кредиту.

14.почему  ипотека выгодна  государству

В современной  экономической ситуации превратить желаемое в реальность возможно только объединением усилий государства, банков и населения.

Причины состоят  в следующем: 
1) государство берет на себя обязательство разработать и обеспечить правовую поддержку реализации программ банковского кредитования ипотеки; 
2) при этом банки должны сделать более доступными условия предоставления ипотечного кредита; 
3) население, заинтересованное в разрешении своих жилищных проблем, должно быть готово не только воспользоваться теми правами, которые предоставляются при использовании программ ипотеки, но и быть готовым исполнять возложенные на него тем самым обязанности.

Таким образом, только совместными действиями элементов одной структуры: государства, банков и населения - ипотека станет доступной и реально приносящей конструктивные результаты. 
Изначально ипотечное кредитование в России появилось из инвестиционных соображений, а не из социальных, ведь ипотека - это мощнейший инвестиционный фактор.

ипотека как раз один из тех рычагов, который  позволит в короткие сроки решить проблему модернизации экономики России. На сегодняшний день рынок выдачи кредитов вырос вдвое, что является нормальным ходом событий, так и должно происходить на этой стадии развития ипотеки. С одной стороны, государством принимаются меры для развития ипотеки, вносятся поправки в законы.

При этом вопреки всем усилиям государства  увеличить спрос на рынке жилья  система ипотечного кредитования в России по-прежнему неэффективна. Главной ее проблемой остаются процентные ставки и величина первого взноса. Самые приемлемые ставки сегодня - около 10% годовых в долл. США и 16% в рублях. Однако не всем удается выполнить условия получения займа. 
Собирая сведения о доходах заемщиков, банки, устанавливающие щадящие проценты, учитывают только официальную зарплату - необходима справка о доходах по форме N 2-НДФЛ, заверенная налоговыми службами. Помимо этого, для получения кредита в некоторых банках (например, в Сбербанке) необходимо наличие двух поручителей, чей суммарный доход больше дохода заемщика.

Если  учесть, что проблема выхода зарплат  из тени в России еще далека от решения (зачастую сами заемщики говорят о  черной или серой заработной плате, о чем можно спрашивать их поручителей?!), от ипотеки отсекается значительная часть тех, кто и сегодня вполне мог бы ею воспользоваться.

К тому же заемщиком по договору ипотечного кредитования вы сможете стать, только если вы являетесь гражданином Российской Федерации, имеете стабильную занятость и стабильную зарплату или предпринимательский доход, имеете собственные накопления в размере, колеблющемся от 5 до 30% стоимости жилья, а срок окончания вашего кредитного договора наступит до достижения вами пенсионного возраста. Значит, если создавать портрет собирающегося взять кредит сроком на 10 лет идеального потенциального заемщика, то вам должно быть не более 45 (для женщин) или 50 (для мужчин) лет, стаж работы на высокооплачиваемой должности не менее шести месяцев, заработная плата за этот период должна неукоснительно повышаться плюс должна быть перспектива карьерного роста. Тогда закономерен вопрос: а зачем такому лицу кредит? Свои жилищные вопросы вы сможете решить собственными силами и в ближайшее время.